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Bilan 2018, perspective 2019

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Bilan 2018, perspective 2019
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Knight Frank France vient de publier une étude complète sur l'investissement en matière d'immobilier d'entreprise. Comme le précise Vincent Bollaert, son directeur du département Investissement, « au terme d'une cinquième année de hausse consécutive, le marché français signe une performance historique, supérieure de 2 % au précédent record de 2007 ».

Durant le second semestre, 12,3 milliards d'euros ont été investis en France, portant à 29 milliards les montants engagés sur l'ensemble de 2018, en progression de 4 % par rapport à 2017.

Comme le souligne l'étude de Knight Frank France, Le résultat de 2018 est d'autant plus remarquable que le marché n'a pas bénéficié de l'appui de transactions hors norme, à l'instar de 2017. En revanche, le nombre de transactions supérieures à 100 millions d'euros a augmenté, passant de 67 en 2017 à 77 en 2018. La progression des volumes est également importante,

Les cessions de portefeuilles ont également pesé plus lourd 2018. Assez équitablement réparties entre actifs de bureaux (36 % du total), industriels (34 %) et de commerces (30 %), celles-ci ont représenté 23 % de l'ensemble des montants investis en France en 2018 après 19 % en 2017. Plusieurs ventes d'actifs unitaires supérieures à 100 millions d'euros y ont été recensées, « permettant ainsi aux régions d'atteindre l'un des meilleurs résultats de leur histoire », selon Knight Frank. Les volumes demeurent bien supérieurs en Île-de-France : 21,4 milliards d'euros (+6 % sur un an) y ont été investis, dont 85 % sur le seul segment des bureaux.

Le marché des bureaux

Un autre record a été battu l'année dernière, celui des volumes investis sur le marché français des bureaux. Comme le précise l'étude, « avec plus de 21 milliards d'euros, ils dépassent le point haut de 2007 ». Ces montants sont concentrés à 87 % en Ile-de-France. C'est dans Paris intra-muros que l'évolution est la plus spectaculaire. Avec 8,8 milliards d'euros, les sommes engagées en bureaux y atteignent un niveau record, pour partie lié à la multiplication des grandes transactions. Selon Kight Frank, « divers quartiers et types d'actifs ont ainsi été ciblés, soulignant les atouts d'un marché parisien dont l'activité locative, s'appuyant sur un élargissement géographique de la demande des utilisateurs, paraît structurellement solide et permet aux investisseurs d'anticiper de nouvelles hausses de loyer ».

De son côté, le résultat des pôles tertiaires de l'Ouest francilien est plus mitigé. En 2018, les volumes investis accusent une baisse de 27 % dans le Croissant Ouest, par rapport 2007, et de 30 % à La Défense.

En première couronne, c'est le Nord qui tire son épingle du jeu, avec des volumes en hausse de 105 % sur un an et concentrés à 55 % à Saint-Denis. Comme le précise Vincent Bollaert, « Ivanhoé Cambridge y a notamment acheté les 90 000 m² de Cap Ampère. Cette opération est emblématique car elle porte sur le plus grand ensemble de bureaux cédé en 2018 en France, mais aussi parce qu'elle illustre parfaitement l'appétit des investisseurs pour les grands territoires de projet d'Ile-de-France ». Le secteur “Pleyel” profite à la fois de la future mise en service du Grand Paris Express et de l'organisation des JO de 2024.

