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Quand le marché immobilier tutoie presque les anges

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Quand le marché immobilier tutoie presque les anges
© A.P.

En ce milieu d'année 2017, tous les indicateurs sont au vert : moral des ménages retrouvé, volume des transactions et niveau des prix à la hausse… Comme le révèle la traditionnelle étude de conjoncture de la FNAIM, globalement, le marché immobilier se porte comme un charme, exception faite de quelques disparités régionales et locales.

Comme le précise l'étude de la Fédération nationale de l'immobilier, en volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin : « C'est un chiffre sans précédent, qui se traduit par une progression de 9,9 % sur 12 mois ». Cependant, ce record doit être relativisé, car depuis 2000, le parc immobilier a progressé de 20 %.

De leur côté, les ventes n'ont progressé que de 13 %. Pour égaler la rotation maximale observée l'année du millénaire, il aurait fallu parvenir à 950 000 transactions. Autre ombre au brillant tableau, le chiffre synthétique dissimule des disparités régionales. Certes, les deux tiers des départements ont connu des progressions des ventes supérieures à 10 %. Mais près de la moitié des transactions (46 %) se sont concentrées sur 20 départements.

Hausse des prix bien orientée

La hausse des prix s'est confirmée, voire amplifiée. Selon l'étude de la FNAIM, « en juin, elle atteint un niveau de 4 % sur 12 mois. Le prix des appartements a augmenté de 4,4 %, et celui des maisons de 3,4 % ». Là encore, tout le monde ne s'y retrouvera : « Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Saint-Étienne ou Le Havre voient, au contraire, leurs prix baisser, de 1 à 3 %. Tandis que Marseille, Lyon, Lille ou Paris explosent la moyenne, avec des hausses comprises entre 4,8 et 5,9 %. Le record en la matière est détenu par Bordeaux avec 7,1 % ».

Ces hausses de prix impactent le pouvoir d'achat immobilier des particuliers. Ces derniers « ont perdu 1,7 m2 au premier semestre. Mais sur 12 mois, ils restent gagnants de 1,5 m2, voire davantage dans certaines villes comme Poitiers, Limoges, Le Havre et Clermont-Ferrand ».

Dans le neuf, l'euphorie est de mise. Selon la FNAIM, le nombre de mises en chantier s'est accru de 14,6 %, les réservations en VEFA ont progressé de 22,6 %. Les ventes de maisons individuelles en secteur diffus ont, quant à elles, progressé de 18 %.

Le marché locatif

L'Observatoire des statistiques des locations (Oslo), mis en place par la Fédération nationale de l'immobilier en début d'année, poursuit sa montée en puissance. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année sur l'ensemble du territoire, il permet de diffuser les principales informations sur les loyers dans près de 200 communes. Des loyers médians apparaissent ainsi, tout comme les délais moyens de relocation. Pour les locataires et les investisseurs privés, il s'agit là d'informations précieuses, car elles font apparaître les prix locaux de marché, les villes les plus et les moins chères, celles où le marché est tendu, celles où le rendement locatif est le meilleur. C'est en l'occurrence Dijon, avec un rendement locatif de 6,3 %, à comparer avec Paris, la moins rentable avec 3,4 %.

Des mesures pour faire mieux encore

Ces résultats plus qu'encourageants ne doivent pas trop euphoriser les Pouvoirs publics. Il reste beaucoup de mesures à prendre pour que cette conjoncture soit encore plus belle dans les mois et les années qui viennent. Parmi les préconisations récurrentes de la FNAIM, l'une s'impose : « que la rentabilité demeure motivante ». C'est, pour la fédération, « ce qui fait qu'un propriétaire décide de maintenir son bien en location plutôt que de le mettre en vente ». Encore faut-il, au préalable, que le particulier ait eu envie de devenir investisseur, en achetant un bien locatif. Il accomplit là une vraie mission de service public de logement. Son rôle économique doit être reconnu par les gouvernements. C'est pourquoi la FNAIM réitère sa demande de voir dans le bailleur un producteur qui, de ce fait, doit pouvoir amortir fiscalement son bien. La fédération suggère également que les rapports locatifs soient débarrassés de contrôles pesants, notamment au moment du cautionnement. C'est comme cela que les opérations pourront être fluidifiées. Les actes de vente peuvent aussi être améliorés, de même que les diagnostics.

L'immobilier a besoin de stabilité, qui permet le retour de la confiance. Celle-ci explique en grande partie la série de bons chiffres observée au premier semestre. Parmi les mesures qu'il faut actuellement pérenniser, figurent le PTZ et le dispositif Pinel. La FNAIM est également favorable à « un allègement de la pression fiscale sur les transactions immobilières ».



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