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Bailleurs et locataires sont incités à négocier par le Gouvernement

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Bailleurs et locataires sont incités à négocier par le Gouvernement
© D.R.

Charles Koskas est avocat associé au cabinet Bersay, en charge du département droit immobilier. Il fait le point sur les mesures gouvernementales visant à estomper les effets de la crise sanitaire et du reconfinement sur les relations entre bailleurs et locataires. Selon lui, l'heure est à la négociation…

Affiches Parisiennes : Pouvez-vous présenter votre cabinet et votre activité ?

Charles Koskas : Bersay est un cabinet d'avocats d'affaires indépendant, qui intervient, en conseil et en contentieux, dans tous les domaines de la vie de l'entreprise tels que le M&A, le private equity, le droit fiscal, le droit public, le droit social, la propriété intellectuelle, les nouvelles technologies ainsi que le droit immobilier. Concernant mon activité, elle est actuellement très soutenue, compte tenu, notamment, des effets de la situation sanitaire sur le marché immobilier.

A.-P. : Quels sont les dossiers que vous traitez aujourd'hui dans le secteur de l'immobilier d'entreprise ?

C. K. : J'assiste des opérateurs français et étrangers sur l'ensemble des problématiques juridiques qui concernent les investissements, la promotion immobilière et la gestion d'actifs, notamment la rédaction et la négociation des baux commerciaux. J'interviens sur tout type d'actifs (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique, habitation, etc.), pour des investisseurs, des promoteurs, des opérateurs hôteliers, des utilisateurs, etc, tant en conseil qu'en contentieux.

Actuellement, une partie importante de l'activité en droit immobilier concerne la problématique du paiement des loyers pendant les périodes de confinement, en particulier pour les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'ouverture ou qui ont été sévèrement impactées par la crise sanitaire, tels que les hôtels, cafés et restaurants. Notre activité nous amène à être au cœur des discussions entre bailleurs et locataires, afin de les assister dans le cadre d'un accord leur permettant de maintenir leurs relations contractuelles. Face à la baisse significative des chiffres d'affaires, qui trouve sa source dans une cause hors de leur contrôle, les parties optent le plus souvent pour un effort partagé.

L'avenir est donc à la négociation, pour plusieurs raisons. D'une part, les bailleurs et les locataires souhaitent le plus souvent poursuivre leurs relations contractuelles telles qu'elles existent, pour autant que chacune exécute ses obligations. D'autre part, une procédure judiciaire dans la période actuelle sera forcément longue (au regard de l'engorgement des tribunaux) et incertaine (compte tenu des dernières décisions sur les “loyers Covid”), ce qui n'est dans l'intérêt d'aucune des parties. C'est dans ce contexte que le Gouvernement a proposé une mesure d'incitation fiscale sous forme de crédit d'impôt au bénéficie des bailleurs qui consentiraient des abandons ou renonciations définitifs de loyers afférents à des locaux frappés d'une interdiction d'accueil du public au cours de la période de confinement commencée le 30 octobre 2020 ou dans lesquels s'exercent une activité dans un secteur particulièrement touché par les conséquences de l'épidémie.

A.-P. : Les sociétés ont actuellement des problèmes de paiement des loyers en raison du 2e confinement. Que peuvent-elles faire exactement ?

C. K. : Le loyer est un poste très important dans les charges d'exploitation d'une entreprise. La priorité des locataires est donc de trouver un accord avec le bailleur. Cet accord peut porter sur un abandon d'une partie des loyers ou sur la mise en place un échéancier de paiement des arriérés de loyer. J'ai pu observer également que certains modifiaient la périodicité de paiement du loyer, en passant du trimestriel au mensuel, qui leur est moins douloureux ; d'autres encore sont convenus d'une suspension du loyer pendant la période de confinement avec un lissage des sommes dues pendant cette période sur les échéances suivantes. Toutefois, on constate que l'essentiel des efforts consiste en un abandon ou une renonciation des bailleurs à tout ou partie du loyer (notamment celui dû au titre du deuxième trimestre 2020). Le préalable à cet effort est que les parties souhaitent se mettre d'accord pour continuer à avancer ensemble. Nous ne sommes plus dans un strict rapport d'obligations réciproques. Nous sommes plutôt dans une situation où les parties se comportent comme des partenaires commerciaux souhaitant maintenir leurs relations contractuelles en se montrant solidaires. Le crédit d'impôt mis en place par le Gouvernement est de nature à les encourager dans ce sens.

