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« Les copropriétaires ne sentent pas l'urgence de faire des travaux d'économie d'énergie »"

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« Les copropriétaires ne sentent pas l'urgence de faire des travaux d'économie d'énergie »"
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En pleine crise économique et alors que le Gouvernement travaille sur son projet de loi Climat, Emily Hassler-Jousset, présidente Unis Paris Ile-de-France et Grand Paris, revient sur l'importance pour les professionnels de l'immobilier de convaincre les Pouvoirs publics de la nécessité d'accorder un délai supplémentaire pour contraindre les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Affiches Parisiennes : En quoi consiste MaPrimeRénov' et ce dispositif vous semble-t-il efficace ?

Emily Hassler-Jousset : Les adhérents de l'UNIS IDF et GP sont en charge du dispositif du plan de relance du Gouvernement qui s'intitule MaPrimeRénov' qui est géré par la Métropole pour la région Ile-de-France. Depuis le 1er janvier, nous sommes satisfaits, car les syndics représentant les syndicats de copropriétaires peuvent percevoir cette prime pour le syndicat des copropriétaires, donc mutualiser les offres, les aides et les dossiers, c'est donc plus efficace. Du lobbying a été engagé depuis le début de la rentrée scolaire. Dès septembre donc nous sommes contents que l'Etat ait accédé à notre demande et que notre ministre ait compris l'intérêt de passer par les professionnels de l'immobilier pour ces travaux-là. Après, nous nous rendons aussi compte que les copropriétaires ne sentent pas l'urgence de faire ces travaux d'économie d'énergie.

Même si le Gouvernement fait tout pour les inciter à engager ces travaux, puisque de nouveaux diagnostics de performance énergétique vont être mis en application au 1er juillet, ainsi que l'interdiction de louer certains logements qui ne seront pas assez isolés ou assez performants énergétiquement. L'UNIS se rend bien compte qu'une nouvelle vraie bataille va être engagée. Il y aura des vraies discussions avec les promoteurs et les propriétaires parce que ces travaux coûtent très cher, surtout à Paris où les loyers sont encadrés, la rentabilité ne sera pas au rendez-vous. Nous essayons donc de discuter aussi avec la Mairie de Paris pour revoir un peu les critères de l'encadrement des loyers et donner un peu d'air aux bailleurs. Mais ce n'est pas simple et ça va prendre du temps.
La prise de conscience des copropriétaires quand on leur indique le montant à payer est longue et le vrai discours sur les générations futures n'est pas toujours bien compris. Il est difficile de se battre contre l'égoïsme actuel. S'ils ne veulent pas, ils ne veulent pas ! C'est donc un gros défi de pédagogie, de montage des dossiers et de discussions avec les sociétés du bâtiment.

Et surtout, MaPrimeRénov' finit quasiment bientôt, le 1er janvier 2023, ça veut dire le 31 décembre 2022, et nous lançons en 2021 notre campagne d'assemblées générales de copropriétaires. D'abord, il faut donc faire refaire le diagnostic de performance énergétique, faire l'appel d'offres et faire voter les travaux. Comme on vient de commencer, les AG qui vont voter les travaux se feront en 2022 et ce sera déjà la fin de la prime. Nous sommes donc actuellement en discussion pour demander au Gouvernement d'étendre ce délai dans la loi Climat qui est en train d'être rédigée, sinon ce projet est voué à l'échec.

A. P. : Vous qui avez été syndic et rencontré souvent des copropriétaires, se plaignent-ils régulièrement de ces travaux qui leur sont imposés ?

E.H.-J. : Vous savez, ça fait 15 ans que j'exerce ce métier et ça fait 15 ans que les copropriétaires se plaignent d'avoir une nouvelle loi ou deux par an. En fait, dans notre métier, en gestion immobilière, que ce soit côté syndic ou administrateur de biens, les députés créent une nouvelle loi, un nouveau décret ou un arrêté tous les trois ou quatre mois, donc nous sommes habitués. Nous tenons informés nos clients systématiquement sur les nouvelles dispositions mais ils sont lassés de ces modifications incessantes. Par ailleurs, cette période de crise sanitaire, donc de crise économique, catalyse l'inquiétude des clients et s'ils n'ont pas envie d'investir leur argent dans ces travaux-là, on ne peut pas les y forcer. Voilà le ressenti des discussions engagées avec nos clients. Ils restent inquiets et prudents, et tous les administrateurs de biens vous le diront. Ces travaux de rénovation se feront donc petit à petit.
On sait très bien que pour l'instant c'est assez vague, mais que dans les années à venir, la valeur verte des appartements va compter. Aujourd'hui, on prépare cet avenir-là. C'est encore trop tôt pour dire « si votre appartement n'est pas bien isolé ou trop énergivore, il ne sera pas vendu », ce n'est pas crédible actuellement, pas sur le marché parisien ou francilien. C'est trop tôt, mais on sait très bien que ça va arriver.

