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Immobilier d'entreprise en Ile-de-France : une bonne année sur tous les marchés

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Immobilier d'entreprise en Ile-de-France : une bonne année sur tous les marchés
© A.P.

Pour les experts de Knight Frank, 2016 a été une année faste pour l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France, avec des investisseurs très actifs, un nombre record d'opérations sur des immeubles de bureaux de plus de 20 000 m2 et une remarquable résilience des commerces physiques. Les perspectives pour 2017 s'inscrivent dans une belle continuité.

En 2016, sur le marché locatif, près d'une quinzaine de grandes entreprises ou de services publics a déménagé leur siège social dans Paris. Il s'agissait le plus souvent de quitter des lieux occupés depuis plus de 20 ans. Devenus inadaptés à la transition énergétique et à la révolution numérique, les immeubles anciens ont été abandonnés au profit de nouveaux ensembles implantés parfois dans des zones jusqu'à présent peu recherchées, comme le Nord de la grande couronne ou les 18e, 19e et 20e arrondissements. Ces migrations ont fait bondir de 62 % le segment des très grands utilisateurs, qui louent des superficies supérieures à 20 000 m2).

Sa contribution à l'activité générale a ainsi compté dans les performances de ce marché de la location qui affiche une progression de 13 %, avec une demande placée de 2,45 millions de mètres carrés. Le segment des superficies de 5 000 à 20 000 m2 est resté en phase. Sa progression conforte la tendance constatée en 2015, quand ce segment avait tiré le marché.

Un taux de vacance en régression

Le retour des entreprises vers le cœur de l'agglomération parisienne s'est confirmé, pour le plus grand bénéfice du Quartier central des affaires (QCA), des autres marchés de Paris intramuros et de La Défense. Preuve de l'intensité de la demande, mais aussi de la raréfaction de l'offre, le taux de vacance a nettement régressé, tombant à 6,6 % en moyenne régionale, fin 2016.

La pénurie d'offres est désormais effective dans Paris intra-muros. Les immeubles de Grade A (constitués des surfaces neuves ou restructurées livrées depuis moins de cinq ans), ne représentaient plus que 15 % des disponibilités offertes aux entreprises en Île-de-France à la fin de l'année dernière. C'est beaucoup trop peu pour répondre à la demande des entreprises. Cette qualité d'actifs a représenté 72 % des surfaces placées au travers des transactions de plus de 5 000 m2 en 2016.

Conséquence d'une demande forte et d'une offre qui s'assèche, des tensions haussières se sont dessinées sur les loyers des immeubles haut de gamme du QCA, mais aussi du reste de Paris intra-muros. La hausse est certes modeste. Reste que c'est la première depuis 2013.

Selon Knight Frank, les besoins des entreprises en immobilier de bureau devraient rester importants en 2017. Pour ces spécialistes, « des annonces faites l'année dernière, par Groupama et Vinci relatifs à leurs nouveaux sièges, augurent bien de la tendance pour le marché locatif. Maintenant, c'est davantage sur la capacité de ce dernier à y répondre que se portent les interrogations ».

L'investissement a le vent en poupe

En 2016, l'Île-de-France a attiré quelque 19,5 milliards d'euros. L'activité investissements a ainsi continué sur sa lancée. En progression de 3 % sur un an, elle enregistre même le deuxième meilleur résultat jamais observé.

Comme le précisent les experts de Knight Frank, deuxième fait marquant de l'année 2016, « du côté acquéreurs, les Français sont plus que jamais maîtres chez eux ». Ils ont contrôlé 68 % des fonds investis en région parisienne. À l'inverse, les investisseurs internationaux ont été vendeurs nets. Ils ont multiplié les arbitrages, actant des plus-values souvent considérables. Ils ont ainsi permis au marché d'éviter le risque d'assèchement.

Le marché des commerces

Pour pallier le manque d'actifs cessibles et diversifier leur exposition en conservant un bon niveau de sécurité, les investisseurs s'ouvrent plus que jamais vers les commerces, avec un grand appétit pour les actifs mixtes, bureaux et boutiques en rez-de-chaussée dans de belles rues commerçantes. La concentration des ambitions sur l'hyper centre du QCA participe de l'augmentation des prix au mètre carré, les loyers continuant, eux aussi, une progression qui n'est certes pas de la même ampleur. Les rendements locatifs connaissent donc une compression, pouvant parfois descendre en dessous de 3 %.

Pour 2017, selon Knight Frank, « l'instabilité ambiante plaide pour la pierre ». Si cette dernière s'installe dans la durée, sa dimension tangible plaidera pour elle, « particulièrement à Paris où la demande des entreprises se révèle si forte ». Le contexte politico-économique devrait aussi participer à cet attrait pour l'immobilier, de la part des investisseurs étrangers et des collecteurs d'épargne français.

L'attractivité perdure

L'impact des attentats de 2015 a été fort sur le tourisme. Les enseignes ne se sont pas pour autant détournées du marché de la capitale. Elles se montrent simplement ultra-sélectives. Leur demande s'est clairement recentrée sur les emplacements dits « numéro un » Champs-Élysées, avenue Montaigne, Triangle d'or, Marais. Certaines adresses traditionnelles ont été plus impactées que d'autre part les renforcements de contrôles de sécurité. C'est notamment le cas des artères dominées par l'activité des grands magasins.

Les accords d'entreprises se multiplient. L'ouverture dominicale et l'élargissement de l'amplitude horaire des magasins entrent progressivement dans les mœurs et préfigurent un environnement favorable au commerce qui ne subit pas autant qu'on aurait pu le craindre l'essor de la vente en ligne.

Selon les spécialistes de Knigt Frank, si quelques loyers records ont été enregistrés pour les meilleures adresses, notamment sur les Champs-Élysées, l'année 2016 s'est surtout caractérisée par une accalmie sur les valeurs locatives. Prime est donnée aux emplacements numéro un. Mais ensuite, sur les emplacements un bis et secondaires, la tendance est à la baisse. Là encore, l'année 2017 s'ouvre sur des perspectives plutôt favorables en termes d'environnement économique et de confiance des ménages. La grande inconnue reste le moment du retour de la clientèle touristique.


A propos de Knight Frank :
Fondé il y a plus d'un siècle en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte son expertise en tant que conseil international en immobilier grâce à ses 14 000 collaborateurs intervenant depuis 411 bureaux dans 59 pays. Sa branche française, créée il y plus de 40 ans, intervient sur le marché de l'immobilier d'entreprise, principalement celui des bureaux, mais aussi ceux des commerces, des bâtiments industriels et logistiques.
www.knightfrank.fr



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