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Exiger la démolition ?

L'article 555 du Code civil ne peut être invoqué par le contractant.
Exiger la démolition ?
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

L'article 555 du Code civil règle la situation du propriétaire d'un terrain sur lequel un tiers édifie une construction. La loi offre une option au propriétaire du terrain. Il peut soit exiger la démolition aux frais du constructeur soit conserver la propriété de la construction, à charge d'indemniser le constructeur.

C'est cet article qu'invoquait le client d'un constructeur à la suite d'un litige. Le maître d'ouvrage avait conclu un contrat de construction de maison individuelle en 2003. Puis, en 2006, il avait pris possession de l'ouvrage mais en refusant la réception. Alors que le constructeur lui demandait paiement du solde du prix, il avait répliqué en demandant la démolition au frais du constructeur. Cette demande avait été rejetée par la cour d'appel et la Cour de cassation a confirmé la décision : « Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la nullité du contrat de construction n’avait pas pour effet de permettre au maître de l’ouvrage d’invoquer contre le constructeur les dispositions de l’article 555 du Code civil, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction, que la demande de démolition formée par M. D. devait être rejetée » (Cass. Civ. 3E, 24 avril 2013, rejet, pourvoi n° 12-11 640).

Il résulte de cet arrêt que le client d'un constructeur ne peut pas invoquer l'article 555 du Code civil pour exiger la démolition et ce, même si le contrat de construction a été annulé.

En effet, l'article 555 régit le cas des constructions édifiées par un tiers, c'est-à-dire une personne qui n'est pas engagée avec le propriétaire par un contrat, notamment un contrat relatif à des constructions ou des travaux. Le constructeur ne peut pas être considéré comme un tiers vis-à-vis du propriétaire du terrain puisqu'il lui est lié par contrat. Le fait que le contrat de construction soit annulé ne remet pas en cause cette solution.

La Cour de cassation confirme une ligne de jurisprudence déjà ancienne. Elle avait déjà statué dans le même sens (Civ. 1e, 15 juin 1953, Civ. 3e, 19 juin 1984). Un autre arrêt avait indiqué que l'article 555 n'est pas applicable lorsque les travaux sont effectués en vertu d'une convention ou de tout autre acte faisant la loi des parties tel un arrêté préfectoral qui autorise l'occupation d'une parcelle pour exploiter une mine (Civ. 3e, 24 juin 1975). De manière analogue, il a été jugé que l'article 555 ne pouvait s'appliquer pour des travaux d'amélioration expressément autorisés par le propriétaire (Civ. 3E, 8 janvier 1997). L'article 555 n'est pas applicable à l'entrepreneur qui a exécuté des travaux pour le compte d'autrui (Civ. 3E, 28 mai 1986).

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