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Focus sur l'impôt sur la fortune immobilière

le - - Immobilier

Focus sur l'impôt sur la fortune immobilière
Décryptage du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'ISF, par Me Michel Gryner.

Comme chaque année, le redevable soumis à l'ex ISF (impôt sur la fortune) devra plancher dans quelques jours pour rédiger sa nouvelle déclaration d'IFI (impôt sur la fortune immobilière). L'article 31 de la loi de Finances du 30 décembre 2017 a abrogé les articles 885 A à 885 Z du CGI, remplacés par les articles 964 à 984 du même code. Décryptage par Michel Gryner, avocat à la Cour.

I – BIENS ET DROITS IMMOBILIERS

Le seuil d'imposition reste fixé à 1 300 000 euros, les redevables devront indiquer sur leur déclaration de revenus, la valeur brute et la valeur nette taxable de leurs actifs immobiliers en joignant des annexes détaillées.

Contrairement à l'ISF, le paiement n'aura pas à être joint à la déclaration, l'IFI fera l'objet d'un avis d'imposition mis en recouvrement vraisemblablement en même temps que l'Impôt sur le revenu.

La présente étude n'abordera que deux thèmes, les biens et droits immobiliers, et les dettes. Ce que le redevable aura retenu des différents articles sur le sujet, c'est que l'IFI ne taxera que les biens immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou indirectement.

La notion de détention directe ne doit pas prêter à trop d'interrogations, le propriétaire de sa résidence principale bénéficiera toujours de l'abattement de 30 %, la valorisation des biens (résidences principale et/ou secondaire) devra correspondre, comme pour l'ISF, à la valeur vénale des biens.

Il n'en sera pas de même pour les biens immobiliers détenus par le biais d'une société.

Les détentions indirectes

L'article 965 du CGI dispose que sont compris dans l'assiette de l'IF la valeur au 1er janvier.
Article 965
Créé par LOI n°2017-1837 du 30 décembre 2017 - art. 31 (V)
« L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :

1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;

2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.

Pour déterminer la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, il est appliqué à la valeur des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions de l'article 973 un coefficient correspondant au rapport entre, d'une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d'autre part, la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société ou de l'organisme mentionné au premier alinéa du présent 2°.

Ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ou d'organismes mentionnés au même premier alinéa qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote.

Ne sont pas prises en compte, pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, les parts ou actions de sociétés ou d'organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale détenues, directement ou indirectement, par la société ou l'organisme mentionné au même premier alinéa, lorsque le redevable détient indirectement et, le cas échéant, directement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote de ces sociétés ou organismes.

Par exception aux troisième et quatrième alinéas du présent 2°, sont pris en compte pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, sous réserve des exclusions prévues aux a et b du présent 2°, les biens et droits immobiliers détenus directement par les sociétés ou organismes que le redevable, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° du présent article, contrôle au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter, ou dont le redevable ou l'une des personnes mentionnées au 1° du présent article se réserve la jouissance en fait ou en droit.

Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2° :

a) Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société ou l'organisme mentionné au même premier alinéa ou par une société ou un organisme dont la société ou l'organisme mentionné audit premier alinéa détient directement ou indirectement des parts ou actions, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient ;

b) Lorsque le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d'une société ou d'un organisme ayant pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; à celle de la société ou de l'organisme qui les détient directement ; ou à celle d'une société ou d'un organisme dans lesquels la société ou l'organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

3° Aucun rehaussement n'est effectué si le redevable, de bonne foi, démontre qu'il n'était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l'estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions mentionnées au premier alinéa du 2° du présent article représentative des biens ou droits immobiliers qu'il détient indirectement.
Le premier alinéa du présent 3° ne s'applique pas si le redevable contrôle, au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter, la société ou l'organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables ou si l'une des personnes mentionnée au 1° du présent article se réserve, en fait ou en droit, la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement ou si le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au même 1°, plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société ou de l'organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables. »

Prenons un exemple :

Monsieur A détient 50 actions d'une société valorisée 500 000 euros.
La part d'immobilier représente 30 % de l'actif total.
Monsieur A déclarera à l'IFI :
500 000 euros x 30 % = 150 000 euros
Dès ce stade on constate une première difficulté pour le redevable : connaître l'actif de la société dans laquelle il a investi pour ensuite déterminer le ratio lui permettant de déclarer la quote-part d'IFI.
Il convient de noter que le législateur a entendu exclure l'immobilier professionnel des sociétés ayant une réelle activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Ne bénéficient pas de cette exclusion les sociétés se bornant à la gestion de leur propre patrimoine immobilier (article 966 du CGI).
Autrement dit, toutes les sociétés immobilières exerçant une activité de gestion de leur propre patrimoine immobilier voient leurs titres soumis à l'IFI.
Il en est de même des Sociétés d'investissements immobiliers cotées (sauf détention inférieure à 5 %).
Une seconde exclusion de taxation concerne les titulaires de participations inférieures à 10 % du capital et des droits de vote, encore ne faut-il pas que le redevable contrôle la société seul ou avec son conjoint et ses enfants mineurs dont les parents ont conjointement l'administration légale.
Qu'en est-il des contrats d'assurance / vie rachetables, exprimés en unité de compte
Ces contrats entrent dans le patrimoine du redevable à hauteur de la fraction de la valeur représentative des biens immobiliers.

