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« La proposition de loi Nogal risque d'être une révolution pour notre profession »

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« La proposition de loi Nogal risque d'être une révolution pour notre profession »
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Emily Jousset est la présidente du pôle Ile-de-France et Grand Paris du Syndicat patronal des professions de l'immobilier (UNIS) ; Benjamin Darmouni en est le président délégué. Tous deux détaillent l'ensemble de leurs actions et des services qu'ils proposent à leurs 665 adhérents, à la fois administrateurs de biens, agents immobiliers, mandataires, promoteurs rénovateurs et experts.

Affiches Parisiennes : Pouvez-vous nous présenter votre activité dans l'immobilier ?

Emily Jousset : J'ai pris la présidence de la Région Ile-de-France et du Grand Paris du Syndicat patronal des professions de l'immobilier UNIS le 1er janvier dernier, après le mandat de Benjamin Darmouni. Au niveau de la région Ile-de-France et Grand Paris, l'Unis regroupe 665 adhérents, à la fois administrateurs de biens, c'est-à-dire syndics et gérants, agents immobiliers, mandataires immobiliers, promoteurs rénovateurs et experts.

Aujourd'hui les administrateurs de biens adhérents représentent 80 % des biens gérés à Paris et en région parisienne, constituant réellement la majorité des professionnels de l'immobilier sur ce territoire. A ce titre le rôle de l'Unis est de proposer à ses adhérents de la formation et de l'information. Pour cela, nous organisons des événements tout au long de l'année, permettant à nos adhérents de se rencontrer.

Ces rendez-vous se déroulent de manière conviviale. Lors de ces réunions, nous leur proposons des intervenants de haut niveau, comme des avocats, des maires ou députés par exemple, sur des sujets d'actualité ou bien pour prendre de la hauteur sur nos problématiques communes, des grands témoins, au gré des années et des événements.

Le 20 janvier, nous avons reçu le député Mickaël Nogal devant 380 participants qui nous a présenté la proposition de loi qui fait suite à son rapport sur le mandat de gestion locative (qui va être modifié) et le dépôt de garantie qui va être séquestré chez les administrateurs de biens. C'est un gros challenge à mettre en place pour nos adhérents. Nous allons également recevoir la CCI, sur l'évolution de nos cartes professionnelles et, courant mars, nous aurons le forum, une journée de débats et de conférences à destination de nos adhérents et de nos partenaires.

Je ne dirige évidemment pas cette région toute seule. Je suis accompagnée d'un conseil de 20 confrères engagés parmi les cabinets franciliens.

A.-P. : L'Unis est un syndicat en plein développement ?

Benjamin Darmouni : Oui, le syndicat se développe actuellement, avec une augmentation assez importante des adhésions – près de 10 nouveaux adhérents par mois –, ce qui fait de l'UNIS le premier syndicat de la gestion immobilière, le premier syndicat des promoteurs rénovateurs et le premier syndicat des réseaux de mandataires. Clairement, l'Unis est leader sur toutes ces professions, avec la volonté de défendre ses adhérents et d'essayer de peser à travers les nouvelles lois qui nous sont proposées par le Gouvernement.

La dernière nouveauté en date, Émily vient de le dire, c'est le rapport ; le mandat global avec l'obligation pour le professionnel d'assurer le loyer pour son client. En d'autres termes, si un bailleur souhaite mettre un studio en gestion, nous devrons lui faire une proposition intégrant l'assurance, ce qui fait qu'il aura la garantie à 100 % de recevoir ses loyers, charges et éventuelles dégradations. L'Unis analyse ces nouveaux textes avant de les expliquer à ses adhérents et, éventuellement, de les défendre. Dans cette proposition de loi, il y a aussi l'obligation pour les professionnels de conserver les dépôts de garantie pour limiter les contentieux lorsqu'il faut le restituer. Il est donc question que les professionnels conservent le dépôt de garantie pour leurs clients mais aussi pour tous les particuliers qui gèrent directement leurs biens immobiliers. Ce texte risque d'être une révolution dans notre profession.

