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Christian Delapierre : Le marché immobilier reprend des couleurs mais reste fragile

Directeur général – ventes institutionnelles, grands projets – de Kaufman & Broad, l'un des premiers développeurs constructeurs français, Christian Delapierre trace un portrait plutôt optimiste du marché immobilier neuf, en France en général et en Île-de-France en particulier. Pour lui, plusieurs facteurs redonnent aujourd'hui des couleurs à l'accession à la propriété : dispositif Pinel, logement locatif intermédiaire, taux d'intérêt très bas, nouveau PTZ...
Christian Delapierre : Le marché immobilier reprend des couleurs mais reste fragile
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Affiches Parisiennes : Comment évolue actuellement le marché de l'immobilier neuf en Île-de-France ?

Christian Delapierre : Nous assistons à une nette reprise, liée à plusieurs facteurs. Tout d'abord, le dispositif Pinel fonctionne bien. Il représente entre 30 et 40 % des ventes dans le neuf, en fonction des zones de la petite et de la grande couronnes. Les ventes en Logement locatif intermédiaire (LLI), créé il y a deux ans, développé par le groupe Caisse des dépôts – SNI et d'autres opérateurs, ont également un impact important. Enfin, côté financier, les taux d'intérêt sont très bas. En négociant bien, on peut aujourd'hui obtenir des prêts à 1,50 %, voire 1,30 %, ce qui est extraordinaire. Ces taux et les nouveaux prêts à taux zéro (PTZ) permettent à une partie de la clientèle d'accéder à la propriété, notamment les primo-accédants, entraînant une augmentation de nos ventes. Le marché se porte donc mieux.

A.-P. : Vos clients sont à la fois des particuliers et des institutionnels ?

C. D. : Oui. Je vous parlais de la SNI qui intervient en LLI. Ce sont des investisseurs institutionnels puisque le fonds de logement intermédiaire constitué par la Caisse des dépôts regroupe, je crois, dix-sept institutionnels. Nous travaillons aussi avec d'autres institutionnels en direct. L'année dernière, nous avons cédé à la Caisse des dépôts un bâtiment de notre programme Emergence, dans le 17e arrondissement.

A.-P. : C'est un bon signe de voir les institutionnels investir à nouveau dans l'immobilier ?

C. D. : Oui, c'est plutôt un bon signe, même si ces institutionnels y sont incités par l'État. Ce ne sont pas encore les mutuelles et les compagnies d'assurances que nous retrouvons sur le marché, mise à part la CNP qui revient à pas comptés. C'est aussi la conséquence de la situation du marché financier, avec ces taux très bas – certains États empruntent même actuellement à des taux de base négatifs. Les liquidités sont très importantes et les investisseurs peinent à trouver le produit qu'ils recherchent. C'est l'une des raisons de la bonne santé de l'immobilier d'entreprise. Le rendement persiste néanmoins à bloquer une partie des institutionnels, avec le coût du foncier.

A.-P. : C'est le principal frein qui rend les institutionnels frileux ?

C. D. : Le foncier a augmenté fortement avec la reprise du marché et une concurrence de plus en plus forte. L'accumulation des normes – les RT 2012, les PMR…– mises en place entre 2010 et 2013 constitue également un véritable problème pour nous, avec des incidences très importantes sur les coûts techniques, notamment dans les résidences dites “gérées”, pour les étudiants, les personnes âgées, les jeunes actifs et même le tourisme d'affaires ; un secteur que nous avons fortement développé, en France et surtout en région parisienne.

« Nous ne sommes adossés à aucun groupe de BTP, à aucun groupe bancaire. Nous sommes nous-mêmes ! Notre plus grand trésor est notre image et notre savoir-faire. »

A.-P. : Le marché n'est donc pas encore euphorique ?

C. D. : Non. Certes, il a repris des couleurs mais il reste encore fragile. Il ne faudrait pas grand-chose pour le déstabiliser. Au lancement de la commercialisation d'un programme, si nous ne sommes pas dans les prix, nous sommes immédiatement sanctionnés par les acquéreurs, surtout pour les primo-accédants qui ont des financements très tendus, notamment en banlieue parisienne. Les banquiers regardent de très près la teneur des dossiers. Ils sont intransigeants.

