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Financement de l'immobilier via la blockchain: bonne idée ou risque inconsidéré?

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Financement de l'immobilier via la blockchain: bonne idée ou risque inconsidéré?
© Adobe Stock

Un panel varié d'experts a fait le tour de la question lors d'un webinaire organisé récemment par l'association des experts-comptables en entreprise (ECE), en partenariat avec le Conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables (CSOEC) et le média Compta Online. Des points de vue plutôt optimistes sur une utilisation nouvelle de cette technologie numérique avancée pour faciliter les transactions immobilières, pour laquelle l'interprofessionnalité semble essentielle.

Considérée par certains comme la 4e révolution industrielle, la blockchain est une technologie de rupture permettant l'intermédiation qui peut bouleverser des pans entiers de notre économie mondialisée, à l'instar des secteurs bancaire et immobilier.

« Je crois que l'innovation de cette conférence c'est aussi de croiser les réseaux : les start-up, les experts-comptables et les maîtres du soir - avocat et notaire — sur un sujet d'avenir », a lancé Eric Freudeunreich, président d'ECE, en introduction.

Des experts-comptables et commissaires aux comptes, une avocate, un notaire, mais aussi et surtout deux entrepreneurs du monde de la blockchain ont en effet pu débattre des opportunités offertes par cette technologie ainsi que les problématiques et points d'alertes à prendre en considération.

« Notre président devait être là parce qu'il y tenait mais il est malheureusement mobilisé à la fois au Comex mais aussi extrêmement sollicité donc il m'a chargé de vous présenter toutes ces excuses », a précisé Hervé Gbego, membre de la commission innovation du CSOEC, manifestement intéressé par ce « moment d'échanges et d'enrichissement sur un sujet très important » car il réfléchit beaucoup aux innovations qui font de l'expert-comptable « un professionnel augmenté qui rencontre son marché ».

Exemples d'utilisations concrètes

« Le sujet de la blockchain est extrêmement important et aujourd'hui on va en proposer des cas d'usage, ce qu'on en fait pour nos clients, ce qui est primordial », a-t-il expliqué en citant notamment l'accompagnement sur des levées de fonds en monnaie virtuelle ou bien sur des transactions immobilières tokenisées.

Des utilisations présentées après que Laurent Lanzini, manager chez Square Tallis consulting membre du club immobilier ECE, a défini la blockchain — « un sujet qui s'inscrit dans l'évolution du ras de marée de la data dans l'univers immobilier » — et que Julien Catanese, directeur éditorial de Compta Online, a expliqué en détail ce qu'est la tokenisation (lire encadré).

Bilal El Alamy, président et cofondateur de la start-up française Equisafe (créée avec un avocat) est devenu spécialiste de l'utilisation de la blockchain dans les transactions d'actifs immobiliers. Il est en effet reconnu pour avoir géré « la première tokenisation immobilière en Europe » sur l'hôtel particulier AnnA à Boulogne. Pour réaliser ce premier « deal immo » via la blockchain « tout c'est fait en seulement 30 minutes », s'est-il félicité. « On a réussi à diviser l'actif en un million de parts ce qui faisait des parts à 6,50 euros ». L'entrepreneur poursuivait en effet l'objectif d'ouvrir l'accès à l'investissement immobilier au grand public avec un mécanisme clair et rapide. Pour lui, il faut que ce soit « aussi simple d'acheter un actif immobilier qu'un livre sur Amazone ».

« La blockchain permet sécurité résilience et auditabilité. Elle apporte ainsi 3 avantages majeurs : l'immutabilité de l'information, de la transparence car c'est un registre crypté ouvert à tout le monde, et de l'auditabilité car toutes les transactions sont référencées et ne peuvent pas être falsifiées », a-t-il résumé. Elle peut s'appliquer à de nombreux dossiers immobiliers, par exemple pour créer des systèmes d'abonnements et de gestion du taux d'occupation des chambres d'hôtels.

