AccueilImmobilier« En immobilier d'entreprise, le choix du bien est essentiel »

« En immobilier d'entreprise, le choix du bien est essentiel »

Virginie Jacquet et Fabrice Luzu sont associés de l'étude de notaires parisienne DIXSEPT68. La première est à la tête du pôle immobilier, le second dirige le pôle patrimonial. Chacun dans leur spécialité trace les contours de l'activité notariale en matière d'immobilier d'entreprise.
« En immobilier d'entreprise, le choix du bien est essentiel »
© DR - Virginie Jacquet et Fabrice Luzu, associés de l'étude DIXSEPT68, décrivent l'activité notariale en matière d'immobilier.

Immobilier Publié le ,

Affiches Parisiennes : Pour le notaire, quelles sont les actions à mener, les points de vigilance et les conseils à prodiguer lors de l'acquisition ou du financement d'un bien d'immobilier d'entreprise ?

Virginie Jacquet : Que ce soit pour les investisseurs, qui gèrent un portefeuille de biens immobiliers et “achètent” un rendement via l'acquisition d'un bien loué, ou pour les utilisateurs, qui achètent des locaux pour exercer leur activité, le choix du bien est essentiel.

Aux critères classiques de localisation et de desserte du bien, il faut ajouter des éléments complémentaires à ceux de l'habitation, que sont la qualité du locataire et la nature du bien et ses caractéristiques, notamment environnementales.

La qualité du locataire est en effet essentielle, ainsi que la nature et la durée du bail.

Le locataire devra idéalement exercer une activité stable depuis plusieurs années, respectant les critères de respectabilité d'usage et pouvant justifier d'un résultat d'exploitation, sur les trois dernières années, suffisamment positif pour rassurer le bailleur quant à la pérennité de son activité et le versement des futures échéances du loyer, lesquelles seront en tout état de cause garanties par le versement d'un dépôt de garantie ou la remise d'une garantie bancaire.

Les personnes de droit public ou assimilées sont très appréciées, car elles ne risquent pas la liquidation et occupent généralement les locaux pendant de nombreuses années.

Virginie Jacquet
Forte d'une expérience de plus de quinze années en droit immobilier, Virginie Jacquet accompagne les professionnels à chaque étape de leurs opérations.
Sa parfaite connaissance de l'anglais et de l'allemand lui permet d'intervenir pour le compte d'institutionnels et de fonds d'investissements étrangers lors d'acquisitions ou de ventes de portefeuilles immobiliers (bureaux, entrepôts, hôtels, centres commerciaux, résidences de tourisme ou de services), de financements immobiliers, d'opérations d'externalisations et de promotions immobilières.

Fabrice Luzu
Fabrice Luzu accompagne depuis une quinzaine d'années les entrepreneurs et les dirigeants de sociétés dans le cadre de l'organisation et de la transmission de leur patrimoine.
Son expérience, son double cursus - économique (Dauphine - ESCP) et juridique/fiscal - et son écoute lui permettent d'analyser aussi bien les impacts économiques et financiers que juridiques et fiscaux pour les opérations réalisées par ses clients.

A.-P. : Quel est actuellement le taux de rentabilité espéré ?

V. J. : Le TRI – taux de rentabilité interne – de l'investissement immobilier est actuellement, pour le marché du "prime", d'un peu moins de 3 % à Paris et de presque 4 % dans les villes dynamiques de région, telle que Lyon.

Le bail en cours devra être un bail soumis au statut des baux commerciaux, avec si possible une période restant à courir, ferme (sans possibilité pour le locataire de le résilier), la plus longue possible. En-deçà de six années de bail ferme restant à courir, le bien est plus difficilement finançable ou dans des conditions dégradées.

L'état est également important. Un immeuble mal entretenu, n'ayant pas fait l'objet de travaux de rénovation et ne correspondant plus aux besoins actuels des occupants – capacité de stationnement insuffisante, décoration veillotte, qualité environnementale faible, voire inexistante… – seront autant de critères susceptibles de décider le locataire à changer de locaux.

« La qualité du locataire est essentielle, ainsi que la nature et la durée du bail. » Virginie Jacquet

A.-P. : Quel est, à vos yeux, l'état actuel du marché ?

