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Jurisprudence : bail à construction

Un bail à construction peut porter sur un volume. Exemple…
Jurisprudence : bail à construction
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Le bail à construction porte habituellement sur un terrain sur lequel le preneur s'oblige à réaliser une construction. Il est régi par les articles L 251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Or, la Cour d'appel de Paris a statué sur le cas d'un bail à construction conclu sur un volume.

Le bail, d'une durée de trente ans, portait sur un volume dépendant d’un immeuble divisé en volumes par acte notarié, le volume concerné étant compris entre deux altitudes (celle de la dalle du rez-de-chaussée et celle de la terrasse). Alors que le bailleur demandait la requalification en bail commercial, la cour admet la validité du contrat :

« Il s’ensuit que la description qui est faite dans le bail de la chose louée sous forme de volume précisément décrit rend possible la réalisation de travaux de construction à l’intérieur de ce volume précisément décrit, étant observé que la présence d’immeuble existant n’est pas un obstacle à la conclusion d’un bail à construction;

Si, en outre, dans l’exposé du bail, il est indiqué que le preneur se propose d’édifier sur immeuble commercial à usage de cafétéria, ce qui ne constitue aucune obligation ferme, il résulte clairement de l’énoncé des charges et conditions du contrat, que le preneur s’oblige à édifier ou faire édifier à ses frais des constructions conformes aux plans qui ont été fournis par le bailleur, la circonstance qu’il est indiqué que les constructions seront édifiés « sur le terrain présentement loué » alors qu’il s’agit en réalité d’un volume est sans conséquence au regard de l’engagement du preneur d’édifier des constructions sur la chose donnée à bail » (CA Paris, 17 avril 2013, n° 10/14 847).

La jurisprudence a déjà requalifié un bail à construction en bail commercial (CA Lyon, 15 janvier 2008, JCP 2008, IV 3082 pour un réaménagement de bureaux, ou Cass Civ. 3e, 2 juillet 2008). Ce nouvel arrêt conforte donc le bail à construction et refuse la requalification en bail commercial. Il tranche avec un arrêt plus ancien mais isolé (CA Pau 22 janv. 1992), qui avait considéré que le bail à construction était incompatible avec la copropriété).

Par ailleurs, la cour d'appel jugée irrégulière l'une des clauses du bail. Soumettre « la cession du bail à l’accord écrit du bailleur constitue cependant une restriction du droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession qui est de l’essence même du bail à construction en ce qu’il confère au preneur un droit réel immobilier ». La clause est jugée nulle (sans remise en cause du contrat lui-même) par application de l'article L 251-3 selon lequel « le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société ».

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