AccueilImmobilierLe spleen du marché immobilier

Le spleen du marché immobilier

Comme le confirme la FNAIM, 2013 a été une année difficile pour l'immobilier, heureusement soutenue par des taux d'intérêt historiquement bas. 2014 s'ouvre sous les mêmes auspices avec, de surcroît, une crainte de remontée prochaine des taux de crédit immobilier.
Le spleen du marché immobilier
FNAIM - Jean-François Buet

Immobilier Publié le ,

Avec ses 12 000 adhérents, la FNAIM vient de dresser un « bilan sincère » du logement en France, fondé sur sa bonne connaissance des marchés, sur sa base de données et sur l’expertise de ses services statistiques. Selon son président, Jean-François Buet, « ce bilan n’est pas enthousiasmant. Il confirme la nécessité d’agir ou de réagir si l’on veut redresser un secteur d’activité essentiel à notre économie ». D’après les données de la Fédération nationale de l’immobilier, le marché résidentiel ancien connaît une nette dégradation depuis 2012. Le nombre des transactions rejoint, en 2013, le niveau de 2008. Cette baisse d’activité s’explique notamment par la faiblesse de l’offre. Des vendeurs potentiels renoncent à leur projet par manque de confiance en l’avenir et par crainte de l’impôt sur la plus-value. La production insuffisante de logements neufs accentue encore le manque d’offre. La situation s’explique également par la diminution de la demande. De nombreux candidats acquéreurs, en particulier les primo-accédants, n’ont plus les moyens d’acquérir leur logement ou hésitent à s’endetter par crainte pour leur situation professionnelle.

668 000 transactions dans l’ancien

La FNAIM estime à quelque 668 000 le nombre des transactions de logements anciens conclues en France en 2013. C’est -5,1 % par rapport à 2012 (704 000 ventes) et de -15 % à -20 % par rapport aux années d’avant-crise des subprimes, intervenue en 2008. D’après l’étude européenne d’ERA, la France se situe ainsi au 3e rang des marchés immobiliers en repli, après le Portugal et les Pays-Bas.

La baisse du marché national se retrouve dans toutes les régions, sans exception. Elle est particulièrement forte en Champagne-Ardenne (-8,7 %), Alsace (-8,6 %), Languedoc-Roussillon –région particulièrement touchée par la mévente des résidences secondaires– (-7,6 %), Basse-Normandie (-7,4 %), Haute-Normandie (-6,8 %), Ile-de-France (-6,6 %).

Paradoxalement, la dégradation du nombre de transactions ne se traduit pas par une chute importante des prix. Jusqu’à présent, semble-t-il, le retrait parallèle de l’offre et de la demande ont empêché la formation de stocks importants à la vente et ont limité la baisse des prix. Celle-ci est toutefois à nuancer sur le plan géographique : elle est davantage perceptible dans les bassins d’emploi les plus affectés par la crise économique.

Sur la France entière, tous logements anciens confondus, les prix ont reculé de -2,9% par rapport à 2012. Le repli est plus marqué en province (-3 %) qu’en Ile-de-France (-2,5 %).

La baisse est plus accentuée dans l’habitat collectif que dans l’individuel :

- Les appartements accusent une baisse de -3,5 % sur la France entière, plus forte en province (-3,8 %) qu’en Ile-de-France (-3 %).

- Les maisons sont en recul de -2,5 % sur la France entière, avec la même tendance plus marquée en province (-2,6 %) qu’en Ile-de-France (-1,8 %).

Région par région, l’érosion des prix s’avère aussi globalement plus forte en collectif qu’en individuel :

- En appartement, à l’exception du Centre (+1,3 %) et des Pays de la Loire (-0,1 %), toutes les régions voient leurs prix diminuer de façon plus ou moins importante : -6,8 % en Basse-Normandie, Haute-Normandie, Champagne-Ardenne ; -5,9 % en PACA ; -4,9 % en Languedoc-Roussillon, etc.

- En maison, deux régions restent en – légère – hausse : la Haute-Normandie (+1,1 %) et l’Aquitaine (+0,2 %). Les autres baissent, fortement pour certaines d’entre elles : la Franche-Comté (-6,0 %), la Bretagne (-5,7 %), le Languedoc-Roussillon (-5,3 %), Poitou-Charentes (-4,3 %), la Basse-Normandie (-4,2 %), etc.