A.-P. : L'Unis s'intéresse également à la formation...

B. D. : Oui, au sein de la société "Un +". Aujourd'hui, chaque détenteur d'une carte professionnelle a l'obligation d'une formation de 42 heures sur trois ans. L'Unis met aujourd'hui à sa disposition, en présentiel ou grâce à internet, en elearning, des formations. Nous formons les professionnels dans leur métier, au jour le jour. L'Unis est également engagée dans "Bien'ici"www.bienici.com qui est une société d'annonces immobilières. C'est le site des professionnels pour les professionnels qui constitue notre propre service pour des biens à vendre ou à louer.

A.-P. : Pour des entreprises ou des particuliers ?

E. J. : Pour les deux. Ils disposent d'une technologie beaucoup plus qualitative puisque vous avez une géolocalisation du bien, le détail des équipements communs dans l'environnement immédiat... Ils sont partis d'un postulat assez simple : Le client mène généralement sa recherche dans une dizaine de rues. Ce service lui permet de savoir combien il y a d'appartements à louer ou à vendre dans sa zone de prédilection. Il perd moins de temps.

A.-P. : Le service juridique fait aussi partie des services proposé par l'UNIS?

E. J. : L'Unis propose un service juridique extrêmement performant. En 2019, nous avons répondu à plus de
6 000 demandes, avec un taux de satisfaction extrêmement important. Ce qui fait que l'adhérent ne se sent pas seul face au marché. Lorsqu'il affronte un problème, ce dernier devient celui du syndicat. La confraternité est au cœur de notre ADN Unisien. Dans cet esprit, nous avons eu la chance de fêter nos 10 ans au Grand Palais du 20 au 22 novembre dernier. Nous avons célébré notre syndicat dans la durée. L'Unis n'est plus un syndicat naissant, c'est un syndicat vivant. Cet événement a été accueilli par toute la profession et par la presse spécialisée comme un vrai succès. Nous avons réussi à fédérer tous nos adhérents pour ce dixième anniversaire.

A.-P. : Quels sont aujourd'hui les grands sujets qui vous occupent ? Comment vous positionnez-vous sur les propositions qui sont faites par le Gouvernement ?

B. D. : Le rôle de l'Unis est de dialoguer perpétuellement avec les Pouvoirs publics, avec les maires, députés et, bien évidemment, avec le Gouvernement dans le but d'expliquer notre action et d'échanger sur les textes, en cours comme la proposition de loi de Mickaël Nogal, en commençant par les ordonnances de la copropriété, un gros sujet d'actualité.

Néanmoins, les ordonnances sur la copropriété qui ont été prises l'ont été après des dizaines de réunions communes et d'échanges constructifs avec les équipes de l'Unis. Ce travail a été nécessaire pour que le Gouvernement fasse voter des modifications de la loi sur la copropriété.

C'est vraiment l'exemple type de la bonne gestion et de la réflexion commune entre le Gouvernement et les syndicats. Nous participons aussi à la négociation, à la discussion et à la rédaction des arrêtés et des décrets, notamment de la loi Elan. La seule chose à regretter, est que nous ne sommes pas toujours consultés au bon moment. Quand nous le sommes, nous avons le sentiment d'avoir un vrai échange, en ayant conscience que la loi ne suivra pas 100 % de nos idées.

Néanmoins, un désaccord n'aboutit pas forcément à un conflit. C'est une question de bon sens. Il faut dialoguer pour convaincre.

Nous avons de plus en plus l'écoute des Pouvoirs publics, parce que nous sommes les professionnels du secteur et qu'aujourd'hui agir sans nous est difficile. Je rappelle que de la loi Elan émane aujourd'hui plus de 220 décrets et qu'à ce jour, la totalité n'est pas appliquée.

