Un arrêt de la Cour de cassation montre la différence entre un lot de copropriété et un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.
Deux copropriétaires avaient conclu un accord pour la cession partielle d'un droit de jouissance privatif portant sur la toiture-terrasse de l'immeuble. L'accord était conclu sous réserve d’obtention d’une autorisation du syndicat d’édifier un escalier extérieur de communication. L’autorisation n’avait pas été accordée, mais renonçant à la condition, l'acquéreur avait assigné l'autre copropriétaire en réalisation forcée de la vente. Sa demande avait été rejetée, solution confirmée en cassation : « Mais attendu qu’ayant […] exactement énoncé que le droit de jouissance privatif d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a constaté que cette autorisation n’avait pas été obtenue, a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en réalisation forcée de la cession par Mme A. d’une partie du droit de jouissance privatif affecté à son lot devait être rejeté ». (Cass. Civ. 3e, 17 déc. 2013, n° 12-23 670).
La Cour de cassation avait déjà jugé qu’un droit de jouissance exclusif sur parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot (Cass. Civ. 3e, 6 juin 2007). Un autre arrêt avait statué sur l’impossibilité de vente séparée de ces locaux ou de location à des tiers (Civ. 3e, 25 janv. 1998) à propos d’un droit de passage. La Cour avait jugé que « les règlements de copropriété avaient constitué un droit de jouissance exclusif et particulier, comme dépendance directe des locaux bordant le passage, qui ne pouvait être vendu séparément de ces locaux, ni loué à un tiers ». De même, le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne peut vendre son lot à un personne et la jouissance du jardin à un autre. (Civ. 3E, 4 janv. 1980).
Ce nouvel arrêt est dans le même sens. Il en résulte que l’accord du syndicat des copropriétaires est nécessaire pour que la vente soit réalisée. L’acquéreur ne pouvait donc pas imposer au vendeur la réalisation forcée, faute d’accord du syndicat.
Cette décision marque une différence entre un lot de copropriété et le droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Le lot peut être librement cédé par le copropriétaire alors que le droit de jouissance exclusif attaché à un lot ne peut être cédé séparément à un autre copropriétaire qu’avec l’accord du syndicat. En effet, il est l'accessoire du lot principal.
