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Immobilier : Actualité et enjeux

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Immobilier : Actualité et enjeux
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L'immobilier représente 10% du PIB hexagonal et 2,1 millions d'emplois. Son actualité et son marché impactent l'environnement économique dans sa globalité. Qu'en est-il des enjeux qui en découlent ?

Réunis autour d'une table ronde, organisée à l'issue de l'assemblée générale d'ECE, une association des diplômés d'expertise comptable en entreprise, en partenariat avec le Conseil supérieur de l'Ordre des experts-comptables, Olivier Safar, administrateur de biens, Isabelle Rossignol, directrice générale déléguée d'AEW Ciloger, et Jean-Louis Coudrillier, directeur immobilier du groupe Air Liquide, ont confronté leur expertise pour répondre aux questions de Sophie Duval, directrice des comptabilités d'Icade, sur les enjeux de l'immobilier d'entreprise.

Actualités fiscales et réglementaires

« Le projet de loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) est là pour faciliter la construction et l'accès au logement pour tous » se réjouit Olivier Safar.
« Mais libérer les forces à tout prix, c'est risquer de s'enliser dans la mer des Sargasses en passant sous silence le besoin urgent de logements essentiellement pour les ménages les plus modestes. ».

Selon l'expert immobilier, la politique du logement sera d'autant plus efficace que l'exécutif prendra en compte le parc privé existant comme une alternative au parc social saturé. En contrepartie de dispositifs d'amortissement, les investisseurs seraient disposés à proposer des logements rénovés à loyers abordables.

Par ailleurs, Olivier Safar prône la suppression de l'encadrement des loyers dans la mesure où les prix des loyers évoluent moins vite que l'inflation et que l'effort d'entretien et d'amélioration des logements s'effondre. Pour le relancer, une plus grande visibilité des dispositifs facilitant les travaux de rénovation des logements s'avère nécessaire. C'est le grand enjeu des années à venir qui mobilisera les énergies et les capitaux à tous les échelons de la société.

Dans un autre registre, Olivier Safar déplore que « le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) libère les investissements dans les entreprises et pénalise fortement les propriétaires immobiliers. ». L'IFI comporte trois nouveautés qui méritent toute l'attention des contribuables et de leurs conseils.

Tout d'abord, il faut désormais considérer les emprunts in fine comme des crédits amortissables. Par exemple, un crédit in fine d'un million d'euros sur 10 ans pour un bien immobilier acquis en 2010 était intégralement déduit de la base imposable en 2017. En 2018, seulement 2/10 (i.e. 200 000 euros) sera déductible.

La bonne nouvelle est que tous les avoirs financiers (comptes bancaires, actions, obligations, assurances vie…), sont exclus de l'IFI. Toutefois, la difficulté réside dans les assurances vie qui comprennent un pourcentage d'immobilier. Comme leur quote-part doit être intégrée dans le montant à déclarer, il faudra interroger les assureurs pour la connaître.

Un dernier point important relatif à l'IFI est l'abattement pour la résidence principale de 30 % qui est maintenu. Mais, c'est sans compter la prise en compte d'un nouvel abattement pour le crédit la finançant à hauteur de 30 %.

Par ailleurs, la nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg fait du bruit dans le landernau des spécialistes. Signée en mars 2018, sa date d'application est prévue le 1er janvier 2019 au plus tôt. Impactant la notion de résidence fiscale, elle générera une imposition beaucoup plus lourde de certains dividendes perçus par nos ressortissants, et introduira une nouvelle clause anti-abus. L'Administration fiscale française pourra remettre en cause un montage procurant un avantage fiscal disproportionné.

Cette convention prévoit deux mesures significatives en matières immobilières. La première est favorable aux résidents luxembourgeois qui seront exonérés de l'IFI sur les biens immobiliers détenus indirectement en France. En contrepartie, les résidents français devront déclarer à l'IFI l'immobilier qu'ils détiennent en direct au Luxembourg.