A.-P. : Et concernant l'ordonnance de copropriété ?

E. J. : Le texte a revu la structure des immeubles et l'administration des copropriétés que nous gérons, notamment la notion de gouvernance. Le rôle du conseil syndical évolue également, avec plus de pouvoirs. Dans ce texte, on retrouve également la notion de passerelle entre les différentes résolutions avec des majorités qualifiées pour faciliter la prise de décision en assemblée générale, et la simplification des décisions en allégeant le quorum.

B. D. : Nous avons eu une grosse déception. Dans cette ordonnance était prévu le plan pluriannuel de travaux. Aujourd'hui, nous avons le fonds pluriannuel travaux qui vient de la loi Elan. Il est prévu pour faire des travaux structurels dans le bâtiment, en charges communes générales et oblige chaque copropriété à appeler 5 % du budget annuel de l'immeuble.

Dans ce plan, nous avions prévu de n'appeler que 2,5 % des travaux envisagés dans la copropriété, dans un futur court, moyen et long terme. Nous nous focalisions sur du réel. Aujourd'hui, 5 % d'un budget d'immeuble n'a pas le sens souhaité. Nous avons donc été déçu par cette décision qui rendait par ailleurs obligatoire le diagnostic technique global de l'immeuble, puisqu'il fallait disposer de ce diagnostic pour pouvoir budgéter les 2,5 %.

E. J. : C'est juste une question de timing. Notre chance est d'avoir un ministre du Logement, Julien Denormandie, qui est très ouvert à la discussion, qui vient nous rencontrer pour échanger et qui assiste à nos événements, notamment à notre forum.

A.-P. : Quelques mots sur ce forum ?

E. J. : C'est la journée d'information que nous organisons chaque année au Conseil économique social et environnemental qui aura lieu cette année le 12 mars et pendant laquelle on débat, on informe, on s'informe, on se rencontre. Nous espérons qu'à cette occasion, Julien Denormandie tiendra sa promesse d'être présent, car pour nous, c'est un gage de confiance et de dialogue.

B. D. : Nous savons à quel point son emploi du temps est chargé et lorsqu'on a la chance qu'il puisse nous consacrer une heure de son temps, c'est pour nous une reconnaissance et nous en sommes fiers. Nos adhérents ont beaucoup apprécié son intervention l'année dernière et ils attendent la suite La proposition du député Mickaël Nogal "Louer en confiance" avec ses 37 propositions a donné lieu à plusieurs réunions avec lui. Il est disponible, il est à l'écoute. Certes, il a ses idées, mais on a la chance de pouvoir argumenter sur ce que nous vivons au jour le jour. Notre quotidien n'est pas toujours facile, bien au contraire. Quand on voit des politiques essayer de nous comprendre, c'est déjà un grand chemin parcouru.

E. J. : Exactement. Et nous pouvons proposer nos idées, en bonne intelligence, même si elles ne sont pas reprises immédiatement. Quand un dialogue régulier est instauré, ces idées finissent par faire leur chemin.

B. D. : Nous avons mesuré le changement. Avant, nous n'avions aucune écoute. Nous étions convoqués par principe, pour nous entendre, mais nos idées n'étaient pas du tout prises en compte ni même envisagées une seule seconde. Pour nous, c'est vraiment un cadre différent qui s'ouvre. Il est vrai qu'avec cette présidence d'Emmanuel Macron qui est extrêmement active, l'Unis va continuer à faire entendre sa voix. Pour nous, c'est extrêmement important. Il faut être aux côtés des gens qui prennent les décisions.

E. J. : C'est comme ça que nous défendrons nos métiers, pas autrement. C'est vraiment ça notre volonté et notre politique.

B. D. : Tous les syndicats qui pensent que se sont eux qui décident font une erreur. Nous travaillons en partenariat, main dans la main avec tous ceux qui veulent faire avancer nos métiers.

A.-P. : Quels sont les challenges qui se profilent ?

