Interdiction des cessions de promesses de vente

La loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques a institué un cas particulier de nullité de cession de promesse de vente. Son article 52 prévoit la règle suivante : «est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier.» Dans un arrêt du 28 mars 2012 (pourvoi n°11-12 872), la Cour de cassation a apporté une précision à cette règle dans une affaire qui concernait la création d'une zone commerciale. Une société avait cédé à une société civile immobilière la promesse de vente qu'elle détenait. La cession –qui s'était opérée au moyen d'une substitution– était convenue sans prix. Mais en contrepartie, la SCI devait notamment rembourser à la société des frais engagés dans le développement de la zone commerciale. La Cour d'appel avait annulé ces conventions. Le caractère à titre onéreux de la cession n'était plus discuté devant la Cour de cassation car il avait été montré au cours de la procédure que l'autre convention, qui comportait une date et un intitulé fictifs, imposait à la SCI de réaliser gratuitement des prestations en contrepartie de la convention de cession. Le pourvoi engagé devant la Cour de cassation invoquait un autre argument, selon lequel la société n'était pas un professionnel de l'immobilier, car son activité principale consistait dans la vente de fruits et légumes. Cet argument n'a pas emporté la conviction de la Cour de cassation : «Mais attendu qu'ayant retenu […] que le projet consistait en la création d'une zone commerciale de plus de dix hectares avec implantation d'un hypermarché et de commerces indépendants, que l'objet de la société Prosol gestion comprenait l'acquisition et la gestion de biens immobiliers et que son activité démontrait qu'elle se livrait régulièrement à des opérations immobilières, peu important que cette activité fût seulement accessoire et destinée à soutenir une stratégie de groupe, la Cour d'appel a pu en déduire que la société Prosol gestion avait agi en professionnel de l'immobilier». La Cour de cassation fait donc une interprétation large de l'interdiction de ces cessions. La règle qui frappe de nullité la cession à titre onéreux d'une promesse de vente si elle est consentie par un professionnel de l'immobilier s'applique, quand bien même, le cédant effectue à titre accessoire seulement des opérations immobilières.