Selon l'étude, « l'intérêt pour des actifs situés au sein de territoires en plein renouvellement s'est accompagné d'un net accroissement des VEFA ». Quelque 3,7 milliards d'euros ont ainsi été investis en 2018 en France sur ce type d'opérations (+35 % sur un an). D'après Vincent Bollaert, « cette progression n'est pas nécessairement le signe d'une plus grande prise de risque des investisseurs. En effet, 60 % de ce volume porte sur des actifs partiellement ou totalement pré-loués. Face à la rareté de l'offre de bureaux prime et à la compression des taux, la recherche de rendement n'en demeure pas moins un moteur important de l'activité ». De nombreux investisseurs ont ainsi porté leur dévolu sur des actifs de bureaux à restructurer, au sein de marchés établis ou reliés aux transports, à proximité notamment des futures gares du Grand Paris Express. Certains acteurs ont également augmenté leur exposition aux marchés régionaux, mais en privilégiant les actifs neufs ou récents, généralement sécurisés par des baux longs. En outre, les plus grandes métropoles ont été prioritairement ciblées, la région lyonnaise concentrant par exemple à elle seule 40 % des volumes investis en bureaux hors de l'Ile-de-France.

Le marché des commerces

Si la prudence des investisseurs a pesé sur l'activité, le marché français des commerces a tout de même rassemblé un peu plus de 4,4 milliards d'euros en 2018 ; un niveau qui, selon Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France, est « en baisse de 14 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années, cette somme est légèrement supérieure à celle de 2017 grâce à un très bon 4e trimestre » note. Comme lors des mois précédents, les volumes ont été gonflés par quelques opérations d'envergure. Au total, les 11 transactions supérieures à 100 millions d'euros de 2018 comptent à elles seules pour 55 % des volumes investis sur le marché français des commerces.

Cette tendance a principalement profité aux rues commerçantes. Captant 60 % de l'ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces, plus de 2,6 milliards d'euros y ont été investis l'an passé – une somme concentrée à 73 % sur sept opérations supérieures à 100 millions d'euros. Comme le remarque Antoine Grignon, « Animées par d'autres cessions significatives, comme l'achat par Oxford Properties de la boutique Valentino du 273 rue Saint-Honoré, l'avenue des Champs-Elysées et la rue Saint-Honoré ont représenté 34 % des volumes investis en pied d'immeuble en France en 2018. Elles devraient aussi tenir les premiers rôles en 2019. De nouvelles opérations y sont ainsi attendues, parmi lesquelles la finalisation de la cession à NBIM du 79 Champs-Elysées pour plus de 600 millions d'euros ». Pourtant, l'activité du marché des rues commerçantes ne se réduit pas aux seuls actifs parisiens emblématiques.

Néanmoins, le marché des commerces ne se réduit pas aux seules rues commerçantes. Comme le précise l'étude, d'autres typologies d'actifs tirent leur épingle du jeu, comme les parcs d'activités commerciales. Près de 1,3 milliard d'euros y ont ainsi été investis en 2018, un volume record, en hausse de 73 % par rapport à la moyenne décennale et constitué à 65 % de cessions de portefeuilles.

En 2018, les volumes investis sur le marché des centres commerciaux ne totalisent que 500 millions d'euros, soit une baisse de 70 % sur un an et le montant le plus bas enregistré depuis 2008. En 2019, ce segment de marché restera probablement pénalisé par l'aversion au risque des investisseurs et la rareté d'actifs prime disponibles.

L'immobilier industriel

En 2017, 4,5 milliards d'euros avaient été investis en France sur le marché de l'immobilier industriel dont 1,6 milliard pour la seule cession à CIC du portefeuille Logicor. L'activité n'a pas bénéficié d'un tel soutien en 2018, mais l'année écoulée restera tout de même un cru exceptionnel établissant, avec plus de 3,5 milliards d'euros, la deuxième meilleure performance de l'histoire. Si quelques ventes significatives de portefeuilles mixtes ont contribué à ce beau résultat, c'est encore la logistique qui a joué le rôle décisif. Les entrepôts concentrent en effet
83 % des volumes engagés sur le marché industriel grâce à de nombreuses cessions de portefeuilles. Représentant 62 % de l'ensemble des volumes investis en logistique, ces opérations ont été très majoritairement réalisées par des investisseurs étrangers, américains mais aussi allemands ou asiatiques. L'activité a également bénéficié de la finalisation de plusieurs cessions d'actifs unitaires de grande taille. Le plus souvent sécurisés par des baux fermes, ces biens sont généralement situés au sein des grands pôles de la dorsale Nord-Sud, à l'exemple du site de 100 000 m² loué par Carrefour à Salon-de-Provence dont PGIM a fait l'acquisition.

