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Condition d'obtention de prêt

La Cour de cassation interdit au vendeur d'imposer des formalités de dépôt de prêt à son acquéreur, au-delà des exigences du texte légal.
Condition d'obtention de prêt
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

La loi protège l'acquéreur en imposant la présence d'une condition suspensive d'obtention de prêt dans la promesse de vente ou le contrat préliminaire pour l'achat d'un logement. Lorsque ce contrat prévoit le recours à un prêt, il est conclu sous la condition suspensive d’obtention de prêt (art. L 312-16 du Code de la consommation). S’agissant des délais, le même article dispose que « la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ». Or le contrat impose souvent à l’acquéreur un délai spécifique pour déposer la demande de prêt. La Cour de cassation a jugé cette clause irrégulière.Une promesse de vente portant sur un appartement était conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt. Selon le contrat, l’acquéreur devait déposer sa demande de prêt dans un délai de dix jours. Cette exigence n’ayant pas été respectée, les vendeurs réclamaient le versement de la clause pénale. L'arrêt d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation le confirme : « Attendu […] que les dispositions d’ordre public de l’article L 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte » (Civ. 3e, 12 fév. 2014, n° 12-27 182).

Renversement de jurisprudence

Ce délai (dix jours en l'espèce) est donc illégal car contraire à l’article L 312-16. L’acquéreur a intérêt à ne pas attendre la fin du délai de validité de la condition pour engager ses démarches, car, à défaut, il n’obtiendra pas la réponse de la banque dans le délai d’un mois. Mais le contrat ne peut pas lui impose un délai pour déposer sa demande de prêt. Dans un arrêt plus ancien, le contrat imposait aussi à l'acheteur un délai de dix jours, ce qui n'avait pas été respecté.Mais la cour d’appel avait refusé la demande du vendeur en paiement d’une indemnité. Arrêt cassé : « En statuant ainsi, alors qu'elle relevait que les époux X n'avaient pas justifié avoir déposé leur demande de prêt dans le délai de dix jours stipulé à l'acte et sans rechercher si la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 13 janv. 1999, n° 97-14 349). L’arrêt de 2014 constitue donc un renversement de jurisprudence par rapport à 1999 et est plus protecteur de l'acquéreur.

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