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L'énergie et l'immobilier : un problème insoluble ?

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L'énergie et l'immobilier :  un problème insoluble ?
@ AP - De gauche à droite : Alain Tourdjman, Louis-Gaëtan Giraudet, Olivier Wigniolle, Jean-François Legaret et Virginie Groll

Programme Sare, crédits à taux zéro, les propositions se multiplient pour mettre en place la transition énergétique que nombreux appellent de leurs vœux. Des vœux en pratique rarement exaucés, d'où la matinée de réflexion récemment organisée par la Caisse d'Épargne d'Île-de-France dans le petit auditorium de la BnF.

Si transition et rénovation énergétiques dans l'immobilier sont sur toutes les lèvres, enjeux écologiques mais aussi économiques pour les ménages, les paroles semblent peu suivies d'effet. C'est en tout cas un des enseignements qui ressort de cette matinée de réflexion. Une matinée qui a notamment pu mettre en avant un contraste saisissant entre le dynamisme des marchés immobiliers, objet d'une première présentation, et le marasme des résultats obtenus en termes de performances énergétiques, objet d'une seconde. Différents acteurs ont pu alors échanger autour du problème, laissant entrevoir quelques pistes de solutions.

Panorama et perspectives dans l'immobilier francilien

Pour ouvrir la matinée, Cécile Blanchard et Mathieu Lepeltier du Crédit Foncier Immobilier présentaient les grandes tendances actuelles du marché immobilier. Si la conjoncture actuelle présente un tour inédit, c'est bien évidemment en raison des taux d'intérêt exceptionnellement bas. L'emprunteur voit l'accès au crédit facilité quand l'épargnant va, lui, chercher des placements à la fois sûrs et rentables comme l'immobilier. Avec cette forte demande, 2019 a été une année record avec plus d'un million de transactions en France. Mais puisque la demande est ainsi stimulée, la conséquence économique logique enseignée par les ciseaux marshalliens est une tension à la hausse sur les prix, pas tant, pour la région capitale, dans Paris intra-muros qu'en petite couronne (augmentation de 1,8 %) et, dans une moindre mesure, en grande couronne (+0,8 %). Les transactions se ralentissent en cœur d'agglomération, notamment en raison du manque d'offres dans l'ancien. Dans le neuf, l'octroi de permis de construire ralentit quelque peu, suivant comme depuis longtemps un cycle aligné sur les municipales (les réalisations sont davantage lancées en début de mandat).

Sur le marché locatif des bureaux, la première source de mobilité est l'extension, qui devance la rationalisation des espaces. Les grandes transactions (plus de 5 000 m2) restent pourtant en retrait, ne représentant que 23 % du volume total en 2019 contre 50 % sur une moyenne décennale. Cause en est l'absorption des grands espaces par les coworkers de type WeWork ou Spaces en 2017 et 2018. Forte demande, offre assez faible, le taux de vacance à Paris est de 1,5 % et les loyers ont grimpé de 20 % depuis le point bas de 2009, quand le taux de vacance était alors de 6 %.

Sur l'investissement enfin, 2019 est présentée comme “année de tous les superlatifs” : 27 milliards ont été placés (c'est 76 % des investissements immobiliers nationaux). Avec le Brexit et le ralentissement de l'économie allemande, l'Île-de-France est particulièrement attractive. Cet attrait génère toutefois une baisse des taux primes qui s'élèvent à 4,25 %, 2,90 % et 2,75 % respectivement dans la logistique, les bureaux et les boutiques.

Pour les entreprises, le calendrier des livraisons laisse entrevoir pour 2020 une offre en hausse mais la demande restera soutenue, maintenant la progression des loyers sur, toutefois, des secteurs réduits. Le volume des investissements sera lui sans doute ralenti par la rareté relative des produits disponibles. Sur le logement, avec des taux d'intérêt qui ne devraient pas remonter, les dynamiques actuelles devraient se maintenir encore un moment.

Une « diagonale du vide énergétique »

La présentation d'Alain Tourdjman, directeur des études économiques à la BPCE, est ensuite venue intégrer les questions écologiques sur un ton beaucoup plus pessimiste. Malgré les objectifs fixés et les injonctions émises, la consommation énergétique du parc immobilier reste stable : « On n'avance pas ». Pourquoi ? Selon l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie (ou Ademe), le problème est structurel : sur les cinq millions d'habitations rénovées ou à rénover, il apparaît que seules un quart d'entre elles peuvent atteindre les objectifs fixés en termes de diagnostics de performance énergétique (DPE), et cela est très rare pour le bâti ancien. La loi Énergie-climat a cependant pour ambition de renforcer les contraintes incitatives. En 2021, les loyers des bâtiments classés F seront bloqués ; en 2022, les affichages obligatoires renforcés ; en 2023, il s'agira même d'inclure les performances énergétiques dans la définition de ce qu'est un logement décent.

