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L'influence du Grand Paris sur les prix de l'immobilier

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L'influence du Grand Paris sur les prix de l'immobilier
© A.P.

Le réseau Guy Hoquet vient d'analyser l'activité immobilière des villes concernées par le Grand Paris et ses nouvelles gares. L'étude pointe de fortes disparités géographiques. Certaines villes franciliennes bénéficient largement de “l'effet Grand Paris”. Pour d'autres, en revanche, le constat est plus alarmant.

Selon l'analyse du réseau Guy Hoquet, il apparaît que certaines villes, idéalement situées aux abords très proches de la capitale, sont en plein développement : « Il n'est pas surprenant de les voir occuper en bonne place le top des villes du Grand Paris dont l'activité est au beau fixe, influant donc sur les prix de l'immobilier. »

Les villes dont les prix augmentent

Ces « incontournables » sont actuellement Issy-les-Moulineaux (8 621 euros/m² en moyenne, +19 % en un an), Saint-Ouen (5 321euros/m2 en moyenne, (+18% en 1 an). Cette ville sera dans les premières à voir son métro inauguré, en 2020/2021 selon les dernières dates officielles. Viennent ensuite Les Lilas
(5 718 euros/m² en moyenne, +12 % entre le 1er semestre 2017 et la même période en 2018,) et Saint-Denis (3 410 euros/m² environ, +7 % en un an).

L'étude Guy Hoquet révèle d'autres villes, « faisant office d'outsider jusqu'alors », qui remontent dans le classement et sont en passe de devenir des valeurs sûres dans l'avenir.

Il s'agit de Clamart qui enregistre une hausse de 20 % des prix au premier semestre 2018 par rapport au premier semestre 2017, affichant aujourd'hui un prix du mètre carré moyen de 5 949 euros. Même phénomène enregistré à Drancy avec une augmentation de17 % du prix moyen du mètre carré qui atteint
2 967 euros. Nanterre est dans cette mouvance avec une progression des prix de 17 % également, avec une moyenne de 4 671 euros le mètre carré. La ville d'Athis Mons a, quant à elle, augmenté de 15 % en un an, affichant un prix moyen au mètre carré de 2 874 euros. Aubervilliers progresse de 11% avec un prix moyen au mètre carré à 3 175 euros. Saint-Maur-des-Fossés affiche désormais 4 994 euros/m², soit une hausse de
8 % en un an. Enfin, l'immobilier à Chatillon est en hausse moyenne de 5 446 euros/m2, soit une progression de 7 % entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2017.

D'après le constat du réseau Guy Hocquet, « Les principaux marqueurs de ces marchés en plein essor sont communs : des prix au mètre carré en progression, une demande en hausse, accompagnée souvent de délais de vente qui se réduisent, comme à Saint-Denis avec 28 jours de moins, neuf jours de moins pour Saint-Ouen, huit jours de moins pour Issy-Les-Moulineaux... »

La combinaison de ces critères clés induit une contrainte pour l'acquéreur : la perte de pouvoir d'achat en termes de surface (-7 % à Athis-Mons, -8 % à Nanterre, -4 % à Issy-les-Moulineaux...).

Exception faite de Montrouge, qui voit ses prix grimper de 11% en un an (à 6 758 euros/m2 en moyenne), tout comme la surface moyenne des biens qui a également augmenté dans les mêmes proportions, tandis que le délai de vente s'allonge pour s'établir à 65 jours.

Comme le précise Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet,
« Ces villes à proximité directe avec Paris sont des marchés de reports parfaits pour les ménages désireux d'acquérir un bien immobilier suffisamment grand pour accueillir leur famille, tout en disposant d'un budget trop limité pour la capitale. Ainsi, on peut s'attendre, à l'avenir, à voir les prix de ces villes augmenter. »

Les villes qui décrochent

à première vue, le Grand Paris semble donc être un terrain favorable pour investir dans l'immobilier. L'étude Guy Hocquet met néanmoins en garde les investisseurs : « Il faut bien choisir la ville d'acquisition, car toutes ne sont pas logées à la même enseigne. »

En effet, les indicateurs relevés par le réseau d'agents immobilier sur les villes concernées par le projet du Grand Paris Express, montrent que « quatre villes ne profitent pas ou plus de cet effet et ont entamé une baisse ». Il s'agit de Chaville, de Rueil Malmaison, de Viry Chatillon et, plus curieusement, de Bagneux.

Alors même que cette dernière ville semblait partie sur une belle lancée il y a quelques mois, elle est désormais en perte de vitesse, accusant une baisse de 3 % sur le prix au mètre carré au premier semestre 2018 par rapport à la même période de 2017, le portant à 3 915 euros environ.

