Des risques de la sous-location

Un arrêt de la Cour d'appel de Paris (2 mai 2012, n°10/21283) illustre les risques qu'encourt le locataire lorsqu'il met en sous-location les locaux. L'article L145-31 du Code de commerce fixe le principe de l'interdiction de la sous-location, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. La question se pose de savoir, à l'échéance du bail principal, si le locataire a droit au renouvellement. Il résulte des articles L145-1 et L145-8 que le locataire qui demande le renouvellement du bail doit être immatriculé au Registre du commerce et qu'il doit être propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité. Qu'en est-il en cas de sous-location ? Le bénéfice du statut est refusé au preneur qui sous-loue en totalité le local commercial (Civ. 3e, 29 oct 1985), sauf si le bail autorise la sous-location totale (Paris 11 février 1992). Dans l'arrêt du 2 mai 2012, le locataire avait consenti une sous-location totale, en conformité avec la clause du bail qui l'y autorisait. En fin de bail, le bailleur lui déniait le droit à la propriété commerciale pour défaut d'immatriculation pour les locaux loués. La Cour d'appel lui a donné raison : «Considérant […] que la société Immo Placide n'est pas immatriculée au RCS pour les locaux concernés et qu'ayant donné les locaux en sous-location à la société Y pour une activité de «Internet, bureautique […]», elle n'est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux. Considérant que l'autorisation de sous-location qui lui a été donnée par le contrat de bail ne permet pas à la société Immo Placide de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux dès lors qu'il n'a pas été envisagé, directement ou indirectement, qu'elle en bénéficierait conventionnellement dans ce cas, qu'elle n'exploite aucun fonds de commerce dans les locaux et qu'elle n'est donc pas immatriculée au RCS à cette adresse». Le locataire est donc privé d'indemnité d'éviction. En l'espèce le bailleur avait reconnu le droit direct du sous-locataire au maintien dans les lieux et au renouvellement du sous-bail (par application de l'article L145-32). Cet arrêt montre que le locataire qui consent une sous-location totale ne peut pas prétendre au renouvellement puisqu'il n'exploite plus de fonds de commerce dans les lieux. Il ne pourrait y prétendre qu'en cas d'extension conventionnelle du droit au statut et au renouvellement, ce qu'évoque l'arrêt en précisant que le locataire ne pouvait pas se référer à une clause du bail qui lui aurait fait bénéficier de ce droit. Le locataire doit donc être conscient du risque pris en cosentant une sous-location totale, même avec accord du bailleur.