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Copropriété et Vefa : solutions face à l'urbanisation des pays en développement

Le Conseil supérieur du notariat (CSN) a organisé le 1er juillet dernier, en partenariat avec l'agence des Nations-Unies ONU-Habitat, un webinaire international sur les défis de l'urbanisation croissante dans les pays en développement.
Copropriété et Vefa : solutions face à l'urbanisation des pays en développement
© Adobe Stock - Une équipe pluridisciplinaire composée de notaires, de géomètres-experts et de juristes, a développé deux kits, l'un sur la copropriété, et l'autre sur la vente sur plan, pour répondre au défi de l'essor de l'urbanisation.

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Intitulée « Face à l'urbanisation dans les pays en développement : quelles solutions ? », cette conférence digitale réunissait une équipe pluridisciplinaire composée notamment de membres du CSN, de l'Ordre des géomètres-experts (OGE) et de professeurs de droit, ayant développé deux kits, l'un sur la copropriété, et l'autre sur la vente sur plan (Vefa) afin de mieux appréhender les enjeux des villes de demain et de répondre au défi de l'essor global de l'urbanisation.

Les membres de cette mission ont notamment été en contact direct avec certains territoires en développement, comme l'île Maurice et le Cameroun, afin de les accompagner sur la mise en place de projets d'urbanisme.

« Le logement est pour nous, chez ONU Habitat, une chaine de valeur en termes de création d'emploi et de société. Il y a beaucoup de recherches à faire pour améliorer les choses », constate Oumar Sylla, directeur pour l'Afrique d'ONU-Habitat.

Des outils inédits pour certaines cultures…

La copropriété comme la Vefa sont des solutions immobilières parfois totalement inconnues dans certaines régions du monde, c'est pourquoi « les outils du kit sont totalement adaptables », précise Gérard Roulleau, délégué de l'OGE. « Il faut insister sur le fait que la copropriété est nouvelle pour certaine culture et qu'habiter en copropriété c'est respecter un contrat de voisinage qui doit être basé sur des critères légaux sans équivoque », souligne le géomètre-expert.

« Ces kits ont été construits à partir d'une boîte à outil de documents partant du cadre de lois, des actes de copropriété jusqu'aux actes de géomètres. Ce ne sont pas des modèles mais des cadres enrichis de l'expérience française », explique Pierre Becque, notaire coordonnateur de l'équipe pluridisciplinaire.

Malheureusement, dans le domaine de l'inédit, on constate souvent un retard du cadre juridique souvent inadéquat à ces nouveaux outils d'urbanisme. « Il y a certainement un problème de mise en pratique de la loi. En 2021, nous n'avons pas encore sorti de titres de copropriété relatif à des partages de biens. Il faut donc faire des efforts », admet Régine Dooh Collins, présidente de la Chambre notariale des notaires du Cameroun.

« On a dû expliquer au ministre du logement camerounais que la copropriété se réfléchi en amont, d'où l'impérative nécessité d'aller sur place porter la bonne parole », témoigne Pierre Becque, précisant qu'une réflexion est donc « à approfondir avec les juristes des systèmes intéressés ».

Pire encore, c'est parfois le terrain d'erreurs et de malfaçons. « On a vu beaucoup de promotions qui sont mal conçues et ont mis des gens sur la paille », déplore la notaire camerounaise.

…et nécessaires face à l'urbanisation galopante

Aujourd'hui, 40 % de la population réside en zones urbaines et cette part atteindra près de 60 % en 2050. Selon ONU-Habitat, plus de 90 % de cette croissance aura lieu en Afrique, en Asie, en Amérique latine et dans les Caraïbes. A ce jour, les deux tiers des investissements dans les infrastructures urbaines, nécessaires à l'horizon 2050, n'ont pas encore été effectués.

En l'absence de planification et d'aménagement urbain, Oumar Sylla alerte sur les conséquences dramatiques de cette urbanisation. Dans de nombreuses villes, les effets se font déjà sentir : manque de logements décents, infrastructures insuffisantes ou obsolètes, montée de la pauvreté et de l'insécurité. Il s'agit de répondre à un défi mondial et un enjeu crucial pour l'avenir.


Oumar Sylla, directeur pour l'Afrique d'ONU-Habitat (à gauche de l'animateur des débats) rappelle que le logement est une chaine de valeurs en termes de création d'emploi et de société.

En Afrique sub-saharienne, par exemple, les chiffres sont impressionnants. Aujourd'hui, plus d'un milliard d'habitants sont citadins, et ils seront le double d'ici à 2050. Dans une quinzaine d'années, Lagos abritera 77 millions d'habitants, Kinshasa, 61 millions, Abidjan, 21 millions, et Bamako, 19 millions. Cette zone qui s'urbanise plus vite que n'importe quelle autre partie de la planète, n'est pas préparée à cette explosion démographique. Les deux tiers des investissements dans les infrastructures urbaines, nécessaires à l'horizon 2050, n'ont pas encore été effectués. C'est là un terrible défi et une formidable opportunité à laquelle la mission a essayé de répondre avec ces kits.

Importance des enjeux environnementaux et sanitaires

Éliane Fremeaux, notaire honoraire et membre de l'Institut d'études juridiques, met en avant l'expertise réalisée à l'île Maurice par la mission qui « a pu rencontrer tous les acteurs, les représentants de l'Etat, les notaires, les promoteurs et les géomètres-experts – qu'on appelle les arpenteurs - et surtout les habitants ». C'était nécessaire pour le groupe d'experts d'aller voir ce qu'ils ne pouvaient « pas connaître ni voir ni comprendre depuis la France », notamment l'importance de la dimension environnementale sur cette île de l'Océan Indien.

« Le Covid nous révèle qu'il y a d'autres manières d'aménager nos espaces communs de vie. Ce qui est ressorti de nos perspectives sur l'impact de la pandémie est qu'il y a une nouvelle culture à inculquer aux autorités locales en termes de santé publique et il faut donc intégrer cette dimension sanitaire dans l'urbanisme et les infrastructure urbaines », explique quant à lui Oumar Sylla, interrogé sur les effets de la crise.

« En France, on est en train de lutter contre la propension à habiter en maison individuelle et il faut faire très attention à ce que la création d'un immeuble vertical ne soit pas créateur d'encore plus de ségrégation sociale » note le professeur de droit à l'université Panthéon-Assas, Hugues Perinet-Marquet, président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, précisant que l'expérience des pays développés doit être prise en compte, notamment en matière sociétale.

L'aspect socio-environnemental revêt aussi une haute importance pour Oumar Sylla qui souhaite absolument s'assurer que tout aménagement laisse des accès à la nature et des espaces de jeu et de cohésion. « Rien ne peut remplacer l'espace humain et la coexistence », explique-t-il en mettant en garde contre les villes fantômes. Il considère ainsi que la crise Covid va permettre aux sociétés de tendre vers un équilibre entre la présence humaine et les aspects virtuels.

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