La reprise du marché locatif de bureaux s'accélère en Ile-de-France

« 513 000 m² de bureaux ont été pris à bail en Ile-de-France au 3^e trimestre, soit une hausse de 18 % par rapport au trimestre précédent mais une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne d’un 3^e trimestre depuis cinq ans », annonce Guillaume Raquillet, directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France.

Les surfaces prises à bail depuis le début de 2021 totalisent un peu plus d’1,3 million de m², un volume assez proche du résultat atteint sur l’ensemble de 2020 (1,4 million) mais inférieur de 21 % au niveau d’avant crise (1,68 million de m² à la fin du 3^e trimestre 2019).

Le moteur des grandes transactions redémarre

Le rebond de l’activité d’une année sur l’autre concerne tous les créneaux de surfaces, mais c’est sur celui des petites transactions (celles inférieures à 1 000 m² avec une hausse de 44 % des volumes placés en un an) et celui des grandes transactions (celles supérieures à 5 000 m² avec une hausse de 60 % sur un an) que la progression est la plus importante. L’évolution est moins marquée sur le créneau des surfaces de taille intermédiaire, avec une hausse de 6 % par rapport à la même période en 2020.

La tendance est la même en nombre de transactions, avec un chiffre stable sur le créneau des moyennes surfaces mais un bond de 46 % sur le segment des petites surfaces et de 144 % sur celui des grandes opérations.

39 mouvements supérieurs à 5 000 m² ont été finalisés depuis le début de l’année 2021 dont 16 au 3e trimestre. En 2020, seules 22 transactions de plus de 5 000 m² avaient été dénombrées sur l’année entière, dont 15 portaient sur des surfaces neuves-restructurées.

La reprise se diffuse à l’ensemble de l’Ile-de-France

La répartition géographique des grandes transactions est bien plus équilibrée qu’il y a un an, signe que la reprise ne repose pas sur un nombre restreint de territoires mais se généralise à l’ensemble de l’Ile-de-France.

Ainsi, les mouvements supérieurs à 5 000 m² ont été plus nombreux dans plusieurs pôles tertiaires franciliens, la plupart affichant également une hausse des volumes placés toutes surfaces confondues.

L’augmentation est particulièrement marquée en 1^ère Couronne Nord (+ 89 % sur un an), du fait des cinq grandes transactions actées depuis le début de 2021 dont la récente prise à bail par la SNCF de près de 30 000 m² dans « Hamo » à Saint-Denis.

Quartier central des affaires de Paris : quelle crise ?

Dans Paris intra-muros, où les volumes progressent de 42 % sur un an grâce notamment au dynamisme des petites surfaces, le QCA (Quartier central des affaires) reste le moteur de l’activité locative. 284 000 m² y ont été loués ou vendus aux utilisateurs depuis le début de 2021 contre 160 000 m² à la fin du 3^e trimestre 2020 (+ 77 %). Tous les créneaux de surfaces sont dynamiques.

« Si la hausse d’une année sur l’autre était attendue, l’ampleur des volumes placés est remarquable, la performance des neuf premiers mois de 2021 n’étant inférieure que de 6 % à celle de la même période en 2019. Cela ne signifie pas que le QCA n’a pas souffert de l’épidémie. Mais ce dernier s’est redressé très rapidement, comme nous le pressentions dès le premier confinement », explique Guillaume Raquillet.

Le QCA dispose en effet de tous les atouts pour résister à la crise sanitaire, bénéficiant de certaines évolutions structurelles de la demande des utilisateurs de bureaux (recherche de centralité, aménités urbaines, etc.) et restant la cible prioritaire d’entreprises captives et à forte valeur ajoutée comme le luxe, le conseil, les nouvelles technologies, la finance et les activités juridiques.

Ralentissement de la hausse de l’offre

Le volume de l’offre disponible a augmenté de façon plus modérée au 3e trimestre 2021 grâce au rebond de la demande et à des livraisons moins nombreuses.

Après un bond de 33 % entre mi-2020 et mi-2021, l’offre n’a progressé que de 2 % au cours des trois derniers mois, et totalise désormais 4,05 millions de m² en Ile-de-France. Le taux de vacance est de 7,3 % contre 5,9 % il y a un an et se rapproche un peu plus du pic de la fin de 2014 (7,7 %).

Pénurie en vue dans le QCA

Un peu plus d’1,3 million de m² de bureaux neufs-restructurés seront achevés en 2021 en Ile-de-France. Gonflé par certaines livraisons initialement prévues en 2020 mais reportées en raison de l’épidémie, ce volume est nettement supérieur à la moyenne des cinq dernières années (807 000 m² livrés chaque année entre 2016 et 2020).

Les rythmes de développement seront plus modérés en 2022 (1,05 million de m²) et 2023 (0,9 million) du fait de l’ajournement, du décalage ou, plus rarement, du redimensionnement de certains projets. Les difficultés d’approvisionnement en matériaux de construction pourraient également occasionner des retards.

Quelles perspectives pour les prochains mois ?

Le redressement du marché des bureaux d’Ile-de-France devrait se poursuivre au 4e trimestre, permettant de tabler sur des volumes placés plus importants qu’escompté en début d’année. Après le trou d’air de 2020, la demande placée devrait ainsi atteindre, et même dépasser 1,7 million de m² en 2021.

« Ce résultat serait a minima inférieur de près d’un tiers à la moyenne des cinq années précédant la crise sanitaire. Mais après tant d’incertitude, l’amélioration des derniers mois n’est pas anodine. Les entreprises, qui y voient aujourd’hui plus clair sur les perspectives économiques et l’impact du télétravail sur leur organisation, sont désormais capables de se projeter dans l’avenir et de mener à bien leur projet immobilier », conclut Guillaume Raquillet.