Lorsque l'acquéreur découvre des vices cachés, il a le choix entre deux actions : résolution de la vente (action résolutoire) ou dommages intérêts (action estimatoire). Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés qui rendent la chose impropre à sa destination, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un prix moindre, s'il les avait connus » (art. 1641 du code civil). L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (art. 1644). L’acquéreur n’a pas à justifier du choix qu’il fait (Civ. 1e, 5 mai 1982) et ce choix s’impose au juge (Civ. 1e, 22 nov. 1988).
Mais un arrêt récent est plus nuancé. Les héritiers de l'acquéreur d'une maison acquise en 2007 avaient intenté en 2009 une action en résolution de la vente pour vices cachés et, subsidiairement en dommages-intérêts. Vices invoqués : dangerosité et non-conformité de l’installation électrique, de l’installation d’assainissement, dysfonctionnement de la plomberie… La cour d’appel leur avait accordé des dommages-intérêts mais ils estimaient qu’elle aurait dû accorder la résolution de la vente. Pourvoi rejeté :
« Ayant constaté que la dangerosité de l’insert de la cheminée et de l’installation électrique de l’immeuble vendu par M. P. constituait un vice caché, relevé que les époux L. auraient donné un moindre prix s’ils avaient su que l’insert était inutilisable et que l’installation électrique devait être reprise et retenu que le coût des travaux de reprise de ces installations représentaient 15 416 €, alors que le prix de vent était de 380 000 €, la cour d’appel, saisie d’une action rédhibitoire à titre principale et d’une action indemnitaire à titre subsidiaire, a pu […] en déduire que l’action rédhibitoire des consorts L., qui avaient occupé la maison pendant deux ans sans engager de travaux, ne pouvait être accueille et qu’il convenait de faire droit à la demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts » (Civ. 3e, 25 juin 2014, n° 13-17 254).
Quand l’acquéreur intente un recours où il se prévaut des deux actions (et même si l'une est exercée à titre principal et l’autre à titre subsidiaire), le juge peut valablement écarter l’action rédhibitoire et accueillir l’action estimatoire. Mais l'acquéreur avait habité les lieux deux ans, ce qui limitait l'impact du vice. Pour un vice plus grave, l'acheteur aurait sans doute conservé le choix.
Rendu pour une vente de logement, l'arrêt a cependant une portée générale et peut s'appliquer à d'autres types de locaux.