Sur ce même indicateur, Viry Chatillon perd 4 % (2 417 euros en moyenne le mètre carré), Chaville est en baisse de 6 % (4 819 euros environ le mètre carré) et Rueil Malmaison passe la barre des 2 chiffres avec une baisse de 10 % (4 555 euros en moyenne le mètre carré).

La conjoncture n'est guère plus très brillante en termes de commercialisation. Toutes ces villes accusent un allongement du délai de vente, allant de sept jours à Bagneux (69 jours en moyenne), à 18 jours à Chaville (73 jours) ou Viry Chatillon (68 jours) et plongeant même jusqu'à 42 jours pour Rueil Malmaison (63 jours).

Selon Fabrice Abraham, « Ce constat s'explique de deux manières : dans le cas de Rueil Malmaison et Chaville, il s'agit d'un effet de régulation de marché, logique puisque ces deux villes avaient fortement augmenté dans un premier temps. Elles subissent donc un rééquilibrage naturel. Pour Bagneux et Viry Chatillon, nous pouvons nous interroger sur le potentiel d'attractivité de ces villes, car elles apparaissent comme des communes où il fait moins bon vivre et sont donc, mécaniquement, moins demandées. En raison de l'incertitude sur les perspectives au sein de ces quatre villes, je préconise donc la plus grande prudence en ce qui concerne un investissement. »

Des villes dont les prix restent stables

Le Grand Paris Express étant encore lointain pour de nombreuses villes qui ne le verront arriver que d'ici de nombreuses années – jusqu'à 12 ans pour les stations de métro prévues en 2030 – l'étude Guy Hocquet ne relève, pour l'instant, aucun impact sur les marché immobiliers locaux.

Vanves reste stable à 5 799 € en moyenne le mètre carré, Argenteuil et Sevran n'affichent que 1 % de plus en un an (les portant respectivement à 2 362 et 2 032 euros environ). De leur côté, Champigny-sur-Marne et Epinay-sur-Seine enregistrent 2 % de hausse sur 12 mois (3 402 et 2 167 euros en moyenne le mètre carré).

Comme le font remarquer les analystes du réseau Guy Hocquet, « Si certaines villes du Grand Paris, encore stables dans leur marché immobilier, peuvent apparaître comme un investissement risqué au regard de leur incertaine attractivité à l'avenir il en est une qui ne fait aucun doute quant à son futur prometteur, c'est Villejuif. »

Si la demande se fait de plus en plus importante, le prix au mètre carré n'a progressé que de 1 % sur un an, à 3 904 euros environ le m², permettant ainsi aux investisseurs d'acheter plus grand, 20 % en moyenne, tout en prenant leur temps. En effet, « sur ce secteur, nous notons une forte hausse du délai de vente qui est passé de 29 jours au 1er semestre 2017 à 69 jours sur la même période en 2018 ».

Charlotte Boisseau, directrice de l'agence Guy Hoquet à Villejuif, constate depuis quelques semaines « une densification encore plus importante de l'activité, portée par les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale ou réalisent leur premier investissement locatif dans cette ville du Grand Paris ».

Des villes à suivre...

Du côté des villes prometteuses, il en est deux qui ont connu une embellie avant de se stabiliser : Cachan (+1 % en un an, à 4 409 euros en moyenne le mètre carré) et Villiers-sur-Marne (+4 % en un an, à 3 439 euros en moyenne le mètre carré).

Si la demande est encore présente à Cachan, dont le délai de ventes passe de 30 à 44 jours, Villiers-sur-Marne s'effondre : + 70 jours en moyenne sur un an, passant désormais à 85 jours. Comme l'analyse Mickaël Niddam, directeur de l'agence Guy Hoquet de Villiers-sur-Marne : « En raison du nombre important de programmes neufs sur le secteur – près d'une vingtaine – et les avantages financiers qu'ils offrent aux primo-accédants, ces derniers se font plus rare dans l'immobilier de l'ancien depuis quelques temps ».

Un avenir difficile à cerner

Pour Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet, « S'il est certain que les villes les plus proches de Paris, ainsi que celles dont les stations de métro du Grand Paris Express ouvriront à l'horizon 2020, seront les premières bénéficiaires du projet, il est encore trop tôt pour prédire l'avenir des autres communes, plus éloignées de la capitale ou apparaissant comme moins attractives à date. Ce qui est certain, c'est que si le Grand Paris tient ses promesses, de nombreuses villes devraient bénéficier d'un essor sans précédent. »




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