« Finalement, aujourd’hui on essaie de réfléchir à ce qui est imprévisible dans ce qui est prévisible », a résumé Me Frédéric Coppinger en conclusion d’une intervention sur la maîtrise de l’intégration des clauses Covid dans les contrats BTP, résumant parfaitement la tendance des interventions lors de cet événement professionnel.
Cette journée de formation sur l’impact juridique de la crise sanitaire dans le secteur du BTP, organisée par Lexposia en partenariat avec la Fédération nationale des travaux publics (FNTP), et animée par Frédéric Coppinger, membre du cabinet Coblence avocats, et Morgane Ojalvo Deniel, membre de Karila avocats, tous deux spécialistes du droit de la construction et du droit de l’immobilier, a réuni de nombreux experts du secteur pour débattre des conséquences pratiques juridiques que la pandémie continue d’avoir sur le secteur du bâtiment, et notamment de la promotion immobilière.
Imprévision ou pas?
Stéphane Gasne, avocat associé chez DS Avocats, a décrypté les traitements des risques épidémiques dans les contrats de construction grâce au droit commun des contrats avec des clauses d’imprévision et des standards contractuels nationaux, ainsi que des recommandations de la FNTP sur l’intégration de clauses Covid.
« Le Covid n’est pas de l’imprévision ni de la force majeure car ce n’est plus un critère imprévisible puisque c’est une pandémie. En revanche, son évolution l’est donc on peut faire marcher une clause d’imprévision pour l’évolution de la situation sanitaire avec la mise en place d’un plafond d’indemnisation des retards de délais de chantier », a expliqué l’avocat.
Cependant, certains contrats du secteur BTP ne contiennent pas ce type de clauses. Ainsi, Stéphane Lafon, responsable juridique du Pole Promotion Immobilière de BNP Paribas Real Estate, a confié que la hausse des prix des projets de promotion devient parfois très délicate « car l’imprévision n’est pas toujours reconnue dans nos contrats » ce qui constitue « la difficulté » du secteur. En effet, pour les ventes en Vefa « en pratique les prix finaux ne sont jamais révisés » selon le juriste.
La promotion très impactée par les délais et pénuries
La table ronde dédiée à l’impact de la crise sur la promotion immobilière a montré que ce secteur paye actuellement le prix fort. Les coûts et délais dans les opérations de promotion immobilière s’envolent à cause de la pénurie de matériaux, de la mise en place de dispositifs sanitaires sur les chantiers, des clauses sur les délais de livraison, des éventuelles pénalités de retard ou substitution de matériaux, ou encore des dépassements de délais fiscaux. Un éventail de problèmes juridiques que les juristes doivent adresser rapidement.
Le volet sanitaire des conditions de sécurité et de protection de la santé (SPS) a pris une importance particulière sur les promotions actuelles. « On a confié une mission supplémentaire au délégué SPS pour les conditions sanitaires du chantier », a d’ailleurs annoncé Stéphane Lafon.
« Sur la question de la pénurie des matériaux, bois et acier notamment, c’est vrai qu’on connaît le sujet entre acteurs et nous savons jusqu’à quel point le coût de construction peut augmenter », a précisé Stéphane Lafon, responsable juridique du Pole Promotion Immobilière de BNP Paribas Real Estate, pas trop inquiet, mais qui a toutefois dénoncé la spéculation de certains fournisseurs en citant notamment l’explosion en bourse du groupe Saint-Gobain.
C’est pourquoi Bérengère Joly, directrice juridique de la Fédération des Promoteurs Immobiliers a appelé l’ensemble de la chaîne d’acteurs à être responsables et solidaires.
Elle a ensuite défini les dispositifs du marché à forfait (article 1793 du Code civil) et du contrat de promotion immobilière dans lequel on peut prévoir des clauses d’actualisation, d’indexation et de révision des prix.
Quid des délais fiscaux des projets suspendus
Églantine Lioret, avocat associé du cabinet Desfilis, a quant à elle fait un point sur la suspension des délais fiscaux sur une période de 104 jours (du 12 mars au 23 juin 2020) et la prorogation automatique des engagements de construire et de revendre (articles 1115 et 1594-0 G du Code général des impôts). Elle a aussi donné des développements sur la réduction d’impôt Pinel et le délai des 30 mois et recommandé « le recours au rescrit systématiquement, côté promoteurs ».
« Ce serait bien de pouvoir améliorer la fiscalité de ces projets ralentis », a d’ailleurs relevé Stéphane Lafon.
L’avocate a également abordé les clauses de substitution de matériaux qui permettent aux promoteurs de réduire l’impact d’une non-conformité réglementaire ou contractuelle, et leur impact assurantiel.
Son témoignage sur l’opération chaotique d’un promoteur avec effondrement des structures et décès sur le chantier puis l’impact de la pandémie avec pénurie de matériaux, sauvée par un rescrit obtenu en fin d’année mais le maître d’ouvrage qui a résilié son contrat de façon abusive car il ne peut pas assumer ce chantier, est parlant sur l’accumulation des problématiques.
Me Églantine Lioret « craint que ces attitudes se multiplient et envisage le recours à la médiation ».
Elle s’est demandé « s’il n’y avait pas dans les tuyaux un texte qui impose de tenir ses engagements contractuels » et évite la crise économique dans ce secteur. Bérengère Joly n’est « pas sûre que la médiation soit si longue que ça » et estime qu’il faut « inciter les acteurs à négocier à l’amiable ».
Enfin, beaucoup de personnes dans l’assistance ont manifesté le fait qu’ils espèrent que les magistrats estimeront que le Covid est un cas de force majeure pour certains grands contrats de promotion qui n’arriveront pas à tenir leurs délais.
