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L'investissement immobilier proche d'un record en Île-de-France

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L'investissement immobilier proche d'un record en Île-de-France
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Le marché de l'investissement immobilier n'a pas terminé l'année 2016 comme il l'avait commencée. Il est passé tout près de son record historique, alors que beaucoup s'interrogeaient sur ses capacités à rééditer ses performances de l'année précédente.

Selon la récente analyse de Knight Frank, l'exercice 2016 s'est achevé sur un volume de 19,5 milliards d'euros investis en France. La progression est de
3% par rapport à 2015. L'Île-de-France a, de son côté, enregistré son deuxième meilleur résultat. L'initiative est restée largement franco-française, puisque les investisseurs nationaux ont été à l'origine de 68 % des fonds investis. Les étrangers ont surtout été vendeurs. Ce faisant, tout le monde a été gagnant. Les vendeurs ont engrangé de solides plus-values, tandis que les acquéreurs ont trouvé des produits.

Les arbitrages sauvent le marché

L'assèchement du marché a pu être évité grâce à l'accélération des arbitrages pris par les investisseurs internationaux. Ils ont représenté près de 10 milliards d'euros de transactions. La tentation de vendre a été d'autant plus forte que Londres, l'autre grand marché européen, est apparu beaucoup plus sujet à interrogations à la suite du Brexit. Comme le précise Knight Frank, « les Américains l'ont parfaitement compris. Ils ont préféré finaliser à Paris plutôt qu'aux abords de la Tamise ».
Cela s'est traduit par de multiples cessions d'immeubles, à hauteur de 3,5 milliards d'euros. à elle seule, la vente du 9 place Vendôme, a rapporté plus d'un milliard d'euros à ses propriétaires irlandais. Cette transaction « off market » n'a pas été pour rien dans l'excellente tenue du marché de l'investissement au 4e trimestre. De leur côté, les Britanniques et les Irlandais ont reçu 1,8 milliard d'euros.

Pour leur part, les investisseurs allemands ont poursuivi leur désengagement, entamé voici plusieurs années, dans le cadre de la liquidation de certains fonds. Ils ont cédé pour plus de 1,7 milliard d'euros d'actifs. Autre explication au dynamisme des transactions, l'avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise. Il a mis fin, à compter de cette année, à l'exonération dont bénéficiaient les sociétés immatriculées au Luxembourg sur leurs plus-values de cessions immobilières réalisées en France. Depuis cette année, ces sociétés tombent sous le couperet du droit commun. Les plus-values sont taxées à 33,34 %. Pour elles, il y avait donc urgence à vendre avant le 31 décembre 2016.

Les actifs sécurisés pour cible

Les investisseurs viennent avant tout sur l'immobilier parisien pour son mix sécurité/rendement. L'accélération des pré-commercialisations sur le marché locatif crée également de nouvelles opportunités dont les investisseurs ont voulu profiter. Les Vefa (ventes en état futur d'achèvement, ndlr) pré-louées ont ainsi représenté 9 % des volumes investis en 2016, soit un quasi-doublement en un an.

Parmi les solutions alternatives aux bureaux, devenus trop rares, la montée en puissance des actifs de santé est à noter. L'hôtellerie est aussi en vogue, au point que d'anciens immeubles de bureaux trouvent-là une nouvelle affectation, comme les 4 600 m² actuellement transformés rue la Boétie. Mais la piste la plus explorée a été celle des actifs de commerce. Ils ont pesé pour 2,8 milliards d'euros de transactions et leur proportion dans le volume global est passée en un an de 11 à 14 %. La progression s'est opérée via des acquisitions de boutiques en pied d'immeuble ou d'actifs entiers comportant une forte quote-part de commerces, à l'image du 9 place Vendôme ou du 65/67 Champs-Élysées.

À Paris, à lui seul, le quartier central des affaires (QCA) s'est attiré près de 5,6 milliards d'euros d'investissement au cours de l'année, représentant 33% du marché d'île-de-France. Il progresse en un an de 48 %. Le QCA a très clairement bénéficié de l'augmentation du prix de cession et de la possibilité pour les acquéreurs de se positionner sur de très importants montants unitaires. La Défense est l'autre marché à tirer son épingle du jeu.



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