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L'activité immobilière au plus haut en 2017

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L'activité immobilière au plus haut en 2017
© A.P. - 2017 a été une année d'activité record pour la vente d'appartements

Comme le précise la récente étude des Notaires Paris Île-de-France, « l'activité n'a cessé de progresser tout au long de l'année 2017 ». Cette dernière s'est achevée sur des records historiques de ventes annuelles sur la plupart des marchés franciliens. Ce dynamisme s'est accompagné d'une hausse très sensible des prix, notamment à Paris où elle atteint quelque 9 % et en petite couronne où elle est de l'ordre de 5 %.

En 2017, selon la base BIEN – Notaires Paris Île-de-France, 186 000 logements anciens ont été commercialisés en Île-de-France, soit 28 400 biens de plus qu'en 2016 (+18 %).

L'étude souligne que « ce niveau apparaît considérable, tant par rapport à ces dernières années que par rapport à la période très dynamique de 1999 à 2007 ». On constate la progression de 14 % par rapport à cette période, qu'il faut néanmoins mettre en lien avec celle du parc de logement, voisine de 10 % (selon l'Insee). De son côté, le neuf suit le mouvement avec une progression annuelle des ventes de quelque 18 % sur l'ensemble de la région – 81 300 logements mis en chantier en 2017 (+23 % en un an).


Guénaël Chalut-Natal, notaire à Moret-sur-Loing (77) et Thierry Delesalle, notaire à Paris et président de la commission des statistiques de la Chambre de Paris Île-de-France, ont présenté l'étude fondée sur la base BIEN. © A.P.

Pour les notaires Paris Île-de-France, outre les taux d'intérêt très bas et le retour à la confiance, cette conjoncture favorable s'explique par la volonté des Franciliens de devenir propriétaires, « malgré certaines évolutions réglementaires moins favorables (IFI) et sans doute encore un rattrapage de l'activité qui se prolonge, après des années assez ternes ».

Dans ce contexte, la bonne tenue du marché est générale en Île-de-France. Petit bémol apporté par l'étude, cette embellie significative « ne doit pas masquer l'effort consenti par les ménages et la difficulté rencontrée pour devenir propriétaire ».

Les appartements en Île-de-France

2017 a été une année d'activité record pour les appartements, avec plus de 127 000 ventes et une hausse annuelle des prix proche de 6 %. La région enregistre 20 000 transactions de plus qu'en 2016 (+19 %) et 15 000 supplémentaires par rapport à la période de forte activité 1999-2007 (+13 %).

Sur l'ensemble de l'Ile-de-France, les prix ont peu évolué en fin d'année (-0,1 % par rapport au 3e trimestre 2017, +1 % corrigé des variations saisonnières). En revanche, ils ont progressé de 5,9 % du 4e trimestre 2016 au 4e trimestre 2017.

Les appartements à Paris

Dans la capitale, le record d'activité n'a pas été atteint en 2017, mais en 1999, où 43 000 ventes avaient été conclues. Ce haut niveau d'activité pourrait être difficile à retrouver dans la mesure où le parc de logements privés a diminué depuis.

Néanmoins, en 2017, l'activité a été dynamique avec près de 39 000 ventes et une progression de 17 % par rapport à 2016. Le prix des appartements à Paris passe les 9 000 euros le mètre carré au 4e trimestre 2017, dans un mouvement de forte hausse.

Selon l'étude Notaires Paris Île-de-France, « aucune accalmie n'est attendue dans les prochains mois ».

Le prix des appartements parisiens devrait passer de 9 040 euros le mètre carré au 4e trimestre 2017 à plus de 9 300 € en avril 2018 – avril correspond à la période allant de février à avril. Les tensions sur les prix sont un peu plus prononcées que les mois précédents. La hausse annuelle des prix devrait encore s'accélérer et dépasser 9 % au printemps.

La capitale se démarque à nouveau des autres départements où les variations de prix, d'avril 2017 à avril 2018, pourraient s'étaler de -0,7 % dans l'Essonne et la Seine-et-Marne à +4,7 % dans les Hauts-de-Seine.

Les appartements en petite couronne

2017 a été une année record en termes de volumes de ventes d'appartements pour les trois départements de la petite couronnes – Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Pour la première fois sur la période observée, 1991-2017, les appartements anciens dépassent 50 000 ventes annuelles en petite couronne. Les volumes de ventes ont progressé de 18 % en un an et de 20 % comparé à la période 1999-2007.

Côté prix, Après l'accalmie au 4e trimestre 2017, une hausse est attendue dans les prochains mois. Une légère baisse des prix des appartements en fin d'année (-1,3 % du 3e au 4e trimestre 2017) a permis de contenir la hausse annuelle des prix autour de 5 % en petite couronne. Après cette légère érosion, les indicateurs avancés sur les avant-contrats, présagent une reprise de la tendance haussière sur les premiers mois de l'année 2018. Les hausses annuelles de prix devraient néanmoins s'atténuer et se situer aux alentours de 4 % en avril 2018.