V. J. : L'immobilier reste un marché sain et attractif, compte tenu des taux d'intérêt de financement extrêmement bas. Nous notons que les banques recommencent à financer les “immeubles en blanc” – immeubles sans locataire –, à condition que l'investisseur soit prêt à financer au moins 50 % du prix d'achat en fonds propres.

Plus l'immeuble est bien situé et bien loué, plus la banque acceptera d'augmenter sa participation à l'acquisition. Le notaire accompagnera son client à chaque étape du processus d'acquisition et de financement.

A.-P. : Quelles sont les différentes étapes de l'intervention du notaire ?

V. J. : Tout d'abord, dans le cadre de l'acquisition, le notaire étudiera l'ensemble de la documentation relative à l'immeuble. Il appréciera la qualité juridique du bien et celle de son occupant. Avant de rédiger les contrats de la vente, il établira un rapport de “due diligence” permettant à l'acquéreur d'être parfaitement éclairé au moment de former son prix.

Dans le cadre du financement de l'acquisition, le notaire sera chargé de la mise en place du prêt et de la formalisation de la prise des garanties demandées par la banque, qu'elles soient hypothécaires – attachées à l'immeuble – ou non – garanties attachées au propriétaire telles que nantissement de parts de la société, ou au revenu généré par l'immeuble.

A.-P. : En matière de transmission patrimoniale d'immobilier d'entreprise, quels sont les écueils à éviter pour un chef d'entreprise ?

Fabrice Luzu : Pour un chef d'entreprise, détenir son immobilier d'exploitation est une décision patrimoniale stratégique à prendre. Le faible niveau actuel des taux d'intérêt invite d'ailleurs à se positionner rapidement. C'est un choix dont il faut mesurer les conséquences dans le temps.

Par exemple, les locaux peuvent être parfaitement adaptés au moment de l'acquisition, mais s'avérer rapidement obsolètes si l'entreprise évolue dans un environnement technologique en grande mutation, ou trop petits s'il s'agit d'une start-up en forte croissance…
Différents schémas juridiques et fiscaux existent pour porter l'immobilier d'entreprise :
- constituer une SCI à l'IS ou à l'IR puis louer les locaux à la société d'exploitation.
- Acheter directement les locaux avec la société d'exploitation, la holding ou une filiale dédiée.
- Acheter (lorsque cela est financièrement et fiscalement possible) l'usufruit des locaux pour une durée fixe par la société d'exploitation et concomitamment la nue-propriété par une société civile à l'IR dont les associés sont soit les dirigeants de l'entreprise ou des membres de la famille du chef d'entreprise.
- Acheter via une société civile puis céder l'usufruit à durée fixe des parts à la société d'exploitation.

« En termes d'investissement, le faible niveau des taux d'intérêt invite à se positionner rapidement. » Fabrice Luzu

A.-P. : Quelle est, selon vous, la meilleure option pour un chef d'entreprise ?

F. L. : On le voit, les figures sont variables et méritent d'être appréciées et chiffrées, car les écarts entre ces différentes stratégies, tant pour l'entreprise que pour le chef d'entreprise, peuvent être significatifs.

Le choix s'effectuera aussi en regard de la perspective de transmission du patrimoine. Ainsi une entreprise peut être transmise avec un taux de taxation maximal de 5 % en utilisant habilement la Loi Dutreil, tandis que si aucune précaution patrimoniale n'est prise, l'immobilier d'entreprise pourra être taxé à 45 %.

Les écarts sont suffisamment significatifs pour bien réfléchir à ses objectifs et à sa structure de détention.

A.-P. : Quels sont aujourd'hui vos projets et ceux de DIXSEPT68 Notaires ?

F. L. : Les deux domaines de compétence de DIXSEPT68 Notaires sont, d'une part, l'ingénierie patrimoniale et la transmission d'entreprise et, d'autre part, l'immobilier des investisseurs, des institutionnels et des collectivités. Nous souhaitons constituer un réseau notarial et sommes très heureux de créer un office à Lyon où il existe une offre notariale de grande qualité que nous tenterons de compléter de nos domaines d'intervention spécifiques et méthodes de travail innovantes.

Nous souhaitons nous adresser à une clientèle exprimant des besoins différents et avons d'ailleurs pris le parti de nous installer dans un espace de co-working au cœur du quartier de la Part Dieu : Mama Works.

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