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Indice d'attractivité des villes du Grand Paris

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Indice d'attractivité des villes du Grand Paris
A.P.

Pour la 31e édition de son observatoire des prix du logement, la FNAIM du Grand Paris a innové en se penchant sur l'attractivité immobilière des villes franciliennes. Comme elle le précise, « il s'agit de la première étude réalisée sur ce sujet sur l'ensemble des communes du Grand Paris, à l'exception de la Seine-et-Marne (77) ».

Cette approche a vocation à déterminer l'impact de l'attractivité des villes sur l'évolution des prix des logements. La FNAIM du Grand Paris vise ainsi à mettre à disposition des Franciliens et des élus locaux un outil utile et original permettant d'appréhender la problématique du prix du logement dans son ensemble, en s'appuyant sur une connaissance du terrain.
Pour déterminer l'attractivité des villes d'Île-de-France, la FNAIM du Grand Paris a mis en place une double démarche. D'une part, une analyse objective de 12 critères identifiés, notamment l'accessibilité aux équipements et aux services, le niveau de vie, la santé, les transports, l'équilibre vie professionnelle/vie familiale... D'autre part, une analyse subjective résultant d'entretiens avec des adjoints au maire, des promoteurs et des investisseurs en patrimoine.

L'étude définit un indice d'attractivité́ pour tous les départements d'Île-de-France. L'attractivité́ varie ainsi de 4,86 pour le Val-d'Oise à 6,66 pour les Yvelines. Paris obtient un indice de 5,78. Au-delà̀ de cette approche globale, il est intéressant d'identifier les caractéristiques de chaque département. Près de 300 villes d'Île-de-France ont ainsi été étudiées. Le Vésinet, Saint-Rémy les Chevreuse et Montesson sont les trois villes les plus attractives du département des Yvelines. Pour l'Essonne, ce sont Soissy-sur-Seine, Boussy-Saint-Antoine et Gif- sur-Yvette qui arrivent en tête alors que ce sont Chaville, Ville d'Avray et Saint-Cloud pour les Hauts-de-Seine. Les Lilas, le Raincy et Noisy-le-Grand constituent le trio de tête la Seine-Saint-Denis, et Marolles-en-Brie, Saint-Maur-des-Fossés et Perreux-sur-Marne pour le Val-de-Marne. Enfin, Le Plessis-Bouchard, Cormeilles-en-Parisis et Saint-Leu-la-Forêt ont le meilleur indice d'attractivité du Val-d'Oise.

La sécurité en tête des critères

Lorsqu'on interroge les professionnels en charge du logement, qu'ils soient adjoints au maire, promoteurs ou investisseurs, tous s'accordent à classer le transport et la sécurité en tête des critères. Seul l'ordre des deux critères change : la sécurité est le premier critère cité par les adjoints au maire des villes interrogées, alors que les transports arrivent en tête pour les promoteurs et les investisseurs.
Pour Didier Camandona, le président de la Chambre FNAIM du Grand Paris, « Les promoteurs ou les investisseurs nous disent que pour un logement comme pour un bureau, les connexions routières et les transports en commun sont déterminants. Pour un bureau, plus de 300 m commence à être loin alors que le logement, lui, peut être situé jusqu'à 1 000 m d'un transport en commun. L'attention portée à la sécurité est aussi très importante. Caméras dans les rues, éclairages, présence de la police municipale sont des critères regardés de près par les promoteurs et les investisseurs... qui anticipent les attentes de leurs clients. C'est pourquoi depuis plus de 15 ans, la FNAIM du Grand Paris a placé la thématique de la sécurité parmi ses priorités. »

L'impact des futures gares du Grand Paris

La FNAIM du Grand Paris a souhaité regarder plus attentivement les villes des futures gares du Grand Paris Express en calculant le prix moyen des logements à proximité de chacune d'elles. Au cours des prochaines éditions, l'étude déterminera si les gares du Grand Paris ont ou non une influence sur le marché de l'immobilier, à quel niveau, et les différences de comportements des prix entre les villes. Et Didier Camandona de conclure, « A ce jour, nous n'avons pas observé de spéculation notable dans les villes accueillant les futures gares du Grand Paris. La plupart des gares ne sont pas encore sorties de terre si bien qu'elles ne constituent pas encore un critère de valorisation pour des Franciliens qui ont encore du mal à se projeter. Dans certaines villes, on devrait cependant rapidement voir les premiers frémissements en termes de prix. Reste à voir si la tendance persistera et si les gares constitueront des zones durablement distinctes dans le Grand Paris ».




Jean-Paul VIART
Journaliste

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