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Immobilier d'entreprise : le marché résiste...

Knight Frank, le spécialiste de l'immobilier d'entreprise, présente la 5e édition de son étude annuelle concernant l'évolution du secteur en Île-de-France. Philippe Perello, associé gérant de Knight Frank France, fait le point.
Immobilier d'entreprise : le marché résiste...

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AP : Selon votre étude annuelle, comment se porte la location d’immobilier de bureau ?

Philippe Perello : Cette année, l’activité transactionnelle s’est contractée de 19 %. 1 565 000 m2 ont ainsi été loués en Île-de-France entre le 30 septembre 2011 et le 30 septembre 2012. Le contexte n’est pas très bon, mais ces chiffres ne traduisent rien de réellement dramatique. Nous restons relativement en ligne avec la moyenne décennale. Le recul n’est finalement que de 6 % par rapport à la moyenne quinquennale. 2011 a été assez atypique avec de nombreuses « méga transactions » supérieures à 20 000 m2.
Cette année, le recul impacte donc les très grandes et les petites surfaces.

AP : Le marché résiste donc assez bien

Philippe Perello : Oui, le marché français de l’immobilier d’entreprise résiste. Il est même assez bien équilibré. Il faut savoir que la production d’immeubles reste inférieure aux besoins des entreprises. Dans Paris intra muros, le taux de vacance n’excède pas 4,4 %, ce qui est plutôt faible, d’autant plus que moins de 20 % des locaux disponibles sont neufs ou restructurés. On assiste en revanche à une hyper-fragmentation à la fois verticale, liée à la qualité des biens, et géographique.

AP : Les entreprises sont sensibles à la qualité des locaux loués ?

Philippe Perello : Les immeubles neufs ou restructurés sont largement plébiscités. Les écarts entre les loyers se creusent actuellement. Dans une même rue, il n’est pas rare de voir des locaux se louer du simple au double en fonction de leur état. Les entreprises délaissent les locaux vétustes, car elles sont le plus souvent peu équipées pour mener à bien une rénovation.

AP : Le secteur géographique joue également un rôle important ?

Philippe Perello : Tout aussi important, oui. Les entreprises ont tendance à privilégier les secteurs géographiques porteurs comme Paris intra muros, en délaissant les zones d’Île-de-France les plus éloignées et les moins bien desservies. Dans ces secteurs, le taux de vacance peut atteindre 14 %. Là encore, les écarts se creusent d’une commune à l’autre en fonction de la structure de l’offre.

AP : Ces nouvelles tendances font-elles évoluer l’intervention de Knight Frank sur le marché de l’immobilier d’entreprise ?

Philippe Perello : Oui, sur ce marché complexe, nos missions évoluent largement. Investisseurs, propriétaires et locataires ont besoin d’un accompagnement plus important.
Nous intervenons en amont pour définir avec les entreprises que nous accompagnons un cahier des charges précis, afin d’identifier la meilleure solution possible.

AP : Les hyper fragmentations, verticale et géographique, vont-elles s’affirmer ?

Philippe Perello : Nous le pensons. Les écarts en fonction de la qualité des immeubles et de leur localisation vont encore s’amplifier. C’est pourquoi Knight Frank est favorable à la mise en place d’une classification des immeubles en fonction de critères objectifs. Ces nouveaux critères permettront aux entreprises de comprendre les disparités de loyer dans un même secteur.

AP : Les investisseurs sont-ils, eux aussi, sensibles à l’hyper fragmentation du marché ?

Philippe Perello : Oui. Nous enregistrons les mêmes écarts. Les investisseurs regardent de très près la qualité des immeubles. Ils privilégient les immeubles les plus sécurisés, c’est-à-dire entièrement loués, garantissant des flux de loyers pérennes. Ils constituent ainsi une valeur refuge pour ces investisseurs. Les immeubles datés, ne répondant plus aux normes actuelles, sont peu à peu délaissés.

La compétition est ainsi accrue dans les beaux quartiers de la capitale. On assiste au même phénomène pour les locaux commerciaux. Le luxe est, là encore, privilégié. Les emplacements n°1 en centre ville sont plébiscités au détriment des n°2 et N°3.

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