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La copropriété s'impose, même à deux personnes

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La copropriété s'impose, même à deux personnes

Il faut respecter le statut de la loi de 1965, même s'il n'y a que deux copropriétaires.

Un arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2012 montre la nécessité de respecter la loi de 1965, même à deux personnes. Un propriétaire avait vendu deux maisons édifiées sur son terrain. Chacun des acquéreurs avait un lot comprenant sa maison et une quote-part du terrain. Or, un des propriétaires avait dû engager des travaux de soutènement sur sa maison à la suite d'un glissement de terrain. Il réclamait le remboursement d'une partie des travaux à son voisin. Alors que son action avait été déclarée recevable, la Cour de cassation sanctionne cette décision. La Cour d'appel avait bien considéré qu'il y avait une copropriété et que le terrain d'assiette des deux maisons était une partie commune, mais elle avait relevé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas été constitué entre les deux copropriétaires. Or, la Cour de cassation indique «en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux exécutés par les époux T. étaient des travaux d'entretien des parties communes et que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes, la Cour d'appel a violé» l'article 1er et l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. (Civ. 3e, 11 janvier 2012, n°10-24413). En effet, la loi de 1965 étant d'ordre public, lorsque ses conditions d'application sont remplies, le syndicat existe de plein droit. Ces conditions sont relatives à l'existence d'un immeuble bâti et à la répartition de la propriété entre plusieurs lots constitués d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. Dans cet arrêt, le syndicat des copropriétaires existait donc bien et le copropriétaire qui voulait obtenir remboursement des frais qu'il avait engagé sur le terrain pour conforter le bâtiment devait assigner le syndicat et non l'autre copropriétaire. Les travaux sur les parties communes sont en principe engagés par le syndicat qui décide en assemblée générale mais, en cas d'urgence, le copropriétaire peut agir de sa propre initiative. La Cour de cassation a jugé que si un copropriétaire fait l'avance de travaux urgents alors que la copropriété est dépourvue de syndic, l'assemblée peut ratifier son initiative et mettre en recouvrement les frais ainsi avancés (Civ. 3e, 29 oct. 1986). En l'absence de syndic, un copropriétaire doit demander au président du Tribunal de grande instance la désignation d'un administrateur provisoire (art. 47 du décret du 17 mars 1967). Celui-ci convoque l'assemblée qui désigne le syndic.






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