Pour les clients de 2030 c'est loin ! L'interdiction de location des biens classés F ou G commencera en 2028, donc ça leur laisse du temps. Et puis, comme souvent en France, les responsables s'y prennent la dernière année avant la date fatidique, voire un report de la date. Pour nous, ce sujet-là est encore en discussion.

Par ailleurs, dans notre syndicat on a aussi des promoteurs rénovateurs qui achètent des immeubles anciens pour les rénover et les réhabiliter et ces professionnels ne sont pas destinataires de MaPrimRénov, donc ce serait bien qu'ils soient inclus.

A. P. : Qu'en est-il de la nouvelle classification en matière de consommation d'énergie ?

E.H.-J. : À partir du 1er juillet prochain, nous aurons un nouveau diagnostic de performance énergétique à refaire obligatoirement. Les anciens diagnostics étaient valables dix ans jusqu'à présent et n'étaient pas opposables, ce qui va changer. Ce nouveau diagnostic a une nouvelle façon de calculer si les logements sont classés A, B, C, D, E, F ou G, un peu comme l'électroménager que vous achetez, et ce sera encore un coût additionnel pour les copropriétaires et les bailleurs puisqu'il va falloir le refaire.

De nombreux logements vont descendre dans la classification, il est donc important de laisser le temps aux propriétaires de faire les travaux qu'ils doivent financer et organiser.

C'est pour ça que l'Unis national a proposé un diagnostic à un euro pris en charge par les collectivités, ou par les diagnostiqueurs, pour que ces diagnostics soient réalisés. Sinon, cela occasionnera des frais supplémentaires de 200 et 400 euros, à charge des co-proproriétés qui voudront s'en passer.

A. P. : Quels sont les nouveaux critères qui vont peut-être faire baisser le classement des logements ?

E.H.-J. : La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a travaillé avec les diagnostiqueurs sur ces critères. De toute façon, pour nous, c'est un calcul assez compliqué, donc nous appliquerons ces nouveaux textes.

A. P. : Il faut massivement investir dans la rénovation énergétique aujourd'hui car c'est une nécessité écologique que le Gouvernement promeut et ça vous demande de faire des efforts…

E.H.-J. : Le Gouvernement français est dans sa logique des accords de Paris sur le climat et de réduction de notre consommation énergétique. Notre rôle, en tant que professionnels de l'immobilier, est d'expliquer aux occupants, qu'ils soient dans cette même philosophie ou pas, qu'ils doivent appliquer ces lois pour leur confort et leur avenir. Nous ne pouvons pas avoir un discours politique, ce n'est pas notre rôle. Nous devons simplement avoir un discours d'application et de respect de la loi.

Ces travaux-là ont toujours été compliqués à mettre en œuvre à Paris parce que techniquement, il est interdit de toucher aux façades puisque les architectes des Bâtiments de France protègent le côté esthétique et qu'on aime tous à Paris les toits en zinc et les façades en pierre de taille. La seule solution est d'isoler les combles, les plafonds des caves et changer toutes les huisseries. C'est un problème parce que ce sont des travaux qui ne touchent que des parties privatives, donc beaucoup de discussions avec les propriétaires.

A. P. : Un syndic peut-il obliger une copropriété à réaliser de tels travaux d'isolation ?

E.H.-J. : Oui, tout à fait. La loi Alur a permis que, dans le cadre d'un ravalement, la copropriété, en assemblée générale à la majorité, puisse voter des travaux secondaires liés aux travaux principaux, même s'ils étaient en partie privative. Aujourd'hui, il est possible de s'appuyer sur les textes pour faire ce vote-là. Ce n'est pas toujours bien perçu mais ça peut être réalisé. Par exemple, on a déjà mené des travaux de ravalement par l'extérieur avec isolation de la façade par un bardage obligeant à changer toutes les fenêtres. Ce type de campagne de réhabilitation totale implique de très gros chantiers et mon expérience personnelle montre que les propriétaires ne font ces travaux coûteux que quand il y a des subventions. Les copropriétaires ne le font pas de façon naturelle. Ils le font que s'ils ont des subventions et que ça leur coûterait le même prix qu'un ravalement classique. C'est là où la puissance publique, que ce soit la Métropole, la mairie ou autre, est décisive.

A. P. : Il faut quel budget moyen pour effectuer ce genre de travaux ?

E.H.-J. : Par exemple, pour changer les huisseries, il faut savoir qu'une fenêtre classique en bois sur mesure, parce que je rappelle que le PVC est interdit à Paris, même si on en voit beaucoup, en double vitrage, c'est 1000 euros, mais les grandes en arc de cercle peuvent atteindre 5 000 euros. Et je ne parle que de la fourniture, pas de la pose. Les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers une partie de ces frais. Heureusement qu'il existe des aides fiscales, mais il faut quand même avoir de la trésorerie car ce sont des travaux coûteux.