A.-P. : Quelles sont les mesures gouvernementales liées à l'exemption des loyers ?

C. K. : Il ne s'agit pas vraiment d'une exemption de loyers, le locataire n'est pas exempté de loyer par la mesure du crédit d'impôt. Il s'agit d'inciter les bailleurs à consentir un abandon ou une renonciation de loyers, en contrepartie d'un crédit d'impôt accordé par l'État. Ce n'est pas obligatoire. C'est une mesure qui n'est pas contraignante. Elle concerne tous les bailleurs, personnes physiques ou morales de droit privé y compris celles exonérées d'impôts, quel que soit leur régime fiscal, c'est-à-dire assujettis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. La mesure s'applique pour les abandons de loyers qui sont accordés à des entreprises exploitant des locaux qui ont été fermés (tels que les cinémas, les théâtres, les salles de sport, les commerces de vêtements, etc.) mais également aux locaux qui ne sont pas fermés, mais qui sont durement impactés par la crise.

A.-P. Jusqu'à quel montant peuvent s'élever ces crédits d'impôt ?

C. K. : Dans le projet de loi de finances pour 2021 (PLF 2021) adopté par l'Assemblée nationale le 17 novembre 2020, le crédit d'impôt sera égal à 50 % de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers. Toutefois, lorsque l'entreprise locataire a un effectif de 250 salariés ou plus, le montant de l'abandon ou de la renonciation consenti par le bailleur au titre d'un mois serait retenu dans la limite des deux tiers du montant du loyer prévu au bail.

A.-P. : Dans ces conditions le bailleur perd-il l'intégralité du loyer dû par le locataire ?

C. K. : De manière schématique, le bailleur perd le montant du “loyer abandonné”, mais l'État lui en rembourse la moitié au travers du crédit d'impôt.

A.-P. : Concrètement comment ça se passe, le locataire appelle le bailleur en lui disant qu'il lui est impossible de payer le loyer ?

C. K. : Oui, c'est généralement comme cela que les discussions démarrent. Par exemple, le locataire est incapable de payer le loyer du 4e trimestre 2020 et fait part de sa situation au bailleur. Grâce au crédit d'impôt, le bailleur peut lui proposer un abandon ou une renonciation définitive de tout ou partie du loyer dû au titre ce trimestre car en contrepartie, il bénéficiera de l'Etat un crédit d'impôt de 50% du montant du loyer abandonné.

Il faut néanmoins préciser que le montant du crédit d'impôt dépend de la taille de l'entreprise locataire. Les 50% de crédit d'impôt ne concerne que les entreprises de moins de 250 salariés. Quand l'entreprise locataire compte plus de 250 jusqu'à 5 000 salariés, le montant du crédit d'impôt est de 50 % des deux tiers du montant du loyer abandonné. En outre, le montant total des abandons ou renonciations de loyers donnant lieu à crédit d'impôt dont bénéficie chaque entreprise locataire ne peut excéder le plafond de 800 000 euros conformément à réglementation européenne encadrant les mesures d'aides d'État dans le contexte de Covid-19.

A.-P. : Les grandes entreprises ont peut-être un peu moins de problèmes de trésorerie. Ce sont surtout les PME et les petits commerçants qui sont en grande difficulté… Ils doivent donc négocier avec le bailleur, par exemple en demandant de l'aide à un avocat ?

C. K. : Évidemment, ils peuvent demander à leur avocat de se rapprocher du bailleur ou de les assister dans cette démarche, mais le plus souvent, les parties privilégient le contact direct entre elles. Les avocats rédigent généralement le protocole d'accord actant de l'abandon du loyer. Ce protocole servira d'ailleurs de justificatif au crédit d'impôt en cas de contrôle de l'administration fiscale.

Vous noterez au passage que les grandes entreprises, bien que plus solides financièrement, traversent, elles aussi, des difficultés et nous assistons plusieurs grandes enseignes dans ce contexte.

A.-P. : Pourriez-vous préciser la portée de cette mesure ?

C. K. : La mesure ne couvre pas les charges, impôts, taxes et assurances qui sont dus dans le cadre du bail en plus du loyer. Le crédit d'impôt ne couvre pas non plus les abandons et renonciations de loyers consentis pendant le premier confinement au 2e trimestre 2020. Pour l'instant, il ne couvre que le 4e trimestre 2020, mais cela pourrait évoluer dans le cadre du processus législatif d'adoption du PLF 2021. Enfin, la mesure ne couvre pas les loyers financiers des crédits-baux immobiliers, ni les loyers d'habitation. n




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