II – LE PASSIF DEDUCTIBLE

Ne peuvent être pris en compte que les dettes dont la contrepartie se retrouvera à l'actif taxable du redevable :
A) La dette doit dans ce cas, selon le texte (article 974 du CGI) :
a. exister au 1er janvier de l'année d'imposition ;
b. être contractée par l'un des membres du foyer soumis à l'IFI ;
c. être effectivement supporté par lui ;
d. être afférente à des actifs imposables et être afférente à des dépenses :
• d'acquisition
• de réparation
• d'entretien
• d'amélioration
• de construction, de reconstruction ou d'agrandissement de biens immobiliers ou aux impositions dues sur les immeubles à l'exception de celles afférentes aux revenus qu'ils génèrent (Taxe d'habitation, Impôt sur le revenu)
• ou être afférente à l'acquisition de parts ou d'actions taxables et au prorata de leur valeur imposable.

Prenons un exemple sur ce dernier point :

Monsieur A emprunte 2 millions d'euros auprès de sa banque pour acquérir les titres d'une société d'une valeur de 3 millions d'euros.
Si on considère que la quote-part d'actif immobilier de cette société est de 40 %, la part taxable sera de :
40 % x 3 millions d'euros = 1 200 000 euros
La part de dette déductible est de :
40 % x 2 millions d'euros = 800 000 euros
Le net taxable à l'IFI sera donc de :
1 200 000 euros - 800 000 euros = 400 000 euros
De même, concernant la résidence principale, ne sera pas remis en cause la déduction totale de l'emprunt, bien que cette résidence bénéficiera toujours de l'abattement de 30 %.

B) Toutefois, les conditions du A) étant remplies l'article 974 du CGI prévoit la limitation totale ou partielle des dettes
a. aux prêts in fine qui ne sont déductibles qu'après application d'un amortissement théorique.
Alors qu'au temps de l'ISF, la totalité de l'emprunt était déductible, il faudra calculer pour l'IFI un amortissement théorique.

Exemple :

Emprunt de 1,5 million d'euros contracté le 1er janvier 2014 pour être remboursé le 1er janvier 2029, soit 15 ans.
Au 1er janvier 2018, il sera déductible à hauteur de 100 000 euros (1,5 million d'euros / 15 ans) du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017, soit 4 ans (4 x 100 000 = 400 000 euros). La fraction taxable sera de 1 500 000 – 400 000 = 1 100 000 euros.
b. aux emprunts contractés auprès de personnes proches (conjoint, enfant majeur, ascendants et leurs frères et sœurs) à moins que le redevable justifie du caractère normal dudit prêt notamment par le respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
c. Aux dettes contractées auprès d'une société que le redevable seul ou conjointement avec un membre de sa famille contrôle directement ou par l'intermédiaire d'une ou de plusieurs sociétés interposées.
Innovation importante de l'IFI au regard du passif :
Lorsque la valeur brute globale des actifs imposables du redevable excède 5 millions d'euros, alors que le montant des dettes déductibles au titre d'une même année dépasse 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil ne pourra être déduit qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
On remarquera que ce mécanisme crée des effets de seuils jugés pourtant constitutionnels.
Toutefois ce mécanisme de plafonnement ne joue pas si les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif purement fiscal.

Exemple :

* Le redevable détient un patrimoine immobilier de 5,500 millions d'euros, les dettes déductibles sont de 4,500 millions d'euros, soit plus de 60 % du patrimoine, le passif admis en déduction sera de :
3 300 000 euros + 600 000 euros = 3 900 000 euros.
Ce calcul s'établit de la manière suivante :
5 500 000 x 60 % = 3 300 000 euros
1 200 000 (= 4 500 000 – 3 300 000) x 50 % = 600 000 euros.
* si le patrimoine est de 4,9 millions d'euros
Ce sont les 4,5 millions d'euros de dettes qui sont déductibles, le patrimoine étant inférieur à 5 millions d'euros.
On en conclura que concernant l'IFI, le redevable aura intérêt à acquérir un bien avec emprunt par l'intermédiaire d'une société dont les dettes sont intégralement déductibles, plutôt qu'à titre personnel.

Cette étude, qui ne se veut pas exhaustive, a tenté d'aborder deux points marquants qui nous semblent se dégager du nouvel impôt.

Nous engageons le lecteur, pour approfondir chaque thème particulier sur l'IFI, à se reporter au premier ouvrage, qui lui est parfaitement exhaustif, sur l'Impôt sur la fiscalité immobilière.
D'une clarté et d'une pédagogie dont nous a habitué son rédacteur Jean-Yves Mercier, sur un sujet bien plus complexe qu'il n'y parait, cet ouvrage sera sans aucun doute la bible de référence à ce nouvel impôt (L'Impôt sur la fortune immobilière par Jean-Yves Mercier, Editions Francis Lefebvre).




Anne MOREAUX
Journaliste

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