A. P. : Qu'est-ce que la loi Climat va changer pour vous ?

E.H.-J. : La loi Climat est une actualité d'importance pour nous car elle va modifier certaines choses qui nous concernent. Ainsi, une mesure prévoit d'imposer d'office le transfert de propriété de concession des colonnes de gaz des immeubles à GRDF, ce qui va engendrer de nombreux travaux de rénovation dans les copropriétés. Parce que même si GRDF va prendre à sa charge les travaux de remise en état des colonnes, pour y accéder il faut casser un bout de mur, de coffrage, refaire les peintures… Ces travaux engendrent encore des frais. On n'a pas hâte, mais en même temps, c'est une question de sécurité donc il va bien falloir le faire et on ne veut pas une deuxième rue de Trévise à Paris.

Il y a aussi des sujets très parisiens, comme l'encadrement des loyers ou la crainte de l'évolution du marché immobilier suite à la crise. On voit déjà que les commerces souffrent. Il suffit de se promener pour voir qu'il n'y a pas que les restaurants et les bars qui sont fermés, mais aussi beaucoup de petits commerces. Pour le bien de la vie commerçante parisienne, nous craignons que les locaux commerciaux des entreprises en liquidation soient transformés soit en sous-locations meublées pour touristes, soit en murs de boites aux lettres pour les livraisons de colis suite au développement du e-commerce pour lequel je suis favorable, bien sûr, mais esthétiquement parlant et pour la vie commerçante d'un quartier ne sont pas toujours souhaitables. 
Du coup, on a fait des propositions pour permettre aux professions libérales de pouvoir louer ces baux commerciaux même s'ils ne sont pas commerçants, de façon à ce que ces pieds d'immeubles soient occupés par des sociétés et ne se transforment pas en locaux fantômes. On verra ce que ça donnera.

A. P. : Attendez-vous un écroulement du marché immobilier de bureaux ?

E.H.-J. : Sur les trois marchés immobiliers que sont les bureaux, les commerces et les habitations, seul le dernier est pour le moment le moins impacté par la crise. Les taux d'impayés ne sont pas significatifs aujourd'hui. Bien sûr, on reste vigilant et prudent mais le marché se maintient tant en location qu'en transaction, même si les délais de transaction se rallongent, les volumes et les prix se maintiennent autour de moins 5%. Pour les bureaux, c'est toujours très secret puisqu'il y a des clauses qu'on peut mettre dans les baux, et quand les locataires ont des franchises de loyers les montants ne sont pas communiqués. On ne communique que sur leur occupation. On sait déjà qu'en 2020 ce volume d'occupation a baissé de moitié et que, par conséquent, ça va forcément avoir des impacts et qu'on voit bien autour de nous les réorganisations en interne de certaines sociétés pour limiter le coût des locaux suite au développement du télétravail. Toutefois, ça va être progressif parce qu'en France, la législation sur les baux de bureaux et de commerces d'ailleurs sont sur des périodes triennales donc les entreprises qui ont renouvelé leur bail au 1er janvier sont bloquées pour trois ans. Ça ne veut pas dire que tout va s'effondrer, mais il va y avoir des impacts et des ajustements, donc, c'est pour ça qu'en région parisienne on essaye d'anticiper sur le côté des bureaux et des commerces, en trouvant des portes de sortie aux bailleurs.
De toute façon, on reste tellement sur un marché tendu en Ile-de-France que l'on ne s'attend pas à un effondrement, mais une baisse progressive ou une stabilisation.

A. P. : Que pensez-vous des propositions politiques de transformation des bureaux en logements ?

E.H.-J. : Tout est question d'opportunité car tout est envisageable comme on est sur des propriétés privés individuelles. Ce sera du coup par coup et de l'arbitrage financier de chacun des propriétaires. Techniquement, tout est toujours possible. Nous avons bien vu des hôpitaux se transformer en maison de retraite ou des gares en restaurant. Aujourd'hui, c'est uniquement une question de coût et de rentabilité. Est-ce un investissement rentable de transformer un immeuble de bureaux en habitations ? Est-ce confortable ou opportun de transformer une tour de bureaux de la Défense en appartements ? Je n'en suis pas certaine. Pour un immeuble haussmannien, en revanche, oui, évidemment, c'est techniquement plus facile.

A. P. : Etes-vous pour une plus grande union entre les syndicats de l'immobilier tels que la Fnaim et l'Unis ?

E.H.-J. : A titre personnel, je suis persuadée qu'à plusieurs, on est plus fort et plus intelligent. C'est comme dans une équipe, dans une société, dans le sport ou même la vie de famille, dans tous les domaines finalement, plus il y a de cerveaux dans une pièce, mieux c'est. Je suis donc pour. Je suis persuadée que l'union fait la force et qu'il est évident qu'on rentre dans une année préélectorale très importante et qu'on est dans une crise avec des enjeux importants. Si on arrive divisés et sans un projet commun, on va encore perdre cinq ans. L'avenir est donc l'union de tous les syndicats de l'immobilier.




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