« Mon objectif est de vous enlever de la tête que le milieu de la blockchain est fait pour faire des choses illégales et du blanchiment », a lancé de son côté Florian Le Goff, directeur chez Synaps, fintech spécialisée dans la vérification d'identités. Ce dernier évolue dans le milieu de la cryptomonnaie depuis deux ans et utilise la blockchain pour chiffrer et certifier des documents, en étudiant minutieusement des preuves d'identité et de résidence, et en utilisant la signature électronique avancée. Ses services, tout récemment validés par l'AMF, proposent donc des diligences dites KYC (Know your customer) obligatoires dans le milieu bancaire, automatisées et certifiées par la blockchain afin d'apporter du contrôle et de la confiance en des mécanismes transactionnels en ligne.

Avènement de l'internet de la valeur

« La tokenisation, c'est le fait de digitaliser un registre de mouvements de titres sur un registre électronique sécurisé partagé. C'est ça l'internet de la valeur : pouvoir accéder à des marketplaces pour voir et échanger de la valeur », a expliqué Bilal El Alamy avant d'ajouter « l'objectif est de pouvoir faire des transactions immobilières instantanées ».

« Pour nous, le bénéfice de la blockchain et le futur est que l'État peut certifier des données, comme ce qui se fait déjà au Luxembourg ou bien les grandes entreprises comme Engie ou La Poste. 2017 était la période des idées, 2020 a été le financement de projets existants », a complété Florian Le Goff.

« Les possibles sont infinis, la liberté est réelle, supprimer des intermédiaires, limiter les coûts, ça crée des nouveaux risques donc l'interprofessionnalité est essentielle », commente Hélène Trebosc Campillo, experte-comptable et directrice-fondatrice de BFT blockchainfortrust. Pour elle, « les projets qui ont de l'avenir sont collaboratifs » car il faut pouvoir apporter des assurances et de la confiance dans le processus.

Réglementation et enjeux spécifiques

« Il ne faut pas perdre de vue que le financement de l'immobilier, même s'il se fait par des jetons dans le cadre du financement participatif, est largement encadré par une réglementation financière européenne, et d'autres régimes juridiques susceptibles de s'appliquer, notamment des obligations de KYC, d'anti-blanchiment, le respect du RGPD et du droit de la consommation », a souligné Diane Richebourg, avocate chez DS Avocats au sein du département Fintech, blockchain et crypto-finance. Elle a ainsi rappelé les aspects réglementaires et juridiques de la tokenisation du financement immobilier en distinguant les cadres du financement participatif (crowdfunding) — soumis à un seuil français de 8 millions et au statut de CIP, et un seuil européen de 5 millions — du financement classique (notamment par initial coin offering ICO) encadré par la loi Pacte et qui dépend de la qualification ou non des jetons en titres financiers.

« On est dans la création d'un nouveau cadre conceptuel et d'une réglementation avec la création du visa optionnel de l'AMF », a ajouté Hélène Trebosc Campillo qui estime que le financement via la blockchain est « une véritable démarche comptable ». Pour elle, cette tokenisation qui touche l'immobilier pose beaucoup de questions, notamment de sécurité, de dérives d'usages et de valorisation.

Volonté libertaire et décentralisatrice

« Il ne faut pas oublier que la blockchain est avant tout une volonté de supprimer les organes centraux comme les banques et les gouvernements », a-t-elle alerté.

Une volonté de décentraliser et de supprimer les organes de contrôles qui dérange cette auditrice qui propose des solutions de gestion des risques et de valorisation de l'immatériel et invite à faire appel à de nouveaux tiers de confiance comme la start-up Synaps entre autres solutions de cybersécurité.

Finalement, la blockchain a-t-elle un véritable intérêt pour l'immobilier et va-t-elle permettre de répondre aux problématiques de simplification et de confiance des transactions ? « Oui, c'est certain », selon Frédéric Espirat, expert-comptable patrimonial, ancien membre du CSOEC.

