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L'indexation du loyer doit être contractuellement prévue

Le loyer n'est indexé que s'il existe dans le bail une clause en ce sens. La cour d'appel de Paris a rappelé cette règle traditionnelle.

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Si un certaines règles régissant les baux commerciaux s'appliquent de plein droit car elles résultent d'articles impératifs du code de commerce, la plupart dépendent de la rédaction du bail. Dans un arrêt du 21 novembre 2012 (n° 11/03693), la Cour d'appel de Paris a rappelé cette règle à propos de l'indexation du loyer et des charges locatives.

Le bailleur réclamait un loyer indexé ce que le preneur contestait au motif que le bail n'avait pas prévu d'indexation. La cour donne raison au preneur : « considérant qu'aucun des deux contrats ne prévoit l'indexation du loyer et les mentions à compléter de leur article 9 « clause de révision du loyer », pré-imprimé, sont barrées de X majuscules ; que […] la SCI J. ne peut prétendre à l'indexation automatique des loyers ».

Les parties ayant rayé la clause relative à l'indexation dans le formulaire de contrat qu'elles avaient utilisé, le loyer ne pouvait pas être indexé.

L'article L 145-39 du Code de commerce fait indirectement référence à l'indexation. Traitant de la révision des loyers, il prévoit que si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que le par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La jurisprudence a confirmé la validité de principe des clauses d'indexation ou d'échelle mobile (Civ. 3E, 2 juin 1977).

La cour d'appel de Paris rappelle donc ici que lorsque le bail ne prévoit pas de clause d'indexation, le loyer ne doit pas être indexé. Le litige portait aussi sur les charges. Le bail prévoyait une facturation forfaitaire de 5 %. Le bailleur réclamait en plus le remboursement de factures d'eau. L'arrêt indique « Considérant […] que l'article 7 « charges-paiement » du contrat […prévoit] « 5 % du montant du loyer seront versés en même temps que le loyer et ceci forfaitairement à l'exception des consommations d'eau, de la taxe foncière, surprime d'assurances » ; que les locataires ne sont dès lors pas fondés à prétendre que le coût de la consommation d'eau est déjà pris en compte […] au titre du forfait de 5 %, qu'ils en doivent paiement en sus du forfait de 5 % ».

La récupération des charges dans le bail commercial est régie par la loi des parties. En cas de litige, il revient au juge d'interpréter les clauses du bail. La facturation était ici forfaitaire, mais le forfait excluait les impôts et la facturation d'eau. Le preneur devait donc logiquement payer la facture d'eau en sus du forfait de 5 %.

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