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Erreur dans le contrat de vente

Le caractère constructible d'un terrain peut être constitutif d'une erreur dans un contrat de vente.
Erreur dans le contrat de vente
Bertrand Desjuzeur

Droit Publié le ,

Le code civil autorise l'acquéreur à invoquer la nullité de la vente pour vice du consentement en cas d'erreur (art. 1110). Mais cette cause de nullité est encadrée : « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose ». En matière de vente immobilière, l'erreur peut porter sur la surface. La question est désormais souvent traitée par le biais de la loi Carrez, pour les biens en copropriété puisque la loi accorde une action en diminution de prix pour les écarts de plus de 5 % avec la surface annoncée et une action en nullité en cas d'absence de mention de la surface. Mais en dehors des copropriétés, la jurisprudence a admis par exemple que le défaut de contenance devient une qualité substantielle s’il rend l’immeuble impropre à la destination, connue des parties, en vue de laquelle il a été acquis (Civ. 23 nov. 1931).

L'erreur peut aussi trouver sa source dans le caractère constructible ou non d'un terrain comme en témoigne un récent arrêt. Un contrat de vente du 27 novembre 2008 portait sur un terrain destiné à la construction d’une maison. Un permis de construire avait été délivré aux acquéreurs le 13 octobre 2008 mais il avait été retiré le 5 janvier 2009 en raison de la suspicion de présence d’une cavité souterraine. Les acquéreurs avaient assigné le notaire et les vendeurs en annulation de la vente. Ils avaient obtenu gain de cause et la Cour de cassation confirme la décision :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle » (Civ. 3E, 12 juin 2014, n° 13-18 446).

Dans un arrêt plus ancien (Civ. 1e, 1er juin 1983, n° 82-10 945), la Cour de cassation avait jugé qu’il importe peu qu’au moment de la vente, le terrain se présente comme constructible dès lors que le certificat d’urbanisme, par suite de son annulation postérieure, est réputé n’avoir jamais existé. Ce nouvel arrêt est dans le même sens. Le terrain vendu se présentait comme constructible puisqu’il lui était attaché un permis de construire. Mais celui-ci ayant été retiré et le retrait ayant un caractère rétroactif, le permis est réputé n’avoir jamais été accordé. L'erreur sur la qualité substantielle du terrain est donc admise et l'acquéreur peut obtenir l'annulation de la vente.

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