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DROIT DE L'IMMOBILIER

Focus sur l’actualité du droit de l’immobilier

Les associés du département immobilier du cabinet LPA-CGR avocats ont organisé récemment un webinaire pour décrypter l’actualité chargée du droit de l’immobilier.
Focus sur l’actualité du droit de l’immobilier
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DroitActualité du droit Publié le ,

L’associé François Régis Fabre-Falret a d’abord fait un point sur la digitalisation du monde immobilier car le cabinet a « l’ambition de devenir un petit acteur des start-up de l’immobilier », notamment du secteur des proptechs et de la blockchain.

Essor de la blockchain dans le secteur immobilier

L’avocat a d’ailleurs participé à la création d’un livre blanc sur la blockchain dans l’immobilier et l’utilisation des smart contracts, et travaille actuellement sur la tokenisation des titres financiers.

Cette technologie permet d’être une base infalsifiable et sécurisée qui assure l’immuabilité ce qui est très important dans le domaine immobilier. Ce système est aussi décentralisé et transparent car il permet de donner accès à toute l’information sur la blockchain en tout temps et en tout lieu, ce qui assure une sécurité absolue.

Le cabinet LPA-CGR a testé l’exécution d’un bail sur la blockchain. « Si ça fonctionne techniquement parfaitement, malheureusement on a toujours besoin d’un commandement extérieur comme pour un commandement de payer il faut l’intervention d’un huissier de justice », a précisé Me François Régis Fabre-Falret.

Il s’agit d’un des écueils détaillés dans le livre blanc qui fait ressortir le besoin de tiers de confiance et l’importance de la réglementation RGPD avec son droit à l’oubli.

« C’est une petite révolution qui va prendre du temps à se mettre en place car il y a beaucoup de promesses et de fantasmes. Certains Etats sont très en avance, comme l’Estonie, et utilisent déjà la blockchain à grande échelle, par exemple sur la gestion de leur cadastre », a expliqué l’avocat.

Loi Climat et Résilience et nouvelles règles d’urbanisme

L’avocate Hélène Cloëz, associée qui intervient en droit de l’urbanisme et de l’aménagement, a décrypté la loi Climat et Résilience, notamment sur les nouvelles règles d’urbanisme concernant l’artificialisation des sols qui doit être diminuée par deux dans les 10 prochaines années. Les communes ont désormais plus que 6 ans au lieu de 9 pour ouvrir de nouvelles zones d’artificialisation nette et ont une interdiction de délivrer des autorisations d’exploitation commerciales pour les projets entraînant une artificialisation des sols comme les ZAC ou les centres commerciaux.

Le Code de l’urbanisme a également mis en place un certain nombre de dérogations aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) comme pour privilégier les constructions exemplaires d’un point de vue environnemental, par exemple en facilitant la végétalisation des façades et des toitures ce qui permet de déroger aux règles sur la hauteur du bâtiment, la construction de travaux sur des friches industrielles ou la suppression d’une aire de stationnement pour véhicules motorisés afin de la remplacer par des parkings à vélos.

La loi Climat a modifié aussi les notions de densité et de réversibilité en ville pour booster les changements de destination des bâtiments, y compris par la surélévation.

Un dispositif modifie également la loi Littoral pour limiter son érosion en fixant un nouveau trait de côte avec création d’un droit de préemption afin de favoriser l’acquisition des biens qui seront exposés par l’aléa du recul de la côte afin de les sécuriser ou de les détruire en interdisant toute construction nouvelle.

Haro sur les modifications du DPE

Les intervenants ont également abordé la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui fait couler beaucoup d’encre.

Pour l’associée Sidonie Fraiche-Dupeyrat, « l’étau se resserre sur le logement via la pierre angulaire de la loi Climat qui est le DPE ».

Ce document affiche la performance énergétique du logement et du bâtiment, sa notation au regard des émissions de gaz à effet de serre et le renouvellement de ses énergies. Il sera renforcé et devra être renouvelé tous les 10 ans, sauf si le bâtiment est bien classé (A, B ou C). Pour l’avocate, « ça conduit à faire de la performance énergétique du bâtiment un critère de décence en posant des principes sévères ».

Tous les logements classés E, F et G seront classés indécents dès 2034, à l’exception d’une impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale, ou la disproportion des coûts des travaux par rapport à la valeur du bien.

Encore plus punitive, la loi Climat impose un gel des loyers sur les logements mal classés ou dit « non performants » (pour le moment seulement les F et G) dès 2022.

« C’est demain ! La performance énergétique va devenir un élément de la valeur des bâtiments, la fameuse valeur verte », a averti l’avocate.

Côté bonnes nouvelles, cette même loi restreint l’obligation d’information et améliore la valorisation des logements.

Du nouveau côté copropriété et finance verte

Me Pascaline Déchelette-Tolot a parcouru quant à elle les nouvelles dispositions en droit de la copropriété (voir infographie ci-dessous) qui n’a qu’un seul point coercitif lié à la contribution au fonds de travaux au minimum égal à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté pour l’année écoulée. En revanche, la copropriété peut être dispensée de produire un DPE si elle vote un plan pluriannuel de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Enfin, l’associé Hassan Javanshir et ses deux collaborateurs ont fait un point sur les grandes lignes de la finance verte (modernisation de la documentation des crédits verts avec affectation des fonds à un pilier environnemental et renforcement de leur traçabilité) et de la réforme du droit des sûretés qui ont une certaine importance en matière immobilière.

Ils ont précisé 3 axes : la modernisation (notamment avec l’extension des sûretés immobilières et du champ d’application de la signature électronique à beaucoup d’actes) ; la simplification (des gages et nantissements) ; et la flexibilisation (des cessions de créances et sommes d’argent à titre de sûreté et les nantissements de compte titres comme sur les SCI).

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