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Fin de bail dérogatoire

le - - Immobilier

Le bailleur doit manifester son intention de voir le locataire quitter les lieux à la fin du bail dérogatoire.

On sait la vigilance requise du bailleur à la fin du bail dérogatoire, s'il veut éviter qu'à ce bail de courte durée ne succède un bail de neuf ans. L'article L145-5 du Code de commerce prévoit que lorsque le preneur est laissé en possession à l'expiration du bail d'une durée au plus égale à deux ans, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Il est donc essentiel pour le bailleur de manifester son intention de voir le locataire quitter les lieux. La jurisprudence a indiqué qu'un consentement tacite pouvait suffire pour caractériser l'accord à la prolongation du bail. L'opposition du bailleur peut être manifestée par une simple lettre demandant la remise des clés (Civ. 3e, 22 mai 1986). Mais il ne faut pas que cette volonté soit contredite par une attitude ultérieure comme la perception d'un loyer réduit (Civ. 3e, 10 janvier 1990). La Cour d'appel de Paris a récemment tranché un litige qui opposait un bailleur et un locataire qui avaient conclu un bail de 23 mois. L'arrêt a admis que la volonté du bailleur de s'opposer au maintien en possession était manifestée par une lettre recommandée adressée au locataire avant la fin du bail. L'arrêt indique qu'il s'opère un nouveau bail, à la condition que le propriétaire n'ait pas manifesté son intention de ne pas laisser le preneur en possession, «que tel n'est pas le cas en l'espèce, le bailleur ayant avant l'expiration du bail, adressé au preneur une lettre recommandée, le 25 septembre 2008, lui rappelant le terme irrévocable du bail au 30 septembre 2008 et lui demandant expressément de libérer les lieux ; que ni l'occupation de fait postérieurement à l'échéance ni la perception de sommes en contrepartie de l'occupation ne peuvent donner naissance à un bail commercial» (CA Paris, Pôle 5, ch 3, 23 mai 2012, n°10/08946). La Cour condamne le locataire à payer une indemnité d'occupation d'octobre 2008 à novembre 2010, date à laquelle le bien avait fait l'objet d'un transfert de propriété, suite à une expropriation. L'indemnité est fixée à un montant identique à celui du loyer du bail expiré. Le bailleur avait donc ici clairement manifesté son intention de ne pas renouveler le bail en adressant une lettre recommandée au locataire quelques jours avant l'expiration du bail de 23 mois. Cela n'exclut pas la faculté de percevoir des indemnités d'occupation pour la période postérieure. Le locataire invoquait un accord verbal du bailleur pour la poursuite du bail et la perception de loyers en espèces (raisonnement qui pouvait se rattacher à l'arrêt de 1990 précité) ; cela n'a pas suffi à emporter la conviction du juge.






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