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Dispositif fiscal Loi Duflot : des loyers à géométrie variable ?

le - - Immobilier

Dispositif fiscal Loi Duflot : des loyers à géométrie variable ?
La loi Duflot encadre les loyers dans le logement neuf

La loi Duflot n'innove pas sur tous les plans. Au chapitre de la continuité, s'agissant d'un dispositif fiscal octroyant une réduction d'impôt aux investisseurs, elle réclame en contrepartie des efforts de nature sociale. Comme notamment une modération des loyers réclamés aux locataires, la communication ministérielle ayant clamé haut et fort un objectif de 20 % en dessous des prix de marché.

Dire que la loi Duflot innove en instituant des loyers plafonds ou des plafonds de ressources en direction des candidats à la location serait donc inexact. Bien des systèmes parmi ses devancières ont appliqué, avec plus ou moins de succès et de sévérité, ce principe du donnant-donnant. Depuis la loi Besson, à vrai dire, pratiquement tous les dispositifs y ont eu recours.

Que ce soit pour donner une coloration médiatiquement acceptable à une niche fiscale ou par réel souci social importe finalement assez peu. Jusqu'ici, le paysage était connu.

 

Loyers : les nouveautés de la loi Duflot

Deux nouveautés sont à mettre au compte de la loi Duflot sur le sujet de la détermination des loyers.

Pas la base du raisonnement, qui reste la même que pour la loi Scellier, avec des loyers plafond au m² de surface utile distincts pour chaque zone géographique (A, Abis, B1, et éventuellement B2).

En revanche, l'introduction d'un coefficient multiplicateur (proche du coefficient de structure bien connu des spécialistes du logement social) a été voulue pour éviter toute aberration liée à la typologie ou à la taille des logements, avec un loyer au mètre carré plus élevé pour les petits logements.

Et, surtout, des niveaux de loyer plafond sensiblement plus faibles que dans les dispositifs fiscaux antérieurs.
Les professionnels de la gestion et de la promotion immobilière ont ainsi longtemps cru ou plutôt espéré que les loyers plafond par zone publiés intégraient par eux-mêmes la réduction de 20 % annoncée.
Espoir déçu par la parution du décret n° 2013-517 du 19 Juin 2013.

(A noter également la disparition de la zone C, totalement inéligible en Duflot alors qu'elle pouvait faire l'objet d'agréments sous le régime Scellier, et la mise en observation de la zone B2, en théorie écartée mais pour laquelle des dérogations sont possibles sur décision des Préfets de Région, l'initiative du dossier de demande revenant aux communes).

 

Des niveaux locatifs réels restant à découvrir

La parution de ce décret au J.O. du 21 Juin a tout à la fois éclairé et obscurci le débat sur les loyers maxi en loi Duflot.

Eclairé, car le texte donne effectivement -sur la forme - les précisions attendues.

Obscurci, car aucune réponse pragmatique n'en découle à l'instant.

Que dit donc le décret ?

  • ce sont les Préfets de Région qui seront décisionnaires. Mais ils devront consulter le Conseil Régional de l'Habitat ainsi que les collectivités locales ayant compétence en termes de politique du logement.
  • la variation des loyers plafond ne peut jouer qu'à la baisse, sans que le loyer plafond définitif ne puisse être inférieur à celui des Prêts Locatifs Sociaux (PLS) ou supérieur au loyer de marché.
  • une mesure transitoire est prévue pour ne pas déstabiliser les projets immobiliers en cours. Les permis déposés avant le 30 Septembre échappent temporairement au texte, c'est à dire que ceux des logements qui seront réservés avant le 28 Février 2014 puis actés avant le 31 Mai 2014 n'y seront pas soumis. Le timing est serré...

 

Les questions et remarques induites

C'est la première fois qu'un dispositif fiscal va pouvoir engendrer des niveaux de loyers différents sur le territoire métropolitain, à zonage équivalent.
Nantes, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse ou Marseille pourront - en théorie - prendre des décisions très différentes sur les loyers plafond.

Ce surcroît de décentralisation sera-t-il pertinent ?

Quelle lecture sera faite d'un dispositif national en déclinaisons locales ?

Un système pensé à l'équilibre, voire chichement selon certains, ne va-t-il pas ainsi être vidé de sa substance selon la nature et la portée des décisions locales ?

Une nouvelle carte nationale de l'investissement locatif peut-elle en découler ?

 

Le comportement de l'administration et des Préfets

Toutes ces questions trouveront leur réponse dans le comportement objectif des représentants de l'Etat en régions.

Si des décisions de baisse de loyers plafond interviennent, le risque est immense de tuer dans l'oeuf le développement de l'offre locative Duflot, car les investisseurs brilleront par leur absence. Et sans investisseurs, pas de logements, ni de loyers quel qu'en soit le niveau.

La question de fond est donc bien celle de la posture de l'Etat et des consignes données aux Préfets, en filigrane des priorités affichées. Si l'emploi est vraiment le curseur central, alors l'usage de cette possibilité de modulation devrait être faible, voire nul, aux particularismes locaux près.
Les consultations entamées par l'administration auprès des professionnels au coeur de l'été sembleraient a priori indiquer le sens d'une raison plus forte qu'une approche idéologique de principe. Et les prémices de pouvoirs publics échappant à la schizophrénie ?

Les semaines de la rentrée indiqueront bien assez tôt le sens de l'histoire et si sagesse et pragmatisme auront su prévaloir sur des tentations sociales en trompe-l'oeil.

 

Marc Vaissié, président de Logement Direct

 

À propos de Marc Vaissié

Promoteur immobilier indépendant, Marc Vaissié a créé Endroits de Cité en 2003, suite logique d'un parcours professionnel débuté dans la banque en 1983. Immergé dans l'immobilier neuf depuis 1986, tour à tour responsable du développement d'un groupe de logement social, directeur d'un groupe immobilier privé et parallèlement vice-président de la fédération des promoteurs immobiliers de Midi-Pyrénées de 2002 à 2008, Logement Direct constitue sa plus récente et audacieuse initiative.

 

À propos de Logement Direct

Redonner du pouvoir d'achat aux acquéreurs d'immobilier neuf et un nouvel outil d'autonomie commerciale aux promoteurs. C'est le credo que Logement Direct entend mettre en oeuvre par la magie du circuit court. En permettant aux internautes de demander sur www.logementdirect.fr  la réservation d'un logement neuf avec une remise minimale de 6%. Avec le sourire et la bénédiction d'un cercle de promoteurs partenaires en cours d'élargissement, pour qui l'économie des frais de distribution tombe sous le sens et à coup sûr sous le vent de l'histoire.






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