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Fin de bail dérogatoire

A l'échéance du second bail dérogatoire, un locataire obtient le statut des baux commerciaux.
Fin de bail dérogatoire
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Un premier bail dérogatoire avait été conclu pour deux ans à compter du 17 août 2005. Un second bail de deux ans avait été conclu le 19 septembre 2007 à effet du 1er septembre 2007, le locataire devant fournir une caution avant le 15 novembre 2007, à peine de résiliation immédiate et de plein droit. Le 14 octobre 2009, le preneur demandait le bénéfice de la propriété commerciale, ce que contestait le bailleur qui invoquait la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire.

La Cour d'appel de Paris tranche en faveur du locataire (25 sept. 2013, n° 11/1725). Trois arguments du bailleur sont repoussés.

1. Délai pour agir : le bailleur estimait l'action de la locataire prescrite. La cour indique que si la locataire demandait, dans les motifs de ses conclusions, le bénéfice de la propriété commerciale à compter du 17 août 2007 (fin du 1er bail dérogatoire), elle demandait toutefois dans le dispositif de ses conclusions, l'octroi du bénéfice de la propriété commerciale à compter du 1er septembre 2009, et que ce n'est que subsidiairement qu'elle demandait ce bénéfice à compter du 17 août 2007, date d'expiration du premier bail. Le délai de deux ans pour agir (art. L 145-60 du code de commerce) était donc bien respecté.

La locataire devait donc agir, non dans les deux ans de l'expiration du premier bail, puisqu'elle avait à l'époque renoncé à se prévaloir du statut, mais dans les deux ans de l'expiration du second bail pour lequel elle demandait le bénéfice du statut.

2. Clause résolutoire : le bailleur est débouté de sa demande, faute d'avoir adressé de commandement : « quoique cette caution n'ait pas été produite à la date du 15 novembre 2007, la société bailleresse ne s'est à aucun moment et pendant plus de deux années à compter de la date prévue pour la fourniture de la caution, prévalu de la résiliation du bail ». La cour ajoute que le bailleur n'a pas adressé de commandement pour demander la fourniture de la caution.

Le bailleur ayant tardé à se prévaloir du retard dans la fourniture de la caution et n'ayant pas adressé de commandement au locataire pour l'obtenir, puisque la caution était fournie, la clause résolutoire ne pouvait pas jouer.

3. Renonciation à se prévaloir du statut : l'arrêt indique que la locataire n'a pu renoncer par avance à un droit qui n'était pas encore né à la date de signature du second bail dérogatoire, car elle ne revendique la propriété commerciale qu'à l'issue du second bail dérogatoire.

Un locataire peut valablement renoncer à se prévaloir du statut en signant un nouveau bail dérogatoire quand le premier est expiré. Mais il ne peut pas par avance renoncer à ce droit.

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