Sur la proche couronne, dans les secteurs les plus chers, la problématique est différente. Les programmes exceptionnels, incontestables et incontestés, trouvent toujours preneurs. Les primo-accédants et les investisseurs – ou les particuliers qui n'ont pas de soucis de financement – constituent pour nous deux problématiques bien différentes.

A.-P. : En collectif comme en habitat groupé ?

C. D. : En matière d'habitat groupé, les produits deviennent rares, à cause du foncier et de la volonté des Pouvoirs publics. Ces derniers ont décidé, il y a quelques années, qu'il fallait reconstruire la ville sur la ville. Cette politique délibérée a tué la maison individuelle. C'est à mon avis une erreur, car les Français sont encore très attachés à ce type d'habitat. Les études d'opinion le prouvent. Il y a donc une totale contradiction entre les souhaits de nos clients et les décisions des Pouvoirs publics, prises au nom de l'environnement, de l'empreinte écologique et de la lutte contre l'étalement urbain.

Le marché du groupé, qui a forgé l'image de marque de Kaufman & Broad des années 1980 aux années 2000, ne représente aujourd'hui de 5 % de notre chiffre d'affaires. Nous avons néanmoins enregistré récemment trois beaux succès dans ce secteur, deux dans les Yvelines et un en Seine-et-Marne.

A.-P. : Justement, en Seine-et-Marne, quels sont vos projets ?

C. D. : Je peux vous dire que nous avons des opérations signées et beaucoup d'autres sur lesquelles nous travaillons ardemment, notamment des programmes de maisons individuelles. Nous avons des projets de développement à Bussy-Saint-Georges où nous travaillons sur un produit “bois”, à la demande de l'établissement public. C'est une technique que nous utilisons de plus en plus. Nous allons notamment édifier à Bordeaux la plus grande tour à structure bois jamais construite en Europe.

La stratégie de l'entreprise, menée par notre président, Nordine Hachemi, intègre le développement, ce type de produit, en collaboration avec un partenaire, Techniwood. La filière bois est plus onéreuse que le béton, le parpaing ou la brique. Ce n'est donc pas un produit simple à travailler. Pourtant, dans les concours, on nous demande de plus en plus de réfléchir à ce type de structure.

En région parisienne, nous sentons aujourd'hui une volonté de lancer de grands projets, comme “Réinventer Paris” ou “Les Hubs du Grand Paris”. “Réinventer la Seine” est également un projet de développement très ambitueux de la vallée de la Seine, de Paris au Havre, mené par le Conseil régional, sous l'impulsion de Valérie Pécresse. Toutes les études que nous menons sont très chronophages – le temps est ce qui manque le plus dans notre profession – et nécessitent, non seulement de mobiliser des cerveaux, mais aussi de l'énergie et des capitaux. J'ai récemment dit au président du Grand Paris, Patrick Ollier, que nous sommes favorables à une participation à tous ces concours, mais je crains qu'à la sortie, les promoteurs travaillent beaucoup sans véritables retombées. Il faut comprendre que les concours représentent pour nous un investissement colossal. Les promoteurs sont devenus des ensembliers, prenant en compte toutes les problématiques urbaines, écologiques, environnementales, économiques, sociétales, culturelles, voire cultuelles.

Pour assurer cette approche de généraliste, nous nous entourons de bureaux d'études, de sociologues, d'écologues, afin de réfléchir à la ville de demain, à l'agriculture urbaine, à l'évolutivité des logements – passage de résidentiel en bureau et vice-versa –, à l'économie circulaire…

A.-P. : Ce sont, là encore, de nouvelles contraintes pour les promoteurs…

C. D. : Kaufman & Broad s'adapte. Nous sommes une société en pleine mutation, qui a beaucoup évolué depuis l'arrivée de notre nouveau président, Nordine Hachemi. Ce dernier a joué le rôle majeur de déclencheur d'innovation, appréhendant des marchés que nous n'avions pas forcément identifiés ou sur lesquels nous n'étions pas positionnés, en créant notamment une direction des grands projets, capable de répondre à la nouvelle logique urbaine.

A.-P. : Quels sont les grands projets en Île-de-France sur lesquels vous êtes présents ?

