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L'immobilier francilien toujours en forme

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L'immobilier francilien toujours en forme

Les notaires de Paris Île-de-France, faisaient dernièrement le point sur la conjoncture immobilière francilienne au deuxième trimestre 2017. Selon leur analyse, les prix des logements anciens et le volume des transactions sont toujours bien orientés, avec néanmoins une hausse plus modérée...

Thierry Delesalle, notaire à Paris, Marc Friedrich, notaire à Levallois-Perret, et Frédéric Labour, notaire à Corbeil-Essonnes, présentaient dernièrement les résultats de l'étude de l'évolution du marché de l'immobilier issue, comme à l'accoutumée, de la Base BIEN – Notaires de Paris – Île-de-France.

Selon cette étude, le marché immobilier francilien « continue de tourner à plein régime, avec des ventes à nouveau en expansion et des records historiques d'activité dans plusieurs départements ». Les hausses de prix se poursuivent, un peu plus rapidement pour les appartements (5 % en un an) que pour les maisons (2 % en un an). Néanmoins, dans les prochains mois, l'accalmie annoncée sur la hausse des prix se confirmerait, à l'exception de Paris où la rareté règle le marché.

La base BIEN

La Base d'informations économiques notariales (BIEN) est alimentée par les notaires de Paris - Île-de-France à partir des actes de vente signés dans les études notariales. Elle contient près de 3,5 millions de références de transactions immobilières et représente environ 80 % des ventes signées chez les notaires de Paris – Île-de-France. Chaque transaction est caractérisée par une centaine de critères : type de bien, prix, localisation du bien, nature de la vente, caractéristiques socio-démographiques des acquéreurs et des vendeurs… Ces données sont disponibles depuis 1991 pour Paris et la petite couronne, et depuis 1996 pour la grande couronne.

Un nombre de transactions en hausse

En Île-de-France, le nombre de ventes de logements anciens au 2e trimestre a augmenté de 20 %, par rapport à la même période en 2016, de 35 % par rapport à un 2e trimestre moyen de ces 10 dernières années. Cette activité bien orientée s'appuie sur une série de facteurs favorables, notamment le niveau toujours très intéressant des taux des crédits.

La bonne tenue de l'activité est généralisée à l'ensemble de la région parisienne. Au 2e trimestre, le nombre de ventes d'appartements anciens a augmenté de 19 % en un an, celui des maisons de 23 %. Tous les départements, à l'exception de Paris, enregistrent des records de ventes de logements anciens pour un 2e trimestre depuis plus de 20 ans. Les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis affichent même des records historiques de ventes sur trois mois tous trimestres confondus.

Seule la capitale, toujours très attractive mais pénalisée par une offre insuffisante, peine à partager pleinement cette dynamique. Au 2e trimestre 2017, le volume de ventes dans l'ancien y a progressé de 10 % en un an. Mais il reste inférieur de 4 % au niveau d'un 2e trimestre moyen des années 1999-2007.

Des prix toujours à la hausse

Au 2e trimestre 2017, le prix des appartements a augmenté de 4,9 %, en un an, en Île-de-France. Cette hausse est tirée par Paris, où elle atteint désormais 6,6 % en un an au 2e trimestre 2017. En petite couronne, la progression reste soutenue avec +4,4 % dans les Hauts-de-Seine, +3,7 % dans le Val-de-Marne et +3,3 % en Seine-Saint-Denis. En revanche, la hausse des prix est limitée à environ 2 % en un an pour les appartements de grande couronne. Les écarts continuent donc de se creuser entre les zones les plus chères et les moins chères de la région. Pour les maisons, au 2e trimestre 2017, la hausse annuelle des prix est assez homogène, autour de 2 %, en petite comme en grande couronnes.

Les appartements à Paris

Paris se démarque des autres départements avec des prix en hausse de 6,6 %, en un an, au 2e trimestre. La capitale est toujours attractive et l'offre y est insuffisante, ce qui explique les tensions sur les prix.

