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2019 : l'un des meilleurs crus de la décennie

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2019 : l'un des meilleurs crus de la décennie
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CBRE, conseil en immobilier d'entreprise, réagit aux chiffres Immostat du 4e trimestre 2019 en Île-de-France. Entre année record pour l'investissement où Paris se place en tête des villes les plus attractives, et un léger ralentissement sur le bureau en Ile-de-France ainsi que sur le marché national de la logistique, Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France, Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique, et Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties dressent le bilan de la fin 2019 et se projettent dans la nouvelle décennie.

Un volume d'investissement record

Comme le précise Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties, « Malgré ce contexte mondial chahuté, l'investissement immobilier continue d'être très dynamique, en France en particulier avec des volumes en immobilier d'entreprise qui ont dépassé les 35 milliards d'euros, du jamais vu. Et, c'est une première, Paris a détrôné en 2019 la capitale britannique au classement des villes mondiales les plus attractives pour les capitaux immobiliers internationaux comme en témoigne la présence marquée des Sud-Coréens. Du côté des capitaux domestiques, après un repli de la collecte des grands gestionnaires d'épargne auprès du grand public en 2018, le mouvement est reparti à la hausse en 2019, laissant entrevoir des volumes inédits.

Alors que l'environnement économique global est marqué par un ralentissement, parallèlement aux politiques monétaires accommodantes des principales banques centrales, le scénario de « lower for longer » est de plus en plus considéré comme réaliste. Les taux de rendement prime parisiens restent toujours très bas, à 2,75 % en commerce et 2,85 % pour les bureaux. Les métropoles régionales attractives conservent encore une certaine marge de manœuvre quant à la compression des taux, alors que la logistique, elle, voit son taux prime frôler les 4 %. »

Il souligne, par ailleurs, quelques points de vigilance : « la raréfaction de l'offre accessible core/core+, notamment sur le segment des transactions supérieures à 150 millions d'euros, la faible rotation des actifs, la hausse continue des prix… laissent présager une légère baisse des volumes à termes. Toutefois nous restons optimistes puisque le marché est toujours liquide avec d'importants volumes de capitaux encore disponibles et prêts à se déployer, sans compter les supports immobiliers dits alternatifs de plus en plus regardés. »

Année d'atterrissage pour le marché francilien

Pour Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France, « 2019 aura été l'année de l'atterrissage du marché tertiaire francilien avec 2,3 millions de mètres carrés placés en 2019 (soit -10% par rapport à 2018), ce qui reste légèrement supérieur à la moyenne décennale. Si la demande exprimée par les utilisateurs est restée forte, le ralentissement des transactions s'explique par la pénurie d'offres en Ile-de-France. Fin 2019, l'offre immédiate atteint un niveau historiquement bas avec 2,7 millions de mètres carrés disponibles (-8 % par rapport à 2018). Le marché des surfaces de moins de 5 000 m², socle de l'activité du marché tertiaire en Ile-de-France, s'est montré résilient sur l'année 2019. La recherche pour la centralité a été importante mais la pénurie d'offres dans Paris Centre Ouest et les valeurs locatives élevées ont conduit certains utilisateurs à se diriger vers d'autres arrondissements (12e, 13e, 14e et 15e arrondissements) mais aussi en petite couronne (Nord et Sud). Le segment des surfaces de plus de 5 000 m² a, quant à lui, affiché une forte progression sur le second semestre grâce au retour des méga-deals (+30 000 m²), qui a permis de compenser en partie les résultats plus mitigés du 1er semestre (-14 % sur un an et -4 % par rapport à la moyenne décennale). Pour 2020, nous sommes confiants quant à l'évolution de l'activité tertiaire francilienne car les fondamentaux restent solides malgré le contexte international instable. »

Logistique : des performances bien au-dessus de la moyenne décennale

Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique, explique, de son côté, que « Les chiffres de 2019 laissent apparaitre à l'échelle nationale un bon cru et un marché locatif résilient, même s'il enregistre un retrait de 9 % par rapport à 2018. Après trois années record ce résultat s'inscrit encore très au-dessus de la moyenne décennale car les besoins exprimés demeurent vifs, largement soutenus par la demande en e-commerce. L'Ile-de-France fait face à une baisse de
17 % du volume de transaction par rapport à 2018. En région, on assiste à une bonne tenue des marchés grâce à des opérations de grande taille et un dynamisme des enseignes de la grande distribution et du commerce spécialisé. La différence avec 2018 se fait principalement sur le nombre de transactions, en raison d'un temps de transformation structurel notamment des nouvelles négociations de grande taille en cours qui devraient nourrir les volumes de 2020. Le manque d'offres immédiates dans une grande partie du parc existant, parallèlement au développement limité, imputable à la contrainte de disponibilités foncières, a freiné le placement d'une demande pourtant vigoureuse. 2020 laisse entrevoir une détente sur certains secteurs, qui offriront plus de solutions aux utilisateurs. Enfin, les valeurs locatives continuent d'enregistrer une hausse maitrisée et sélective. »

Pour conclure, Didier Malherbe rappelle que « sur la base des projets en cours de réalisation, la vigueur du marché logistique devrait donc se poursuivre avec une remontée des projets de grandes tailles en 2020 et un poids toujours prépondérant du commerce spécialisé et du e-commerce. »




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