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Congrès des Notaires de France : des propositions pour réduire les conflits

Les notaires de France ont récemment présenté les propositions qui seront débattues et soumises au vote de ces derniers lors du 118e Congrès, qui se tiendra du 12 au 14 octobre prochain à Marseille, sur le thème de l’ingénierie notariale.
Congrès des Notaires de France : des propositions pour réduire les conflits
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Fruit de deux ans de travail, les propositions des Notaires de France seront présentées à l’occasion de leur 118e Congrès, sur le thème « L’ingénierie notariale : anticiper, conseiller, pacifier pour une société harmonieuse ».

Elles sont issues du constat quotidien que font les notaires lorsqu’ils rencontrent leurs clients et doivent rédiger des actes : « la société est de plus en plus inquiète sur son avenir et de plus en plus méfiante envers son présent ». L’ingénierie des notaires, mise au service des citoyens, est un outil de pacification des relations mais il devient nécessaire d’anticiper davantage les conflits afin d’arriver plus facilement, par le contrat, à assurer un juste équilibre entre vendeur et acquéreur, entre associés, entre membres d’une famille, héritiers ou entre conjoints.

Ces propositions ont donc pour objectif d’adapter la législation aux évolutions sociétales et aux attentes des concitoyens tant en matière immobilière, que dans la vie de leur entreprise ou de leur famille, de compléter certains textes voire d’en créer, et permettre ainsi aux notaires de développer des solutions « sur-mesure » aux différends des citoyens.

Les notaires de France ont ainsi élaboré 10 propositions, trois dans chacune des commissions « immobilier », « entreprise » et « familles » et une transversale à ces dernières.

L’ingénierie notariale au service d’un projet immobilier

S’agissant de la première commission, les propositions faites visent tout d’abord la clarification de la définition de vendeur professionnel et non professionnel de la vente d’immeuble, ce que n’a toujours pas fait le législateur, « l’erreur de qualification étant source d’un contentieux nourri susceptible de remettre en cause la validité même des contrats », selon les notaires.

Ils suggèrent aussi la prise en compte de la qualité du vendeur dans le cadre d’une activité présentant un risque pour l’environnement exploitée sur le terrain vendu. Cela permettrait de moduler l’étendue de l’obligation d’information du vendeur à l’acquéreur.

Autre proposition, la prise en compte de la qualité de l’acquéreur en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) afin de réserver la protection prévue dans le cadre des ventes sur plan aux seuls non professionnels de l’investissement immobilier. Enfin, la commission n°1 propose de solenniser le contrat de vente d’immeuble, c’est-à-dire de repousser la formation du contrat de vente portant sur un immeuble à la signature d’un acte authentique.

Propositions visant le projet d’entreprise

Parce que certaines formes de société présentent des contraintes légales qui peuvent souvent enfermer les projets entrepreneuriaux et qu’il n’est pas facile de passer d’un statut à un autre, les notaires de France proposent l’institution d’une nouvelle forme sociale : « la société libre » permettant aux TPE, PME, ETI et grands groupes d’entreprendre dans un cadre protecteur mais adaptable.

Par ailleurs, ces derniers se positionnent pour une harmonisation des droits sociaux non cotés et pour ne plus faire de distinction qu’entre les droits sociaux côtés et non côtés. Cette harmonisation permettra aux époux de choisir plus librement la forme juridique de la société que l’un d’eux veut constituer.

Autre proposition, la création d’un certificat de conformité juridique éthique, aux termes duquel un professionnel exerçant une profession réglementée se prononce en toute indépendance sur la conformité aux règles juridiques et éthiques des points prévus dans un cahier des charges.

Enfin, les notaires de France plaident en faveur d’une réforme du fonds de pérennité, de sorte à ce qu’il puisse être créé tant par une personne physique que par une personne morale, que le transfert de titre à ce fonds ne puisse être considéré comme un acte anormal de gestion, et que la fiscalité soit plus lisible et plus cohérente.

L’ingénierie notariale mise au service des familles

Des travaux de la troisième commission ressortent la création d’un nouveau régime d’information pour les futurs époux : le certificat prénuptial. Par cette consultation juridique gratuite mais obligatoire, les notaires espèrent éviter aux futurs époux de nombreuses difficultés en cas de divorce.

En ce qui concerne d’ailleurs le divorce, les notaires proposent également de sécuriser le calcul de la prestation compensatoire pour que, à défaut d’accord des ex-époux sur son montant, le juge ne puisse se prononcer sur l’octroi de cette prestation que sous réserve de la délivrance préalable d’une liquidation du régime matrimonial des époux permettant d’apprécier le patrimoine revenant à chacun des époux.

Enfin, parce que les jeunes générations souffrent d’un manque de pouvoir d’achat et que l’âge auquel on hérite s’allonge autant que l’espérance de vie, il est proposé de permettre les successions entre grands-parents et petits-enfants, en offrant la possibilité à un parent qui hérite de transférer une partie de son héritage à la génération d’en dessous, donc à son enfant. c

Proposition transversale : vers un essor de la fiducie

Comme l’expliquent les notaires, la fiducie est « une opération permettant à un ou plusieurs constituants de transférer des biens, des droits ou des sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires ».

Ce contrat, issu de la loi de 2007, a peu de succès en raison notamment du cadre très restreint où il peut être mis en place à ce jour. Les notaires de France proposent donc d’assouplir les modalités de création, de taxation et d’extinction du contrat de fiducie, mais aussi d’élargir le statut de fiduciaire à de nouveaux acteurs.

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