D'après les indicateurs avancés issus des avant-contrats, le prix au mètre carré des appartements pourrait approcher 8 900 euros à l'automne. La variation annuelle des prix resterait inchangée à +6,6 %, en raison d'une hausse des prix plus modérée d'ici au mois d'octobre.

Au 2e trimestre 2017, les prix oscillent entre 6 350 euros le mètre carré dans le quartier de la Chapelle (18e ardt) et 14 460 euros à Saint-Germain-des-Prés (6e ardt). Peu de quartiers échappent à la hausse des prix, comparé au 2e trimestre 2016. Les quartiers Monnaie (6e ardt) et Champs-Élysées (8e ardt), figurant parmi les plus onéreux de la capitale, ont enregistré des hausses annuelles de prix à deux chiffres.

L'évolution en petite couronne

Avec une progression du volume de ventes de 23 % en un an et de 19 % comparé à la période 1999-2007, le nombre d'appartements vendus en petite couronne au 2e trimestre 2017 est un record historique tous trimestres confondus (sur la période 1991-2017). Le département des Hauts-de-Seine est le plus dynamique de la petite couronne avec un nombre de transactions en augmentation de 31 % en un an et de 27 % par rapport à 1999-2007.

Sur l'ensemble de la petite couronne, le prix au m2 des appartements anciens a augmenté de 1,9 % du 1er au 2e trimestre 2017 et de 4,1 % du 2e trimestre 2016 au 2e trimestre 2017. Comme pour Paris, l'augmentation des volumes de ventes impacte les prix de vente à la hausse.

Parmi les communes les plus actives en termes de ventes, l'évolution annuelle du prix au mètre carré des appartements varie en petite couronne de -0,6 % à Noisy-le-Grand à +13,4 % à Saint-Denis. À l'exception de Noisy-le-Grand, toutes les communes représentées sur la carte affichent une hausse annuelle de prix au 2e trimestre 2017 dont 7 sur 12 à plus de 5 %.

Sur l'ensemble de la petite couronne, les ventes de maisons ont, de leur côté, moins progressé que les ventes d'appartements : +17 % par rapport au 2e trimestre 2017 et +14 % comparé à un 2e trimestre moyen de la période 1999-2007. Dans le Val-de-Marne en revanche, le marché de la maison a été plus vigoureux que celui des appartements (+33 % en un an).

L'évolution en grande couronne

En un an, le prix des appartements a progressé plus modérément en grande couronne (+2 %) qu'en petite couronne (+4,1 %) ou qu'à Paris (+6,6 %). L'écart continue donc à se creuser entre le département le plus cher et le moins cher. En 1996, il fallait débourser 2,1 fois plus à Paris pour devenir propriétaire d'un appartement que dans le Val-d'Oise et la Seine-et-Marne, départements alors les plus abordables. Au 2e trimestre 2017, ce rapport atteint 3,4 entre Paris et le département le moins cher, l'Essonne.

En Seine-et-Marne, les communes enregistrant le plus de ventes d'appartements au cours du 2e trimestre 2017 affichent des hausses annuelles de prix. Tandis que dans les autres départements, les évolutions de prix sont disparates (de -7,7 % à Poissy à +6,7 % à Sartrouville et Chilly-Mazarin).

La hausse du prix des maisons en grande couronne est limitée à près de 2 % en un an, soit une évolution semblable aux secteurs de la maison en petite couronne et de l'appartement en grande couronne.

L'amplitude des variations de prix des maisons s'explique principalement par les caractéristiques des biens, comme la taille des maisons vendues, qui peut fortement varier d'un trimestre à l'autre. À l'exception des communes de Sartrouville et Cergy, les communes les plus actives en termes de ventes affichent au 2e trimestre 2017 une hausse annuelle du prix des maisons.




Emilie BOUSQUET
Journaliste

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