La seconde mesure concerne les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière qui étaient déjà imposables en France. La convention ajoute une précision réductrice. Une société ayant cédé tous ses actifs immobiliers préalablement à la cession de ses titres, pourra être considérée comme société à prépondérance immobilière dès lors qu'elle aura dépassé le seuil de 50 % à tout moment au cours des 365 jours précédant la cession des titres.

Où va le marché immobilier d'entreprise ?

Dans un contexte de baisse globale du taux d'écoulement des bureaux, Isabelle Rossignol observe deux aspects contre-intuitifs :

- le stock neuf et restructuré est faible, notamment en France ;

- la disparité entre les différents territoires.

Le dynamisme démographique et économique de certaines métropoles démultiplie leur attractivité et provoque ainsi un phénomène de métropolisation. Ainsi, les entreprises locataires se polarisent sur Paris intramuros et quelques zones tertiaires très affirmées, au point qu'une seule offre est actuellement disponible pour une surface de cinq mille mètres carrés dans Paris intramuros. A l'inverse, le marché sera-t-il capable d'absorber les trois cent mille mètres carrés à livrer à Paris La Défense en 2020 ?

La conséquence de cela, est une hausse extrêmement sélective des loyers. Les loyers dits “prime”, donc sur les meilleurs immeubles, atteignent jusqu'à 850 euros du mètre carré dans le quartier central des affaires de Paris avec une progression de 6 % sur un an. A titre de comparaison, le loyer
“prime” atteint près de 400 euros du mètre carré à Berlin, en hausse de 16 %, et même 1 400 euros du mètre carré à Londres, en hausse de 9 %. Mais encore une fois, c'est loin d'être le cas partout.

Sur les principaux marchés immobiliers européens, il faut s'attendre, à une baisse relative des volumes d'investissement par rapport à ceux de 2017 qui étaient de 74 milliards d'euros au Royaume-Uni, de 58 milliards d'euros en Allemagne et de 27 milliards d'euros en France. Cette tendance s'illustre par un intérêt soutenu des assureurs et des arbitrages entre véhicules, notamment de la pierre papier vers des fonds.

Compte tenu du succès de l'investissement immobilier, les taux de rendement sont toujours orientés à la baisse. Pour l'immobilier de bureaux parisien, le taux les plus attractifs sont de 3 %. Si la baisse est susceptible de s'arrêter à Paris, certaines métropoles de province verront les taux se comprimer encore. Ailleurs en Europe, les taux sur le segment “prime”, sont de 2,9 % à Berlin, de 3,5 % à Madrid et à Londres, ou encore de 4,5 % à Bruxelles. « Contrairement à une idée répandue, investir à l'étranger ne procure pas toujours un rendement supplémentaire » prévient Isabelle Rossignol. C'est parfois plus risqué, plus complexe, et donc d'autant plus coûteux qu'il est recommandé de se faire accompagner localement.

Parmi les autres types d'actifs immobiliers, le commerce présente moins d'attrait qu'avant. Isabelle Rossignol pense que les nouveaux modes de consommation ont un impact sur la stratégie de certains investisseurs, se montrent un peu plus attentistes et regardent le paysage évolué. Sur l'hôtellerie, les acheteurs ne sont pas toujours en phase avec les attentes excessives des vendeurs. En contrepoint du moindre attrait des commerces, la logistique et les parcs d'activité sont en forte progression. Quoi qu'il en soit, la bonne pratique pour stimuler la performance d'un portefeuille immobilier reste la diversification, à la fois des catégories d'actifs et des marchés.

