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Immobilier résidentiel en Île-de-France : La reprise des ventes se poursuit

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Immobilier résidentiel en Île-de-France : La reprise des ventes se poursuit
© A.P.

Selon les notaires de Paris – Île-de-France, « l'activité est restée dynamique au 2e trimestre 2016, dans la lignée des trimestres précédents ». Le redressement progressif et régulier des ventes a permis de retrouver un bon niveau d'activité.

Pour les notaires, « les perspectives restent bien orientées, sous réserve d'une offre de crédit restant bon marché et d'évolutions de prix raisonnables ». Après quatre ans d'une baisse lente et progressive, la variation annuelle des prix en Île-de-France est progressivement redevenue positive : +1,5 % pour les appartements et +1,2 % pour les maisons.

Selon les données de la base BIEN (lire encadré en page 8), depuis le printemps 2015, l'activité est progressivement repartie et chaque trimestre a confirmé l'amélioration de la conjoncture immobilière :
« Au 2e trimestre 2016, les volumes de ventes de logements anciens ont augmenté de 14 % en Île-de-France par rapport au 2e trimestre 2015 et le 1er semestre 2016 s'achève avec une croissance totale de 10 % par rapport aux six premiers mois 2015. » L'étude montre que la reprise est homogène et bénéficie à tous les secteurs géographiques, Paris restant encore « un peu en deçà ».

Un redressement progressif

Après une période difficile, le redressement progressif et régulier des ventes a permis de retrouver un bon niveau d'activité, « à peine en dessous des moyennes de la dernière période de haut de cycle ».
Cependant, l'actuelle dynamique du marché ne ressemble pas à celles des précédents cycles. Aujourd'hui, dans l'ancien, les acquéreurs achètent essentiellement pour se loger, sans anticipation spéculative de plus-values, car les prix restent élevés. Par ailleurs, les investisseurs continuent de bouder le logement ancien. Ils ont néanmoins retrouvé le chemin des bureaux de vente dans le neuf qui, lui aussi, affiche d'excellents niveaux d'activité.

Des taux toujours très attractifs

Pour les notaires de Paris - Île-de-France, le niveau exceptionnellement attractif des taux des crédits à l'habitat « constitue la clé de voûte expliquant le dynamisme actuel du marché ». La Banque de France indique qu'en juin 2016, ces taux avaient baissé de 0,5 point en 6 mois. Du fait d'une réduction globalement modérée des prix depuis le point haut (de 4 à 11 % selon les marchés), la solvabilité des ménages s'est donc améliorée. De nombreux acquéreurs potentiels, restés attentistes pendant ces dernières années, ont également décidé de concrétiser leur opération, poussés par l'attractivité des taux et désormais convaincus qu'une correction sévère des prix n'était plus d'actualité. Un effet de rattrapage dynamise donc les ventes.

Orientation dynamique des prix

À la correction modérée des prix amorcée après les pics atteints généralement entre 2011 et 2012, a succédé une phase de stagnation fin 2015-début 2016. D'après les indices Notaires-Insee, « les prix ont ensuite pris globalement une orientation plus dynamique. Pour le moment, le phénomène est progressif et modéré, au regard de ce qui a pu se produire dans le passé ». Pour les appartements, il semble se diffuser petit à petit de la capitale vers la banlieue dans un mouvement assez habituel.

Dans Paris, selon les données de la base BIEN, après avoir oscillé autour de 8 000 euros le mètre carré pendant les six derniers mois 2015, le prix a augmenté de 1,1 % (+1,2 % en CVS) du 1er au 2e trimestre 2016 où il a atteint 8 100 euros le mètre carré (+ 2,6 % en un an). D'après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, l'inversion de tendance se confirmerait dans les prochains mois, avec un prix au mètre carré attendu à 8 260 euros en octobre (+2,9 % en un an).

En petite couronne, les prix des appartements se sont aussi un peu raffermis (environ +1 % en trois mois et en un an). Les prochains mois s'inscriraient dans cette tendance. On attend une augmentation annuelle des prix de 1,5 % en octobre 2016. En grande couronne en revanche, ils évoluent toujours très peu et cette stabilité se prolongerait d'ici à octobre 2016.

Le prix unitaire d'une maison en Île-de-France s'élève à 291 500 euros, en hausse annuelle de 1,2 %. Au-delà des oscillations fréquentes sur ce segment de marché, on attend en octobre 2016 un prix proche de celui enregistré en octobre 2015.

Des fragilités persistantes

Bien que les volumes de ventes aient pratiquement retrouvé les niveaux observés en moyenne de 1999 à 2007, le marché fonctionne différemment en 2016. Les achats sont raisonnés et sans anticipation spéculative sur les prix. Les ménages achètent dans l'ancien pour se loger, profitant des opportunités offertes par la baisse des taux et de prix légèrement assagis. La nécessité de préparer sa retraite, le très léger retour à la croissance économique, le manque de placements alternatifs et d'une manière générale le besoin de se loger plaident en faveur d'un prolongement du dynamisme du marché.

D'ailleurs, les premières tendances pour l'été restent bien orientées. Pour autant, l'effort à consentir pour devenir propriétaire en Île-de-France reste élevé. Il manque toujours des moteurs essentiels pour assurer la pérennité de ce mouvement. Le contexte économique et social reste difficile et incertain. La fiscalité et la réglementation figent le marché des investisseurs dans l'ancien. Les marges de manœuvre retrouvées en termes de solvabilité du pouvoir d'achat sont essentielles. Pour les notaires de Paris – Île-de-France, « le maintien d'évolutions des prix modérées et surtout des taux d'intérêt très attractifs va donc continuer de conditionner la bonne tenue du marché. Enfin, on espérera le soutien de nouveaux moteurs pour que le dynamisme du marché se prolonge durablement ».