C'est sous un angle peu souvent adopté que poursuit Alain Tourdjman, celui des inégalités territoriales. Les classements DPE semblent bien corrélés avec l'attractivité économique et démographique. Il décrit ainsi une « diagonale du vide énergétique » qui s'autoalimente d'ailleurs par un mécanisme de prix. Pour schématiser, un prix en berne n'attire pas l'investisseur fortuné, rien n'est donc fait pour améliorer le bilan énergétique, ce qui, au vu des évolutions légales actuelles et à prévoir, tire le prix encore plus bas. D'où aussi des questions d'acceptabilité sociale, car si le patrimoine permet aux ménages de sécuriser un parcours de vie, diminuer les valeurs selon le DPE risque de faire grincer des dents.

Des dynamiques particulières se font voir en Île-de-France. Les classements DPE de la région capitale sont inférieurs à la moyenne française, particulièrement dans Paris intra-muros. « On met en place des plans et des objectifs mais l'observateur extérieur se demande bien comment cela peut fonctionner ». à Paris, les DPE ont un effet statistiquement insignifiant sur les prix de l'immobilier.

Une question de financement ?

Louis-Gaëtan Giraudet, chercheur au Cired et à l'école des Ponts Paristech, prenant part à la table ronde qui suivait ces deux présentations, s'est livré à des considérations plus techniques. Les projections de son laboratoire n'invitent pas à l'optimisme puisqu'en l'état actuel des choses, les objectifs ne pourront pas être atteints. Il s'agit de penser non pas efficacité mais efficience : quelle mesure a l'effet de levier le plus important ? Autrement dit, quelle action rapporte les bénéfices les plus intéressants par euro dépensé ? D'après lui, la taxe carbone sur le chauffage, au taux bas de 2014 (il a grimpé depuis), avec un levier de 1, permet d'atteindre l'équilibre budgétaire sur la rénovation énergétique. Pour Virginie Grolleau, journaliste à Challenges, spécialiste de l'immobilier, le problème ne se situe pas sur des questions de financement. Alain Tourdjman acquiesce : « ce n'est pas le financement qui bloque aujourd'hui, mais un écosystème qui n'incite pas à se lancer dans des rénovations ».

Le point nodal de tout cela selon la journaliste, réside dans la pédagogie d'abord car il est bien difficile de comprendre le système d'aides. De même pour le système de référentiels puisqu'il existe trois façons différentes d'obtenir un score DPE, et donc possiblement trois scores différents pour un même bâtiment.
« Les aides s'adressent-elles d'ailleurs aux bonnes personnes ? » demande-t-elle d'ailleurs. Prend-on bien en compte les copropriétés ? Faut-il plutôt les adresser aux locataires ou aux propriétaires ? Autant de questions qu'il faudrait se poser pour être efficace, et éviter aussi les effets d'aubaine (que les aides atterrissent dans les poches de personnes qui, même sans, auraient mené des projets de rénovation énergétique).

Pour Jean-François Legaret, maire du 1er arrondissement, ce n'est pas aux locataires mais aux propriétaires qu'il faut s'adresser. Et tout en faisant cela, les pouvoirs publics doivent aussi montrer l'exemple. Ainsi, selon lui, la ville de Paris ne serait-elle pas plus en avance que les autres quant aux performances énergétiques des bâtiments qu'elle possède. Pour Olivier Wigniolle, Directeur Général d'Icade, la réponse n'est pas si simple car le retour sur investissement du propriétaire dépend aussi du comportement du locataire. Et si, comme le soulignait Alain Tourdjman, souvent seule la reconstruction permet d'atteindre les objectifs, certains promoteurs ne sont pas vraiment francs du collier. A Masséna-Bruneseau, entre Paris et Ivry, les promoteurs ont pu remporter l'appel d'offre en promettant du « zéro carbone sans savoir s'ils savaient faire ». Les chèques compensation carbone à reverser en cas de manquement seraient d'ailleurs déjà budgétisés…




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