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Calcul de l'indemnité d'occupation

le - - Immobilier

L'indemnité d'occupation due au locataire dans l'attente du versement de son indemnité d'éviction doit être fixée en fonction de la valeur locative.

Lorsque le bailleur a donné congé avec refus de renouvellement, mais avec offre d'une indemnité d'éviction, il peut se passer du temps entre l'échéance du bail et le départ effectif du preneur. L'article L145-28 du Code de commerce permet au locataire de rester dans les lieux. «Jusqu'au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions du contrat de bail expiré». Comment l'indemnité d'occupation doit-elle être calculée ? Le même article précise que «l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation». Dans un arrêt de 2007, la Cour de cassation avait précisé que l'indemnité d'occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit. Sauf clause contraire, elle doit être fixée à la valeur locative (Cass. Civ. 3e, 3 octobre 2007). La Cour d'appel de Paris a rendu un arrêt récent sur cette question. En première instance, le tribunal avait fixé une indemnité d'éviction à 607 500 euros pour des locaux à usage d'hôtel et de bar, restaurant, dépôt de presse et une indemnité d'occupation de 48 150 euros. Le locataire contestait le montant de l'indemnité d'occupation au motif qu'elle n'aurait pas dû être fixée en fonction de la valeur locative. Mais la cour confirme la décision de première instance : «aux termes de l'article L145-28 du Code de commerce, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous les éléments d'appréciation ; elle correspond à la valeur locative, non pas de marché, mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement». Elle en déduit qu'il n'y a pas lieu de rechercher si le loyer en renouvellement devait ou non être déplafonné (CA Paris, 13 juin 2012, n°10/15790). Un arrêt antérieur (CA Paris, 11 juin 2009) avait statué dans le même sens. En l'espèce, la partie des locaux à usage d'hôtel n'était pas soumise au plafonnement puisqu'il s'agissait de locaux monovalents, au sens de l'article R145-10 et que cet article écarte le plafonnement pour les locaux construits en vue d'une seule utilisation, ce qui est le cas des hôtels (Civ. 3e, 13 nov. 1997). Mais le débat subsistait pour la partie bar, restaurant, dépôt de presse qui était susceptible de plafonnement. Cet arrêt de 2012 confirme donc que l'indemnité d'occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative et que, si le loyer doit être plafonné en cas de renouvellement, il n'y a pas lieu de tenir compte du plafonnement.






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