Dans ses propos conclusifs, l'expert a partagé son point de vue optimiste sur la force de garantie de la blockchain. Pour lui, cette technologie va permettre de financiariser facilement des biens et faciliter l'accès à l'immobilier pour certaines personnes qui n'ont pas accès au prêt bancaire. « On va démocratiser l'accès à la propriété en cassant cette relation bancaire », en a-t-il conclu.

Quid de la tokenisation

« Tokeniser un actif s'est créé sa représentation numérique sur une blockchain pour le rendre plus liquide en pouvant le fractionner facilement, avec fiabilité et en réduisant les coûts », a expliqué Julien Catanese.

Ce qu'il faut bien comprendre, c'est qu'on peut mettre en place ce mécanisme sur tout un tas de choses : les actifs immobiliers ou les différents titres financiers (action, obligation, créance) en passant par les œuvres d'art. Tout est tokenisable !

« La tokenisation permet de réduire les intermédiaires et les tiers de confiance donc de réduire les coûts de transaction », résume-t-il.

En matière immobilière, l'utilisation de la blockchain via la tokenisation peut ainsi servir à fractionner et sécuriser la propriété d'un bien, celle de parts de société civile immobilière (SCI), ou bien gérer des revenus fonciers, des droits d'utilisation, ou encore de la dette. Chaque personne impliquée dans la transaction est alors détentrice de jetons, les fameux tokens.

« La loi Pacte de 2019 a permis de donner un cadre juridique aux tokens en les plaçant dans la catégorie des actifs numériques, qui comprennent des jetons et des cryptomonnaies, et qui sont des sortes de titres financiers », a-t-il précisé.

Encore très rare en pratique, la tokenisation pourrait révolutionner le marché immobilier. Une évolution à suivre donc de très près car le poids des actifs immobiliers est considérable : il représente trois fois le PIB mondial.

Les réserves du notariat

« Les transactions immobilières peuvent-elles se passer de la sécurité apportée par le notaire, l'un des piliers de l'organisation juridique des pays de droits écrit ? », a interrogé Mathieu Fontaine, notaire à Saint-Paul Trois Châteaux et président de la 3e commission du 113e congrès des Notaires de France intitulé "Droit et numérique : un équilibre nécessaire".

Le président du Conseil régional des notaires de la cour d'appel de Grenoble a participé à cette conférence car il souhaitait souligner le rôle de tiers de confiance du notaire et sa mission dans l'authentification des actes et le recouvrement de l'impôt. Un rappel intéressant au cours de ces échanges sur les transactions innovantes « authentifiées » grâce à la blockchain, qui ne semble pas apporter autant de garanties pour les acquéreurs que le notariat.

Pour le moment, ces protocoles entièrement numérisés et leur degré de sécurité ne sont pas forcément compréhensibles pour les particuliers qui réalisent une transaction immobilière, c'est pourquoi ce professionnel du droit émet des réserves. En plus de leur complexité, il ajoute qu'ils ne procurent pas non plus l'assurance d'un responsable en cas de défaillance, ce que fait le notaire.

« Le transfert de propriété est très rapide aussi devant le notaire », a-t-il lancé en réaction aux annonces faites par Bilal El Alamy d'Equisafe, « ce qui est long c'est de sécuriser la transaction », a-t-il ajouté de façon un peu corporatiste.

Toutefois très loin de simplement défendre son pré carré, ce notaire s'est dit « absolument convaincu » qu'il faut avoir une réflexion sur ces questions et s'ouvrir à ces technologies qui vont, dans tous les cas, être utilisées de par le monde. « D'ailleurs, le notariat a été l'un des premiers à s'attaquer à des projets blockchain mais qui ont été abandonnés cette année en raison de leur coût économique et de la non-pertinence des modèles », a précisé Maître Fontaine.




Anne MOREAUX
Journaliste

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