Le marché francilien dans le détail (base BIEN)

La Base d'informations économiques notariales est alimentée par les notaires de Paris - Île-de-France à partir des actes de vente signés dans les études notariales. Elle contient près de 3,5 millions de références de transactions immobilières et représente environ 80 % des ventes signées chez les Notaires de Paris - Île-de-France. Chaque transaction est caractérisée par une centaine de critères : type de bien, prix, localisation du bien, nature de la vente, caractéristiques sociodémographiques des acquéreurs et des vendeurs… Ces données sont disponibles depuis 1991 pour Paris et la petite couronne, 1996 pour la grande couronne.

• Les appartements en Île-de-France

Le nombre d'appartements vendus au cours des 12 derniers mois en Île-de-France a progressé de 19 % en un an.

Le volume de ventes est proche de celui enregistré pendant la période de haute activité 1999-2007 (-4 %). En Île-de-France, le prix des appartements a légèrement augmenté, +1 % en trois mois, portant le prix au mètre carré à 5 310 euros.

Après quatre ans de baisse, la variation annuelle des prix redevient positive (+1,5 %).

D'après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, les prix des appartements devraient continuer leur lente progression dans les prochains mois. Le prix au mètre carré atteindrait 5 380 euros en octobre 2016 – dans les données, « octobre » correspond toujours à la période allant d'août à octobre –, soit une variation de +1,8 % en un an.

• Les maisons en Île-de-France

Avec près de 50 000 transactions entre le 3e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016, les volumes de ventes de maisons en Île-de-France ont progressé de 15 % en un an et le niveau d'activité de la « période haute » de 1999-2007 est quasiment retrouvé (-1 %). Comme pour les appartements, les variations de prix sont en légère hausse : +1 % en trois mois et +1,2 % en un an. Le prix unitaire des maisons anciennes atteint désormais 291 500 euros. Après de légères oscillations au cours des prochains mois, le prix des maisons en Île-de-France devrait retrouver en octobre le niveau enregistré un an auparavant (+0,5 % sur un an). D'après les indicateurs avancés sur les prix issus des avant-contrats, le prix d'une maison s'établirait à 294 700 euros en Île-de-France.

• Les appartements à Paris

À Paris, le volume de ventes d'appartements anciens a augmenté de 13 % en un an, une progression proche de celles enregistrées en petite et grande couronne. En revanche, Paris est plus éloignée de la forte activité des années 1999-2007 : -11 % contre -2 % en petite couronne et -1 % en grande couronne.

La hausse annuelle du prix des appartements est de 2,6 % à Paris. L'inversion de tendance se confirmerait à l'horizon des prochains mois. De légères hausses successives ramènent les prix de la capitale au niveau du 3e trimestre 2014, à 8 100 euros le mètre carré. D'après les indicateurs avancés issus des avant-contrats, la hausse des prix atteindrait presque 3 % en un an en octobre.

Au 2e trimestre 2016, les prix oscillent entre 6 140 euros le mètre carré dans le quartier de Pont de Flandre (19e ardt) et 14 460 euros à Saint-Germain-des-Prés (6e ardt). Ce trimestre, tous les quartiers sont au-dessus des 6 000 euros le mètre carré ; Pont de Flandre et la Goutte-d'Or ayant dépassé ce seuil. Le 8e rejoint les arrondissements à plus de 10 000 euros, ce qui passe leur nombre à sept. Le 4e franchit, quant à lui, les 11 000 euros le mètre carré et rejoint ainsi les 6e et 7e au-dessus de ce seuil. En revanche, le 6e arrondissement repasse en dessous des 12 000 euros le mètre carré pour s'établir au 2e trimestre à 11 910 euros. Seuls les 2e, 10e et 16e arrondissements échappent à la hausse annuelle des prix.

• Petite couronne

> Les appartements

Avec 14 % de progression du 2e trimestre 2015 au 2e trimestre 2016, les volumes de ventes d'appartements se rapprochent du niveau observé lors de la période 1999-2007 (-2 %). Dans le Val-de-Marne, le nombre de transactions est même équivalent à celui de la « période haute».

> Les maisons

Le 2e trimestre 2016 est marqué par une forte embellie des volumes de ventes de maisons en Seine-Saint- Denis. Le nombre de transactions y est supérieur de 15 % à la moyenne des années 1999-2007. Dans les Hauts-de-Seine et la Val-de-Marne, les volumes de ventes sont encore en retrait par rapport à la « période haute » (respectivement -6 % et -7 %).

• Grande couronne

> Les appartements

Dans le Val-d'Oise, le nombre d'appartements vendus a peu évolué par rapport au 2e trimestre 2015 et est en recul de 23 % comparé à la « période haute ». En revanche, en Seine-et-Marne, les volumes de ventes ont bondi de 22 % en un an et sont supérieurs de 35 % à la moyenne de 1999-2007.

> Les maisons

Dans l'Essonne et la Seine-et-Marne, la poussée structurelle des marchés se confirme. Les volumes de ventes sont plus élevés que la moyenne observée lors de la période 1999-2007 (respectivement +10 % et +3 %).



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