Quelques repères de prix. Sur la France entière, en 2013, le prix moyen au mètre carré est de 3 298 euros en appartement (-3,5 %) et de 2 106 euros en maison (-2,5 %). Avec des écarts très prononcés entre les régions. Ainsi, aux deux extrêmes, l’Ile-de-France, avec un prix moyen des appartements à 5 130 euros/m², est trois fois plus chère que la Franche-Comté (1 628 euros/m²).

Les capitales régionales connaissent, elles aussi, d’importants écarts de prix entre elles : Paris, à 8 706 euros/m² (-3,2 %) est six fois plus chère que Limoges, à 1 377 euros/m² (-5,7%).

Dans la plupart des métropoles régionales, les prix se situent entre 2 000 et 3 000 euros/m².

Les loyers du secteur privé

Directement corrélés au niveau de vie des Français locataires de leur logement, les loyers du secteur privé se sont assagis : ils baissent de 0,3 % au niveau national et de 0,6 % en province, tandis qu’ils progressent moins que l’inflation en Ile-de-France (+0,8 %).

En régions, le loyer moyen par mois et par mètre carré se situe entre 10 et 12 euros, à quelques exceptions près :

- l’Ile-de-France, à 20,64 euros/m² (+0,8 %) et PACA, à 14,43 euros/m² (-1,3 %).

- Restent en dessous de 10 euros la Bourgogne, à 9,96 euros/m² (+1,1 %), la Basse-Normandie, à 9,74 euros/m² (+1,8 %), la Lorraine, à 9,32 euros/m² (-2,5 %), le Limousin et l’Auvergne, toutes deux à 8,68 euros/m² (-2,7 %).

Dans les capitales de région, les loyers, sensiblement supérieurs à la moyenne régionale, sont généralement compris entre 11 et 13,50 euros par mois et par m².

Paris culmine à 27,92 euros/m² (+1,8 %) tandis que Châlons-en-Champagne ferme la marche à 8,33 euros/m².

Le rapport entre le loyer annuel et le prix des appartements dans les principales métropoles régionales permet de dégager une estimation des rendements locatifs. Compris, pour la plupart, entre 5 % et 6 %, ils situeraient l’immobilier locatif résidentiel dans le haut du classement actuel des placements. Il s’agit pourtant de rendements bruts qui ne tiennent pas compte des charges et contraintes spécifiques à l’immobilier : travaux d’entretien, gestion locative, frais d’entrée élevés, revenus et plus-values lourdement taxés.

Comme le précise Jean-François Buet : « C’est bien là toute la problématique actuelle de l’investissement locatif dans le logement : une fois les charges déduites, son rendement net souffre désormais de la comparaison avec certains placements financiers qui, eux, ne demandent aucun effort de gestion à l’investisseur. Il ne faut donc pas s’étonner du découragement éprouvé par de nombreux propriétaires bailleurs. »
En ce début d’année, beaucoup d’incertitudes pèsent sur le marché immobilier résidentiel, dans tous les domaines : économique (croissance, chômage), psychologique (moral des ménages, confiance), financier (taux d’intérêt, solvabilité des accédants à la propriété), juridique (loi ALUR), fiscal (plus-values, droits d’enregistrement), etc.

Que réserve 2014 ?

Pour le président de la FNAIM, « prévoir ce que sera l’année 2014 relève de la gageure ». Néanmoins, la fédération avance deux tendances fortes pour cette année : un nombre de transactions dans l’ancien qui pourrait encore baisser, sans descendre en-dessous de 650 000 (contre 668 000 en 2013) et des prix de vente dans l’ancien qui devrait encore baisser, sans aller au-delà de -4 %.

Partager :
Abonnez-vous
  • Abonnement intégral papier + numérique

  • Nos suppléments et numéros spéciaux

  • Accès illimité à nos services

S'abonner
Journal du 21 janvier 2022

Journal du21 janvier 2022

Journal du 14 janvier 2022

Journal du14 janvier 2022

Journal du 07 janvier 2022

Journal du07 janvier 2022

Journal du 31 décembre 2021

Journal du31 décembre 2021

S'abonner
Envoyer à un ami
Connexion
Mot de passe oublié ?