Le CSN et l'ANCT ont développé ensemble le Baromètre de l'immobilier des villes moyennes, qui vise les 222 territoires bénéficiaires du programme national ACV et qui a pour objectif l'analyse et le suivi des évolutions de l'immobilier dans les villes moyennes, à destination des acteurs économiques et du grand public.
Ayant vocation à être reconduit tous les ans, le Baromètre sera présenté lors de la Rencontre nationale Action Cœur de Ville « Relance et Résilience » qui se tiendra en présence de plusieurs membres du Gouvernement et des partenaires financiers le 8 septembre 2020, à la Cité de l'architecture et du patrimoine.
Cette première édition est la concrétisation d'un partenariat dont la signature officielle aura lieu lors du 116e Congrès des Notaires de France, organisé du 8 au 10 octobre 2020 à Paris.
« Ce partenariat s'inscrit naturellement dans la mission de service public du notariat. La qualité de nos bases immobilières et notre savoir-faire en la matière permettent de disposer d'indicateurs fiables pour mesurer l'évolution du marché de l'immobilier dans tout le territoire, et notamment dans les villes lauréates du programme Action Cœur de Ville. Il était légitime pour le CSN d'être le partenaire du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales pour ce « 1er « Baromètre de l'immobilier – Notaires de France / Action Cœur de Ville », déclare Jean-François Humbert, président du CSN.
« Action cœur de ville a pour objectif de développer l'attractivité des villes « moyennes » qui jouent un rôle irremplaçable de centralité pour tout leur territoire, en investissant prioritairement dans la revitalisation des cœurs de ville. Accueillir plus et mieux d'habitants en ville est notre priorité. Grâce aux informations des notaires, nous pourrons suivre annuellement les évolutions du marché de l'immobilier dans ces villes dynamiques, innovantes et à taille humaine », précise Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme national ACV.
Ce Baromètre 2020 contient plusieurs indicateurs dont le nombre de transactions annuelles enregistrées dans la commune-centre ainsi que dans son intercommunalité, le prix de vente médian au m² des appartements et prix de vente médian des maisons à l'échelle communale ainsi que dans son intercommunalité et l'évolution du Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les mutations dans l'ancien à l'échelle communale ainsi que dans son intercommunalité.
A notre que les villes du programme situées en Ile-de-France ont été volontairement écartées de l'étude puisqu'elles répondent à des dynamiques de volume différentes, de part leur proximité avec le marché parisien et la motrice économique francilienne dont elles bénéficient.
Dynamisme du volume des ventes
L'étude a analysé les dynamiques observées par groupes de territoires ACV en comparant l'évolution des volumes entre les cœurs de ville et les périphéries. Il en ressort une augmentation du volume de ventes dans les villes du programme Action Cœur de Ville : +11 880 ventes entre 2018 et 2019 qui enregistre 126 545 ventes en 2019, + 11 380 ventes dans les EPCI des villes du programme Action Cœur de Ville (hors ville-centre) avec 156 605 ventes en 2019 et + 23 260 ventes sur l'ensemble des territoires des villes du programme Action Cœur de Ville, soit 283 150 ventes en 2019.
Bien que le marché de la périphérie soit supérieur en volume de ventes à celui du cœur de la ville, ce volume connaît une dynamisme plus rapide dans la ville-centre que dans la périphérie sur un an. Ainsi, la hausse globale du volume des ventes dans les villes moyennes atteint 10 % entre 2018 et 2019 sur les villes-centres, contre 8 % pour les périphéries, équivalente à celle sur l'ensemble des territoires ACV.
Par ailleurs, après analyse de l'évolution du volume de ventes dans les villes de province du programme, le Baromètre fait apparaître un dynamisme plus soutenu, entre 2018 et 2019, dans 148 Cœurs de Ville. Dans le détail, 68 villes sont les éléments dynamiques de leur agglomération.
Prix plus accessibles et à l'augmentation modérée
Selon le Baromètre, le marché immobilier dans les villes moyennes est plus accessible que celui des grandes villes et offre, pour un montant relativement modéré, des surfaces plus grandes et des biens de meilleure qualité que dans les métropoles. De ce fait, les villes du programme Action Cœur de Ville, sans offrir de plus-value immobilière, permettent l'accès à de meilleures conditions d'hébergement.
Par ailleurs, le prix médian au m2 des appartements anciens et des maisons dans les 222 villes du programme augmente moins vite que sur le marché national. Les prix des appartements anciens, présents essentiellement dans les centres-villes des villes moyennes, ont augmenté de 1,92 % sur un an dans les territoires ACV contre 5,2 % au niveau national, ce qui illustre les nécessaires évolutions à apporter à ce type de bien pour correspondre à la demande. Parallèlement, le dynamisme des maisons des villes moyennes se rapproche de la moyenne nationale, avec une évolution de 2,35 % sur un an, contre 2,6 %.
2019, une année florissante
L'année 2018/2019 aura été marqué par un marché immobilier national record. En 2019, le volume des ventes de logements anciens sur un an a augmenté de 11 % pour atteindre, fin décembre 2019, 1 068 000 transactions. Toutefois, cette évolution annuelle laisse apparaître des disparités régionales et locales.
Globalement, le contexte financier favorable à l'acquisition, établi par le niveau des taux d'intérêt et la forte motivation des ménages, explique cette activité soutenue, qui ne s'est toutefois pas traduite par une hausse démesurée des prix.
