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L'autorisation de sous-location

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Quelles sont les conséquences d'une sous-location qui n'a pas respecté les règles imposées par le Code de commerce ?

L’article L145-31 du Code de commerce prévoit des règles strictes en matière de sous-location. La sous-location est interdite, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur. Si la location est autorisée, il ne suffit pas que le bailleur donne son accord, il faut aussi qu'il soit appelé à concourir à l'acte. La jurisprudence est constante sur ce point (Civ. 3e, 22 février 2006). La Cour de cassation a confirmé cette règle dans un arrêt récent (Civ. 3e, 1er février 2012, n°10-22 863) tout en se prononçant sur un autre aspect de la question. Dans cette affaire, le bail prévoyait une faculté de sous-location partielle et le locataire avait conclu un sous-bail, mais sans appeler le bailleur à concourir à l'acte. Le bailleur avait alors assigné le locataire et le sous-locataire pour que le locataire soit condamné à faire cesser la sous-location et que le sous-locataire soit expulsé. La Cour d'appel avait ordonné l'expulsion du sous-locataire au motif qu'il était un occupant sans droit ni titre. Cette décision est cassée au visa des articles L145-31 du Code de commerce et des articles 1134 et 1165 du Code civil : «En statuant ainsi, alors que le bail principal se poursuivait et que, la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, le bailleur ne pouvait agir en expulsion de ce dernier, la Cour d’appel a violé les textes susvisés». Cette décision donne un éclairage sur les rapports entre le bailleur principal et le sous-locataire. La Cour d'appel avait considéré, en dépit du non-respect des règles imposées par l'article L145-31, que la sous-location demeurait valable dans les rapports entre le locataire et le sous-locataire et qu'elle était inopposable au bailleur. Plus anciennement, la Cour de cassation avait jugé que la sous-location irrégulière est un acte inopposable au bailleur, vis-à-vis de qui le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre (Civ. 3e, 5 mars 1970). La Cour d'appel avait repris cette analyse dans l'arrêt de 2012. Or, elle est censurée. La Cour de cassation s'appuie notamment sur l'article 1165 du Code civil selon lequel les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes (effet relatif des contrats). Le bailleur doit donc être considéré comme un tiers par rapport au contrat conclu entre le locataire et le sous-locataire, il ne peut pas exercer d'action directe en expulsion vis-à-vis du sous-locataire. Cet arrêt revient donc sur la solution retenue en 1970. Il faut en déduire que le bailleur doit agir à l'encontre du locataire.






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