E. J. : Nous en avons beaucoup. Nous voulons continuer ce travail de proposition et l'améliorer. Ces actions viennent nourrir notre communication vis-à-vis de nos adhérents à qui nous rendons compte de nos avancées. Donc nous avons la chance de générer un afflux de nouveaux adhérents qui trouvent que notre dynamisme leur correspond, ainsi que nos idées et nos valeurs. Ce qui fait progresser la visibilité l'Unis, ce qui est aussi notre but. C'est un échange gagnant-gagnant.

Nous attirons aussi des partenaires que nous mettons en relation avec nos adhérents, ce qui crée une synergie hyper positive et vertueuse. Dans la défense de nos métiers, nous informons aussi les jeunes générations sur le travail dans l'immobilier, sur les nombreux métiers qui sont proposées dans le secteur. Nos cabinets ont du mal à recruter, ce qui paraît fou. Nous avons donc noué de nombreux partenariats avec les écoles et nous communiquons beaucoup auprès des étudiants avec la volonté d'expliquer pourquoi ce sont des métiers d'avenir.

B. D. : Lorsque vous évoquez le monde de la copropriété avec un jeune aujourd'hui, le travail ne se borne pas à réaliser annuellement 50 assemblées, qui vont terminer très tard. C'est toute la relation humaine que nous avons avec les clients qui prime. C'est aussi la diversité. Nous avons la chance de faire un métier qui permet de toucher à énormément de domaines. Lorsque vous êtes gestionnaire de copropriété, il y a évidemment la gestion de l'immeuble au jour le jour, mais il y a aussi la comptabilité, les travaux, les procédures... Toutes ces choses sont des éléments extrêmement intéressants.

E. J. : Le gestionnaire de copropriété est le chef d'orchestre qui gère les prestataires de l'immeuble, veille au bon entretien technique, et contrôle les intervenants juridiques, avocats, huissiers, notaires, et tous les copropriétaires et occupants de l'immeuble. Cette diversité, ces rencontres, montrent que c'est un métier passionnant qui doit être expliqué aux jeunes.

B. D. : à côté de cela, vous avez aussi la gestion des biens et le "property management", qui est l'administration d'immeubles tertiaires ou de patrimoine, détenus par des fonds ou par des particuliers.

C'est un métier différent, mais tout aussi passionnant. Vous avez également l'expertise, la transaction... Tous ces métiers sont avant tout des métiers passionnant. Nous devons expliquer l'intérêt, les atouts et toute la diversité de nos métiers.

Airbnb en question

L'Unis considère qu'il est tout à fait possible d'adhérer à la philosophie initiale d'Airbnb : « Vous êtes locataire ou propriétaire occupant. Vous partez en vacances et vous voulez rentabiliser l'occupation de votre logement en le louant pendant votre absence, ce qui constitue un complément de revenu et satisfait une clientèle de touristes, et c'est gagnant-gagnant. »

La systématisation et les abus qui entourent cette formule posent, en revanche, un énorme problème dans certains immeubles, pour certains propriétaires ou locataires, notamment en logement social – c'est naturellement interdit. Des appartements sont loués plus des 120 jours autorisés, des locations qui créent des nuisances anormales de voisinage empêchent une vie apaisée dans un immeuble, ce qui pèse sur le professionnel de l'immobilier qui gère l'immeuble, qu'il soit syndic ou gérant de biens. Les excès sont aujourd'hui encore plus graves, avec les locations Airbnb de bureaux et de locaux commerciaux, sans limitation du nombre de jour par an dans le cadre d'une activité commerciale. La législation n'a pas encore statué sur ce point.

Sur l'ensemble de ces points, l'Unis souhaite à présent un encadrement précis, rejoignant les collectivités locales, tout en ménageant la liberté d'une location de ce type. Le syndicat préconise un équilibre dans la gestion permettant aux professionnels de l'immobilier d'agir contre les nuisances occasionnées.




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