Pour conclure, Isabelle Rossignol se veut rassurante à court terme concernant l'évolution des taux financiers, notamment des obligations assimilables du Trésor (OAT) et de leur impact sur l'immobilier. Avec un OAT autour de 0,7 %, la prime de risque reste confortable pour une catégorie d'actifs comme les commerces du centre de Paris dont le rendement de l'ordre de 2,85 %. Au-delà de 2 %, l'OAT provoquera des répercussions déplorables sur l'immobilier.
« C'est quand même aujourd'hui ce qu'on paie le plus cher, qui risque d'avoir la sensibilité la plus forte à l'augmentation des taux » met en garde Isabelle Rossignol. A charge des investisseurs déterminés, de s'assurer que leur prise de risque pourra être compensée par une réversion sous forme de hausse de loyers futurs.

Dans un monde qui change, l'immobilier doit s'adapter

Se pose ensuite la question de l'adaptation permanente de l'immobilier dans un monde qui change. Pour Jean-Louis Coudrillier, tout s'accélère, au point que le temps de l'immobilier marqué par des contrats à long terme, ne correspond plus au temps des affaires où les choses vont toujours plus vite. Ce différentiel temporel rend des sites totalement inadaptés par rapport aux besoins de la clientèle. Il en résulte des surfaces à moitié vide, des surcoûts liés à leur inoccupation ou des coûts de sortie prohibitifs.

En raison des nuisances, telles que le bruit ou la pollution, les industriels sont amenés à s'éloigner des lieux de production historiquement en ville. Leur schéma logistique doit s'adapter en conséquence. Avec 5 000 sites, non seulement à vocation industrielle comme des usines de production, mais aussi des centres de distribution et des espaces de bureaux, Air Liquide doit aussi faire fasse aux évolutions sociétales. C'est le cas notamment, en oxygénothérapie, pour le traitement à domicile impacté à la fois par l'urbanisation et par le rapprochement des populations des côtes.

Des évolutions endogènes impactent également l'immobilier d'entreprise. Le numérique permet de s'affranchir de la proximité physique indispensable naguère pour pouvoir travailler les uns avec les autres. Nantes et Bordeaux profitent déjà de cette tendance. Jean-Louis Coudrillier constate que d'après « la carte de France, redimensionnée en fonction de la rapidité d'accès à certaines villes, il est plus facile, d'aller aujourd'hui au Mans que d'aller à Chantilly » précise-t-il.

Les nouvelles façons de travailler permettent de repenser entièrement la sociologie du travail et sa répartition dans l'espace. L'approche traditionnelle qui consistait à mettre tout le monde ensemble pour mieux communiquer, a favorisé la construction des gratte-ciels de La Défense. En écho à Isabelle Rossignol, Jean-Louis Coudrillier indique que la poursuite de cette ancienne approche explique d'ailleurs la pénurie de grandes surfaces de bureaux dans Paris.

En s'appuyant sur la segmentation du travail, une nouvelle approche consiste à se référer à l'écosystème afin de retenir l'implantation géographique la plus pertinente :

- un centre de recherche sera ainsi amené à s'installer à Sofia Antipolis plutôt qu'à Paris ;

- de même, un service marketing aura intérêt à quitter Nantes pour se rapprocher de la clientèle basée dans le Nord, tandis que le service comptable pourra lui rester à Nantes compte tenu du peu d'interaction avec le service marketing.

A long terme, les entreprises devraient évoluer vers des organisations neuronales, c'est
-à-dire très réparties dans l'espace grâce aux nouvelles technologies, et se tourner vers des espaces plus réduits à l'instar des espaces de coworking. Jean-Louis-Coudrillier se montre enthousiaste à l'égard de ces développements à condition que le risque d'isolement social soit maîtrisé lors de la structuration des espaces et des lieux de travail.

A court terme, les directeurs immobiliers des groupes cotés sont en prise avec l'IFRS 16 dont l'impact se chiffre à plusieurs milliards. Applicable au 1er janvier 2019, la norme a pour objectif d'améliorer la comparabilité entre les groupes propriétaires et ceux locataires de leurs actifs en capitalisant les loyers futurs de ces derniers. Actionnaires et investisseurs seront plus particulièrement attentifs à l'effet de la norme sur le rendement des capitaux employés.




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