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Condition suspensive d'obtention de prêt

Pour pouvoir se prévaloir d'un refus de prêt, le bénéficiaire de la promesse de vente doit justifier d'un refus qui lui est adressé directement.
Condition suspensive d'obtention de prêt
B. Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Une société avait vendu un terrain à bâtir sous condition suspensive d'obtention de prêt à deux personnes. Celles-ci avaient demandé, au nom d'une SCI en cours de constitution, un prêt qui leur avait été refusé. Elles invoquaient la défaillance de la condition suspensive pour obtenir remboursement du dépôt de garantie. Mais le vendeur soutenait au contraire que l'acquéreur n'avait pas engagé les démarches pour l'obtention du prêt et que la condition était donc réputée accomplie. Cette analyse est validée par la Cour de cassation :

« Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts B. s'étaient engagé à acquérir [du vendeur] un terrain à bâtir sous condition suspensive d'obtention d'un prêt et relevé que la demande de prêt avait été faite au nom d'une SCI en cours de constitution et non par les consorts B. eux-mêmes, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que les acquéreurs avaient exercé la faculté de substitution prévue à l'acte, en a déduit à bon droit que ceux-ci ne justifiaient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l'article 1178 du Code civil, la condition était réputée accomplie » (Civ. 3E, 27 fév. 2013, n° 12-13 796).

En matière de refus de prêt, de nombreux arrêts se réfèrent à l'article 1178 selon lequel la condition est réputée accomplie quand le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché la réalisation. C'est le cas lorsque l'acquéreur ne justifie pas de démarches pour obtenir le crédit (Cass. Com. 17 nov. 1998) ou s'il ne justifie pas avoir déposé dans le délai stipulé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse (Civ. 3E, 13 janv. 1999).

La solution est ici rigoureuse : les acquéreurs pouvaient avoir la conviction d'avoir respecté le contrat en effectuant une demande de prêt qui leur avait été refusée. Mais la promesse de vente leur étant consentie directement, ils ne pouvaient se prévaloir d'un refus de prêt adressé à la SCI qu'ils étaient en train de constituer. La Cour de cassation évoque incidemment la solution qu'ils auraient dû mettre en œuvre. La promesse de vente comportait une faculté de substitution au profit de la SCI en cours de création. Les acquéreurs auraient dû exercer cette faculté de substitution puis invoquer le refus de prêt adressé à la SCI…

Il résulte de cet arrêt que le refus de prêt dont souhaite se prévaloir l'acquéreur doit le concerner directement et ne peut pas être adressé à un tiers, fut-il l'acquéreur qu'il envisage de lui substituer.

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