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La caution dans un bail dérogatoire

La Cour de cassation interprète strictement la clause d'engagement de la caution.
La caution dans un bail dérogatoire
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Un arrêt du 23 mai 2013 (n°11-17071) montre la rigueur de la Cour de cassation dans l'interprétation d'une clause relative à l'engagement de la caution dans un bail dérogatoire. Un contrat de 24 mois était souscrit par une société et une personne physique, par ailleurs gérante de la société locataire. La gérante s'était porté caution de la société pour le bail dérogatoire. La clause prévoyait que l'engagement visait non seulement le bail mais le renouvellement exprès ou tacite du bail ainsi que les conventions d'occupation qui lui succèderaient. Or les locataires étant restées dans les lieux, un bail commercial de 9 ans s'était substitué au bail dérogatoire (art. L 145-5 du code de commerce). Le bailleur soutenait que la caution restait tenue pour ce bail de 9 ans. La Cour d'appel ne l'a pas admis, dans un arrêt confirmé sur ce point en cassation. La Cour d'appel « a pu déduire du défaut de mention expresse de ce que le cautionnement s’étendait au bail commercial susceptible de faire suite au bail dérogatoire au statut et du fait que les cautions, non professionnelles du droit, n’étaient pas nécessairement informées de ce qu’à l’issue du bail du 9 décembre 2002 un bail commercial d’une durée de 9 ans se substituait au bail dérogatoire en cas de maintien dans les lieux du preneur sans opposition de la bailleresse, sans possibilité donc d’un nouveau bail de courte durée, l’absence de volonté claire et non équivoque des cautions d’étendre leurs engagements à ce bail commercial de 9 ans ». La solution est favorable à la caution. Son engagement pour le bail dérogatoire n'est pas prolongé lors du bail commercial qui suit (voir dans un sens analogue Civ. 3E, 4 novembre 1980). L'arrêt fait toutefois référence au statut de non professionnel du droit de la caution ; une solution plus stricte aurait donc pu prévaloir face à un professionnel.

Ce même arrêt tranche la question de savoir si tous les colocataires du bail dérogatoire doivent être exploitants du fonds pour être locataires du bail commercial qui suit à condition. La Cour de cassation censure la cour d'appel d'avoir exigé cette condition. Pour la Cour de cassation « tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut qui naît de la loi, qu’ils soient ou non personnellement exploitant du fonds ». Cette solution est favorable au locataire qui conserve le droit au statut en passant du bail dérogatoire au bail commercial même s'il n'est pas personnellement exploitant du fonds. Mais cela le conduit bien sûr à rester redevable du loyer.

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