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Bail commercial pour un emplacement de marché

Un emplacement de marché peut faire l'objet d'un bail commercial.
Bail commercial pour un emplacement de marché

Immobilier Publié le ,

Dans un arrêt du 26 juin 2013 (n°11/14 906), la Cour d'appel de Paris a rappelé la distinction entre bail précaire et bail dérogatoire et admis qu'un bail dérogatoire pouvait s'appliquer à un emplacement de marché. Le litige concernait la sous-location de deux stands sur le marché de Malik de Saint-Ouen. Le sous-locataire, resté en possession à l'expiration de la convention, soutenait qu'il bénéficiait d'un bail commercial alors que son bailleur estimait qu'il s'agissait d'une convention précaire à laquelle il pouvait mettre fin sans indemnité.

Pour la cour d'appel « la convention précaire se caractérise, quelque soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances particulières et dont le terme est aussi marqué par d’autres causes que la volonté des parties ».

Or cette convention « ne mentionne aucune circonstance particulière ni aucune cause indépendante de la volonté des parties susceptibles de mettre fin à la convention ». L'arrêt en déduit qu'elle peut se trouver soumise au statut des baux commerciaux à son expiration.

Alors que le bail dérogatoire, d'une durée au plus égale à deux ans, est régi par l'article L 145-5 du code de commerce, la convention précaire échappe totalement au statut des baux commerciaux. Mais pour être valable, la convention doit être justifiée par des circonstances particulières et ne doit pas être destinée à faire échec frauduleusement au statut. La précarité doit trouver son fondement dans des causes extérieures à la volonté des parties (Civ. 3E, 9 novembre 2004). Ici, le bailleur ne pouvait justifier d'aucun élément extérieur justifiant le caractère précaire de la convention, et le bail est donc à son échéance soumis au statut.

L'arrêt tranche ensuite la question de savoir si le statut pouvait s'appliquer pour un stand :

« Le fait pour M. B de disposer d’un stand, fut-il sans fondation, dont l’emplacement est identifié et délimité au sein de l’ensemble immobilier du marché Malik et non soumis à l’aléa permanent du changement d’emplacement par le gestionnaire du marché, n’exclut pas l’application du statut des baux commerciaux ».

La Cour de cassation avait admis qu'une construction permanente, située à l'extérieur d'un supermarché, adossée au mur de celui-ci et couverte, peut bénéficier du statut (Civ. 3E, 1er déc. 1976). Elle avait refusé le statut pour un emplacement dont le découpage, la situation et la surface sont laissés à la discrétion du bailleur (Civ. 3E, 20 fév. 1985). L'arrêt rapporté admet donc le statut, en se fondant sur l'identification et la délimitation de l'emplacement, peu important l'absence de fondation.

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