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La médiation dans le contentieux des baux commerciaux

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La médiation dans le contentieux des baux commerciaux
© DR - Hirbod Dehghani-Azar, avocat médiateur, analyse le bienfondé de la médiation dans le contentieux des baux commerciaux.

Hirbod Dehghani-Azar est avocat associé au sein du cabinet RSDA Société d'avocats. Il est aussi médiateur et c'est avec l'œil de l'homme de l'art qu'il analyse le bienfondé de la médiation dans le contentieux des baux commerciaux.

Affiches Parisiennes : Vous êtes avocat, médiateur et intervenez dans vos deux fonctions dans le domaine de l'immobilier. Quel retour pouvez-vous nous faire sur le bienfondé de la médiation dans le domaine des baux commerciaux ?

Hirbod Dehghani-Azar : Il est inhabituel de prendre l'immobilier commercial et plus particulièrement la problématique des baux commerciaux pour traiter du bienfondé de l'utilisation du processus de médiation. En effet, le régime légal du statut des baux commerciaux est très largement imprégné d'ordre public et on pourrait être tenté d'écarter le recours à la médiation dans ce domaine puisque l'on ne peut transiger sur l'application d'une règle d'ordre public.

En fait, il y a un très large champ de négociation dans le régime des baux commerciaux car les parties, en dehors du cadre régie par l'ordre public, peuvent librement discuter une très grande partie des clauses (loyer initial, travaux, franchise, échelonnement, etc.). De plus, l'expérience nous démontre qu'à l'inverse, c'est une matière particulièrement propice aux modes amiables de résolution des différends car elle touche avant toute chose la patrimonialité des personnes physiques et morales et que les parties sont amenés à prendre des engagements, se côtoyer et à collaborer pendant longtemps.

A.-P. : Vous parlez de l'expérience, à quoi faites-vous référence, avez-vous des éléments précis ?

H. D.-A. : Il ne s'agit pas de l'expérience au sens d'une expérimentation mais plutôt du retour que je peux faire de l'évolution des pratiques devant la 18e chambre du Tribunal de grande instance de Paris. En effet, sous l'impulsion des magistrats de cette chambre spécialisée dans les litiges relatifs aux baux commerciaux parmi lesquels le Conseiller Isabelle Rohart-Messager, une réelle politique de promotion de la médiation a été mise en œuvre. J'ai eu la chance de faire partie des médiateurs de cette chambre et j'ai pu constater une réelle évolution des pratiques et des mentalités.

« Certains bailleurs ont intégré la médiation dans leur stratégie de négociation, preuve que le processus est particulièrement adapté »

Même si dans un premier temps les confrères se montraient assez résistants, devant l'insistance des magistrats pour promouvoir la médiation, des médiations ont été ordonnées à partir du mois de décembre 2012. Dans les premières médiations, les parties et leurs conseils venaient « pour ne pas contredire les magistrats » puis progressivement, les mêmes ont pris l'habitude de solliciter directement les médiateurs en dehors de toute procédure judiciaire.

Ainsi, il y a eu sous l'impulsion de cette chambre une évolution de la pratique dans cette matière très spécialisée.

A.-P. : Avez-vous des détails sur la pratique de la médiation devant cette chambre ?

H. D.-A. : A mon avis, cette expérience est une réussite et elle a changé profondément la pratique de certains cabinets spécialisés parce que notamment il y a eu dès le début une réelle implication des magistrats et un suivi de l'évolution de la pratique avec la mise en place de réunions de coordination des médiateurs avec des échanges sur la pratique et les difficultés rencontrées, ainsi que la mise en place d'outils statistiques.

A titre d'exemple, au mois de décembre 2016, après 49 mois, il y avait eu 378 médiations qui avaient été ordonnées. Sur ce nombre, il ressort que le taux de participation est de 93 % (à savoir que 7 % des médiations ordonnées n'ont pas été mises en œuvre par absence de consignation ou par le fait que les parties ont pu trouver des solutions avant même de participer à la première réunion) et le taux d'accord total ou partiel est de l'ordre de 77 % avec un coût moyen, pour ces médiations judiciaires, inférieur à 2 000 euros HT. Cette question du coût est primordiale dans un contentieux qui fait très souvent appel à des expertises techniques coûteuses.

Autre avantage indéniable, la durée maitrisée car la durée moyenne des médiations était de 110 jours à partir de la première réunion (pour rappel la durée de la médiation judiciaire est de trois mois renouvelable une fois).

A.-P. : Quels sont les domaines les plus propices selon vous ?

H. D.-A. : Je ne crois pas qu'il puisse exister des domaines où le recours au processus de médiation soit inapproprié mais des situations et surtout des parties qui ne souhaitent pas y avoir recours et c'est leur droit. L'objectif de la médiation étant en premier lieu de permettre aux parties de (re)nouer un dialogue constructif afin de chercher ensemble les moyens de sortir d'un conflit, là où il peut y avoir discussion et négociation il peut y avoir médiation.

En pratique, on se rend compte que très souvent le juge a besoin d'avoir recours à une expertise judiciaire afin de l'assister techniquement alors même que les parties produisent aussi de chaque côté des rapports d'experts qui ne servent pas à entamer le dialogue mais à figer des postures judiciaires. En fait, ces situations sont très propices à la médiation car elles permettent à chaque partie de passer outre les revendications tout en pouvant se baser sur des éléments objectifs pour motiver sa position. L'effet de la médiation est qu'on ne revendique pas obligatoirement un droit contre l'autre mais qu'on clarifie des besoins motivés et qu'on prend en considération ceux de la partie avec qui on collabore.

Pour répondre plus précisément à votre question, je crois que la médiation trouve naturellement sa place dans l'ensemble du champ du contentieux du loyer (fixation, révision ou renouvellement), celui du recouvrement (charges, loyers, contestations) ainsi que les actions dit de droit commun relatif à la résiliation ou aux événements venant modifier l'équilibre des relations contractuelles.Hirbod Dehghani-Azar, avocat associé et médiateur, analys

A.-P. : A quel moment conseillez-vous d'avoir recours à la médiation ?

H. D.-A. : Là encore, le processus peut être intégré à tout moment mais on voit une évolution des pratiques et un recours de plus en plus fréquent à la médiation conventionnelle soit en application d'une clause prévue au bail soit à l'initiative des parties et de leurs conseils. à l'usage, on se rend compte que certains bailleurs ont intégrés la médiation dans leurs stratégies de négociation, c'est, selon moi la preuve que le processus est particulièrement adapté à la matière.

En pratique, j'ai même eu un cas où, à l'initiative de leurs conseils, les parties ont souhaité mettre en place une médiation après jugement en pensant discuter de l'exécution et qu'à l'aide du processus de médiation ils ont signé un nouveau bail !

A.-P. : Que pensez-vous de la médiation obligatoire avant la saisine du juge ?

H. D.-A. : Ma réflexion a un peu évolué sur le sujet. Même si je suis opposé sur le principe à rendre obligatoire un processus qui tire son originalité et son efficacité de la liberté des parties et de la confidentialité des échanges, je constate que ce qui est obligatoire c'est la participation à une tentative de médiation et qu'il n'y a aucune obligation de résultat qui en résulte. De surcroît, si on prend l'exemple de la pratique de la 18e chambre, on constate qu'il peut y avoir un réel changement des habitudes.

En conséquence, même si je ne suis pas un partisan de la médiation obligatoire préalable à la saisine du juge, je ne peux que constater que c'est un outil, un peu rigide, d'accompagnement au changement des pratiques.




Anne MOREAUX
Journaliste

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