Les grandes transactions du 4e trimestre ont confirmé le retour au premier plan des investisseurs étrangers. Comme le souligne l'étude Knight Frank, « si leur part est encore loin de celle du début des années 2000, ils ont été à l'origine de 46 % des volumes investis en 2018 dans l'Hexagone, contre 31 % en 2017 et 40 % en moyenne au cours des cinq dernières années ». Très présents sur le segment de la logistique, les Nord-Américains se sont aussi illustrés sur ceux des bureaux et des commerces. Ils comptent pour 39 % des volumes investis par des étrangers en 2018, et précèdent ainsi les Allemands (16 %), friands de commerces prime et de bureaux franciliens ou lyonnais. Les Asiatiques ont quant à eux compté pour
14 % des volumes grâce aux quelques transactions logistiques ou de bureaux de plus de 100 millions d'euros signées pour le compte d'investisseurs sud-coréens, singapouriens ou hongkongais.

Les investisseurs français sont encore majoritaires mais leur part ne cesse de baisser depuis trois ans. Ils ont représenté 54 % des volumes investis en France en 2018 après 67 % en 2016 et 69 % en 2017. Les grands collecteurs d'épargne restent très présents, même si l'activité des SCPI/OPCI, s'exprimant en 2018 sur un nombre bien plus restreint de grandes transactions et bénéficiant de niveaux de collecte moins élevés, est orientée à la baisse. Ces acteurs ont concentré 18 % de l'ensemble des volumes investis en France l'an passé, après
36 % en 2017. La part des assureurs est en revanche passée de 14 % en 2017 à 24 % un an plus tard

Les perspectives 2019

Comme concluent les experts Knight Frank, « la montée des risques nous empêche de parier avec certitude sur une sixième année de hausse consécutive des volumes investis. Le risque politique est sans doute l'un des plus à craindre. La montée du protectionnisme pourrait ainsi faire déraper une conjoncture économique internationale jusqu'à présent assez solide. En France, les tensions sociales resteront sans doute importantes, susceptibles de contrarier le rythme et l'ampleur des réformes et d'accentuer la dégradation du climat des affaires, elles pourraient peser sur l'attractivité de la France et l'activité des marchés locatifs ».

Reste que, pour eux, « le marché français de l'investissement ne manque pas d'atouts. Malgré le resserrement des politiques monétaires, les taux d'intérêt demeureront probablement assez bas, permettant au spread de rester favorable au compartiment immobilier dans un contexte de plus forte volatilité des marchés boursiers. Comme l'an passé, l'aversion au risque des investisseurs bénéficiera aux placements les plus sûrs, à l'instar des bureaux franciliens mais aussi d'actifs alternatifs qui offrent à la fois de bons fondamentaux et leur permettent de diversifier leur patrimoine. Les produits à retravailler ne seront pas pour autant laissés de côté, permettant à certains acteurs de contourner la rareté de l'offre prime et d'aller chercher du rendement en ciblant des biens offrant, en particulier, un potentiel de transformation ou d'adaptation aux nouveaux usages. Si la performance exceptionnelle de 2018 pourrait ne pas être rééditée, les éléments semblent donc réunis pour permettre au marché français de l'investissement de réaliser un beau résultat en 2019 ».

À propos de Knight Frank
Fondé il y a plus de 120 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd'hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 18 170 collaborateurs intervenant depuis 523 bureaux dans 60 pays. Sa branche française, créée il y plus de 45 ans, intervient sur le marché de l'immobilier d'entreprise, principalement celui des bureaux, mais aussi ceux des commerces, des bâtiments industriels ou logistiques.




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