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CONJONCTURE IMMOBILIERE : L'étude "Paris-Île-de-France" des Notaires

Au 3e trimestre 2012, selon les Notaires de Paris-Île-de-France, le marché s'inscrit dans la continuité des mois précédents. L'attentisme domine. Acquéreurs et vendeurs campent sur leur position et les ajustements que l'on aurait pu attendre sur les prix ne se sont toujours pas produits.
CONJONCTURE IMMOBILIERE : L'étude

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Au-delà des évolutions trimestrielles qui tiennent davantage à des effets saisonniers ou ponctuels, il faut retenir que depuis un an, les prix n’ont plus augmenté. La dynamique des ventes s’est clairement enrayée, après un mois de janvier exceptionnel, dopé par la réforme de la fiscalité et des ventes d’anticipation. Depuis, le nombre de ventes recule, mais sans que la baisse n’aille en s’intensifiant.

Un marché significativement moins actif en nombre de transactions

Au 3e trimestre, 37 700 logements ont été vendus, soit 21% de moins qu’au 3ème trimestre 2011. La baisse des ventes s’est donc poursuivie au même rythme qu’au 2ème trimestre 2012 (-22% par rapport à la même période en 2011). Les ventes d’appartements anciens ont cédé 20% et celles de maisons 22%. La baisse des volumes de ventes n’épargne aucun département de l’Île-de-France. Les ventes de logements neufs ont reculé dans des proportions comparables. La pression de la demande s’est relâchée et les acquéreurs sont devenus plus exigeants et moins pressés. Les notaires observent à nouveau que les biens qui présentent des défauts deviennent plus difficiles à vendre. Dans le même temps, les délais de commercialisation se sont allongés et le marché se concentre principalement autour de ceux qui sont dans l’obligation d’acheter ou de vendre. Les prêts sont également plus difficiles à obtenir. Une nouvelle donne s’est donc progressivement dessinée au fil des mois, avec une demande moins dynamique. Les ventes se trouvent freinées, dans un contexte économique difficile et incertain. Le niveau très élevé des prix pèse sur la solvabilité des acquéreurs. Enfin, les aides publiques ont beaucoup diminué et la fiscalité s’est durcie, amputant d’autant le pouvoir d’achat immobilier. Les taux de crédit très attractifs et le maintien de facteurs structurels favorables ne sont plus suffisants.

Mais les prix continuent de résister

Pourtant cette nouvelle configuration de marché, incontestablement moins favorable, n’a pas provoqué de baisse des prix. Du 2e au 3e trimestre 2012, les prix sont légèrement repartis à la hausse. En Île-de-France, l’indice Notaires-INSEE des logements anciens (labellisé par l’Autorité de la Statistique publique) a augmenté de 1,4 % du 2e au 3e trimestre 2012, sans grande différence entre les appartements (+1,4%) et les maisons (+1,5%). Cette hausse est liée en partie aux facteurs saisonniers habituels qui favorisent l’activité, notamment pour les maisons, pendant cette période de l’année. Mais au-delà de ces fluctuations trimestrielles, les prix des logements anciens au 3e trimestre sont globalement stables depuis un an (-0,2 % tous logements confondus). Ils augmentent très légèrement pour les appartements anciens en Petite Couronne (+0,3 %) et sur l’ensemble de l’Île-de-France. Ils sont en très légère baisse pour les maisons (-1,2% sur la région) ou les appartements en grande couronne (-1 %). L’inflation immobilière a donc été ramenée en dessous de la hausse des prix à la consommation (1,9 % en un an, d’après l’INSEE). Au 3e trimestre 2012, il fallait débourser 8 440 euros en moyenne par mètre carré dans la capitale pour devenir propriétaire soit 1% de plus qu’au 2e trimestre 2012 et 0,8 % de plus qu’il y a un an. A la lecture des indicateurs avancés calculés à partir des avant-contrats, ce mouvement de consolidation devrait se poursuivre jusqu’en février 2013.

On peut trouver des explications à la résistance actuelle des prix. Tout d’abord, les baisses de prix sont généralement différées par rapport aux évolutions constatées sur les ventes. C’est d’autant plus vrai que des facteurs structurels tiennent les prix en Île-de-France : le logement reste perçu comme une valeur refuge, les besoins en logements et les difficultés à se loger sont toujours fortes dans notre région.

Ensuite, l’expérience récente du « trou d’air » de 2008-2009, où les prix ont tout d’abord fortement reculé pour ensuite rebondir très fortement, incite peut-être les vendeurs à camper sur leur position.

Enfin, le manque de placements alternatifs crédibles et le resserrement de la fiscalité n’incitent pas à vendre et à accepter une correction sur les prix. D’où le statu quo observé au 3e trimestre, où la correction n’affecte que le volume de ventes.

Comment le marché va-t-il se structurer après ce statu quo ?

Au-delà de la situation actuelle, il reste difficile de voir le scénario qui va se dessiner dans les prochains mois. Les ventes ont sensiblement reculé et elles s’inscrivent désormais bien en dessous des volumes observés en moyenne en Île-de-France. La conjoncture économique et sociale n’est pas appelée à les redynamiser dans les prochains mois. De nouvelles mesures sont prévues au plan fiscal. Mais elles ne pourront pas organiser une situation aussi favorable qu’en 2010-2011 où un train de mesures fiscales et financières avait apporté un soutien déterminant à l’activité. L’attractivité incontestable des taux d’intérêt ne peut suffire à soutenir la demande et les ventes devraient donc rester plus faibles que dans les deux dernières années, avec un marché sélectif et attentiste. La baisse continue du nombre de ventes devrait finir par avoir un impact sur les prix qui restent très élevés. Mais les modalités d’ajustement sont difficiles à prévoir. C’est vrai pour l’ensemble de l’Île-de-France et plus encore pour Paris, où des facteurs structurels peuvent encore venir différer ou atténuer d’éventuelles corrections.

© Notaires Paris-Île-de-France - Conférence de presse.

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