Les maisons en Île-de-France

Comme pour les appartements, le niveau d'activité du secteur des maisons individuelles a atteint un record en 2017, sur la période observée depuis 1996.

En 2017, le marché a enregistré plus de 8 000 transactions supplémentaires par rapport à 2016 (+16 %) et à la période 1999-2007 (+17 %).

Le prix des maisons, petite et grande couronnes confondues, a augmenté de 3,3 % du 4e trimestre 2016 au 4e trimestre 2017, contre 3,7 % pour le prix au mètre carré des appartements sur le même secteur géographique.

Les maisons en petite couronne

Les ventes de maisons en petite couronne ont moins progressé que les autres marchés (+13 % en un an). Néanmoins, le volume de transactions atteint en 2017, 15 000 unités, est un record annuel historique sur la période 1991-2017. La correction saisonnière des prix en fin d'année conduit à des hausses annuelles de 3 % à 5 %, selon les départements.

Contrairement au marché des appartements, la légère érosion sur les prix des maisons constatée au 4e trimestre 2017 (-1,1 % en trois mois) devrait se poursuivre, en petite couronne, au printemps 2018 (-1,6 % de janvier à avril 2018).

Cette tendance baissière des prix viendrait atténuer la hausse annuelle qui passerait de 4,1 % en fin d'année à 3 % en avril 2018 sur l'ensemble de la petite couronne.

Les perspectives 2018

Selon les Notaires Paris Île-de-France, le volume des ventes devrait encore être élevé cette année, grâce à des taux d'intérêt qui devraient rester attractifs et à une reprise attendue de la croissance économique. Pourtant, selon les Notaires Paris Île-de-France, « l'activité pourrait perdre son caractère exceptionnel, freinée par une érosion de la solvabilité et le manque chronique d'offre en Île-de-France ».

En avril 2018 – avril correspond à la période allant de février à avril –, la hausse annuelle du prix des appartements se maintiendrait autour de 6 %, portée par Paris. D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats franciliens, la hausse annuelle du prix des appartements se prolongerait au même rythme dans les prochains mois (+5,9 %).

Ce chiffre masque des écarts entre Paris, où les prix devraient augmenter de 9,3 % d'avril 2017 à avril 2018, la petite couronne (+4,1 %) et la grande couronne (+0,4 %).

Concernant le prix des appartements, il pourrait atteindre 5 800 euros le mètre carré en avril 2018 sur l'ensemble de la région.

Côté maisons individuelles, d'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats franciliens, les prix devraient se tasser dans les prochains mois (-0,4 % de janvier à avril 2018) et la hausse annuelle se limiterait à 2,4 % en avril sur l'ensemble de la région (3 % en petite couronne, 2,1 % en grande couronne).

Construire sa maison en Île-de-France
L'étude des Notaires Paris Île-de-France livre un focus sur la construction d'une maison sur le territoire régional. En 2017, plus de 4 500 transactions de terrains à usage d'habitation ont été enregistrées en Ile-de-France. Près de neuf sur 10 sont localisées en grande couronne et plus particulièrement en Seine-et-Marne (près de quatre sur 10) qui concentre la moitié du territoire régional et bénéficie d'une grande diversité de territoires, urbains ou péri-urbains et ruraux.
La densité de la construction au sein de la partie urbanisée de l'Ile-de-France limite la surface des terrains qui reste proche d'un département à l'autre. La surface médiane ressort à 443 m2 sur l'ensemble de la région et varie de 315 m2 en Seine-Saint-Denis à 500 m2 dans les Yvelines et en Seine- et-Marne. En France, on achète en moyenne une surface deux fois plus importante, d'après l'enquête sur les prix des terrains à bâtir du ministère du Logement.
Le classement des départements par niveau de prix des terrains est pratiquement à l'inverse de celui des volumes : très peu de ventes et des prix élevés dans les Hauts-de-Seine, de nombreuses ventes et des prix plus raisonnables en Seine-et-Marne.
Les écarts de prix sont très marqués entre les Hauts-de-Seine (330 000 euros) et le reste de la région, où les terrains valent de 96 000 euros en Seine-et-Marne à
179 200 euros dans le Val-de-Marne.
Les prix des terrains franciliens sont bien supérieurs au prix moyen observé au niveau national (77 100 euros).
Le classement des départements est proche lorsque l'on considère le prix au mètre carré médian : les Hauts-de-Seine sont en tête avec 1 080 euros/m2,
suivis des autres départements de petite couronne (environ 500 euros/m2) et de la grande couronne avec des prix au mètre carré, allant de 200 euros en Seine-et-Marne à 400 euros dans le Val-d'Oise.
En Ile-de-France, l'âge médian est de 38 ans pour les acquéreurs de terrains et de 67 ans pour les vendeurs. Parmi les acquéreurs, on comptabilise 34 % de professions intermédiaires, 21 % d'employés, 19 % de cadres et 17 % d'ouvriers. La structure des acquisitions de terrains par tranche d'âge et CSP est assez proche de celle des maisons, hormis pour le taux d'acquéreurs cadres : 19 % pour les terrains, 28 % pour les maisons.




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