C. D. : Il n'y a pas si longtemps que nous nous sommes positionnés sur ces marchés. Auparavant, nous n'avions ni les moyens humains ni la volonté stratégique d'entrer en lice dans les différents concours qui nous étaient proposés, notamment en région parisienne. Nous sommes progressivement passés d'une société de promotion classique à une société qui embrasse l'ensemble du spectre immobilier, hormis l'urbanisme commercial qui est un autre métier. Les collectivités publiques nous demandent d'avoir de plus en plus une approche et un raisonnement “urbains”. Nous concourrons à présent à de nombreux grands projets. Nous avons d'ailleurs gagné quelques-uns de ces concours, dont un assez récemment en région parisienne et plusieurs en province. Dans cet esprit, nous venons également de livrer un programme de 500 logements – collectifs et maisons individuelles – à Villepreux, dans les Yvelines.

« Garder ses collaborateurs, c'est les faire adhérer à un projet. C'est ce qu'a su faire notre président, Nordine Hachemi. »

A.-P. : Vous intervenez également dans le secteur social ?

C. D. : Bien entendu et depuis longtemps. En 2015, en France, nous avons réalisé quelque 1500 logements sociaux, dont 700 pour la seule région parisienne. Dans la plupart des PLU (Plan local d'urbanisme) est à présent imposé un pourcentage de logements sociaux.

A.-P. : Toutes les professions affrontent ce qu'il est convenu d'appeler la “rupture numérique”. Le métier de promoteur est-il lui aussi impacté ?

C. D. : Nous avons vraiment changé d'époque. L'arrivée de notre nouveau président, Nordine Hachemi, très entreprenant, a nettement marqué cette “rupture” qui est aujourd'hui inéluctable. Nos méthodes de travail ont évolué. Nous nous sommes bien entendu informatisés. Nos chantiers sont à présent gérés à partir des téléphones portables. Le papier disparaît peu à peu de nos bureaux au profit des tablettes sur lesquelles nous consultons et nous actualisons nos tableaux de bord, nos bilans, nos rapports financiers, nos comités…

Nos programmes immobiliers vivent, eux aussi, avec leur temps. Ils sont souvent équipés de fibre optique. Les parkings en sous-sol sont à présent dotés de plusieurs prises permettant de recharger les véhicules électriques. Nous accompagnons également le développement des smart cities. Nous travaillons parallèlement sur de nouveaux concepts d'économie d'énergie. Notre président a d'ailleurs décidé de faire labelliser – NF Habitat/HQE – l'ensemble de nos logements à compter de septembre prochain. Cette labellisation n'est pas simplement liée à une meilleure isolation de nos logements. Elle prend également en compte une démarche conceptuelle et la mise en œuvre de process. Toutes ces innovations correspondent à une nouvelle demande des jeunes générations. Avec l'image marketing que Kaufman & Broad a toujours développée, nous nous devons aussi d'être leader dans ce domaine.

A.-P. : Cette mutation en marche a-t-elle eu des conséquences sur le projet entrepreneurial ?

C. D. : Sous l'impulsion de notre président, nos missions ont largement évolué. Nous travaillons à présent sur les grands projets que j'ai cités précédemment. Nous essayons de nous implanter sur l'ensemble du territoire français et plus uniquement dans les mégapoles. Nordine Hachemi a voulu faire adhérer l'encadrement de la société à un projet entrepreneurial qui s'est traduit par une prise de participations de 125 cadres – sur les 725 collaborateurs – dans une société dédiée, détenant 5 % du capital de la société Kaufman & Broad. Cela fait aussi partie de la rupture.

A.-P. : L'immobilier d'entreprise reste-t-il aujourd'hui un pôle de développement ?

C. D. : Bien sûr. Le président souhaite que l'immobilier d'entreprise représente 15 % de notre chiffre d'affaires. Nous avons beaucoup de projets en région parisienne, mais aussi en province, dans le Sud-Ouest notamment.

A.-P. : L'avenir de Kaufman & Broad passe-t-il par l'Europe ?

C. D. : Pas pour l'instant. Il reste une forte demande française à satisfaire avant de penser à un développement européen. Nous cherchons actuellement à développer une implantation territoriale beaucoup plus forte en France, notamment par la création de bureaux qui dépendront de structures déjà en place dans les grandes métropoles. Ce maillage plus fin devrait nous permettre la réalisation de programmes sur des communes, certes plus petites, mais où existe un marché. Nous avons ainsi ouvert un bureau à La Rochelle et un autre à Caen. Kaufman & Broad continue à progresser.

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