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« Les professionnels du droit et du chiffre se retrouvent sur les opérations immobilières »

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« Les professionnels du droit et du chiffre se retrouvent sur les opérations immobilières »
© DR - Etienne Michelez, associé Michelez Notaires, explique son rôle auprès des intervenants d'une opération immobilière.

Etienne Michelez, associé de l'étude éponyme, est notamment un spécialiste du droit de l'immobilier d'entreprise. Il détaille le rôle du notaire auprès des différents intervenants d'une opération. Il souligne par la même occasion le travail en commun des professionnels du droit et du chiffre.

Affiches Parisiennes : Pouvez-vous nous présenter les activités de votre étude dans le secteur de l'immobilier d'entreprise ?

Etienne Michelez : Nous accompagnons différents institutionnels, le plus souvent des SCPI ou des SIC, dans le cadre de leurs projets d'investissement en immobilier d'entreprise, principalement dans le secteur des bureaux, mais aussi de l'industrie hôtelière.

Ces foncières peuvent également investir dans des portefeuilles de biens à usage d'habitation. Nous traitons par ailleurs les activités liées aux murs de commerces. Nous accompagnons aussi les promoteurs sur des sujets de Vefa – vente en état futur d'achèvement – de bureaux ou de logements.

A.-P. : Pouvez-vous nous éclairer sur le rôle du notaire dans le cadre d'un investissement immobilier d'entreprise ?

E. M. : Dans le schéma promotion, le notaire accompagne le promoteur très en amont, dès l'acquisition du foncier. Il a pour rôle de déterminer les conditions particulières susceptibles d'être intégrées dans l'avant-contrat – généralement une promesse unilatérale ou une promesses synallagmatique de vente –, spécifique à l'opération.

On peut ainsi travailler sur des clauses liées à l'obtention des autorisations d'urbanisme, à un audit environnemental, à la prévision de dépollutions du sous-sol, en passant par la mise en place de conditions particulières selon des études géologiques réalisées par le promoteur ou ses sous-traitants, afin de déterminer s'il est nécessaire, dans le cadre du chantier, d'établir des fondations spéciales. Le promoteur doit avoir la certitude d'obtenir les autorisations nécessaires, purgées de tout recours, pour lancer son projet de construction.

A.-P. : Comment se porte aujourd'hui la promotion immobilière en Île-de-France ?

E. M. : Le marché est actuellement très dynamique puisque la demande est toujours très forte et l'offre reste insuffisante. J'en veux pour preuve le succès des dispositifs de type Pinel, qui suit d'autres dispositifs qui ont rencontré un grand succès, avec précédemment le Duflot et le Scellier, qui ont porté le marché de l'immobilier neuf en matière d'habitation.

Pour l'immobilier de bureau, l'engouement résulte notamment des nouvelles normes énergétiques qui permettent, avec la qualité des constructions et des rénovations, mais aussi avec les nouveaux matériaux, d'avoir des immeubles dont les performances énergétiques deviennent positives, c'est-à-dire qu'elles créent de l'énergie au lieu d'en consommer.

Ce type de biens est porteur pour des entreprises qui veulent disposer de locaux performants pour réduire leurs charges d'exploitation ou qui souhaitent justifier de leur caractère innovant en disposant de locaux à l'image de leur culture d'entreprise.

A.-P. : Concernant les entreprises qui décident d'investir dans leurs locaux, quelles sont les conseils que le notaire peut apporter pour optimiser l'opération ?

E. M. : Ce sont souvent des TPE et des PME qui décident d'investir, puisque les grands groupes ont plutôt tendance à se délester de leurs actifs immobiliers. Les dirigeants de ces petites et moyennes entreprises réfléchissent à cette option pour des raisons à la fois patrimoniales, donc personnelles, et de développement de leur activité. Ils souhaitent détenir directement ou indirectement le foncier et les locaux dans lesquels est exercée l'activité commerciale de l'entreprise.

Le notaire apporte ses conseils en matière de structuration, notamment en dissociant le patrimoine personnel du patrimoine commercial pour que l'entrepreneur puisse constituer, par le biais de l'acquisition des murs de locaux, des revenus à la fois présents et surtout futurs, lorsqu'il fera valoir ses droits à la retraite.

A.-P. : Pouvez-vous nous dire quelques mots sur la transmission patrimoniale ?

E. M. : Nous dissocions le plus souvent la vente de l'entreprise de la vente des locaux dans lesquels s'exerce l'activité. L'intérêt de dissocier le patrimoine personnel du dirigeant de celui de l'entreprise est justement de laisser à ses dirigeants l'opportunité soit de ne vendre que la société commerciale, en conservant le patrimoine immobilier, soit de proposer à l'investisseur d'acquérir à la fois l'entreprise et ses murs.

Cette structuration en deux parties permet à l'entrepreneur vendeur, l'âge de la retraite arrivant, de choisir entre les deux options.

A.-P. : Quel est le rôle de notaire en matière de financement d'opération d'immobilier d'entreprise ?

E. M. : Le rôle du notaire est double. Il accompagne la structuration financière d'une opération d'acquisition et intervient, de manière obligatoire, sur la mise en place des sûretés réelles, c'est-à-dire des hypothèques et privilèges de prêteurs de deniers, qui sont mis en place en garanties de l'établissement prêteur.

A.-P. : Avez-vous également l'habitude de travailler au côté des banques ?

E. M. : Certains notaires sont effectivement clients des établissements financiers. Ces notaires dits “de banques” les accompagnent dans la mise en place des financements qui nécessitent des sûretés réelles.

Ils analysent les aspects juridiques du dossier, mais également fournissent à leurs confrères un cadre d'actes, puisque l'ensemble est normé. Cela permet à la banque de s'assurer que son cadre d'actes sera utilisé à bon escient.

A.-P. : Pour ce type de financement, quel type de structure préconisez-vous ?

E. M. : En matière de construction, dans le cadre de la promotion, ce sont souvent des sociétés civiles de construction-vente qui sont utilisées ou des sociétés par actions simplifiées, généralement à associé unique ; la société de promotion.

Il y a une structure dédiée par opération. Pour le chef d'entreprise qui souhaite investir dans les locaux de son entreprise, on utilise le plus souvent la société civile immobilière, avec option à l'impôt sur les sociétés pour permettre d'optimiser la détention de ce patrimoine professionnel.

A.-P. : Vous avez donc également un rôle de conseil fiscal ?

E. M. : Oui, sur ce type d'opération, nous validons souvent l'option fiscale avec l'avocat fiscaliste ou l'expert comptable du dirigeant.

A.-P. : Vous avez l'habitude de travailler en étroite collaboration avec les avocats et les experts-comptables ?

E. M. : Bien sûr. Sur ce type d'opérations, nous collaborons avec des professionnels du droit et du chiffre.

A.-P. : Quel est votre sentiment concernant l'interprofessionnalité ?

E. M. : Votre question est très judicieuse. L'interprofessionnalité existe de fait depuis des décennies. Les professionnels du droit et du chiffre sont complémentaires. Sur un même dossier en immobilier d'entreprise, vous avez généralement comme intervenants des avocats qui vont traiter la partie liée aux baux commerciaux, les notaires qui vont s'occuper de toute la problématique liée à la situation hypothécaire, aux origines de propriété, aux servitudes éventuelles.

De son côté, l'expert-comptable intervient sur les sujets de structuration de société et sur les aspects comptables. L'avocat fiscaliste va parallèlement valider les solutions fiscales retenues et des auditeurs techniques vont vérifier la situation géologique du bien pour déterminer si des travaux de construction spéciaux devront être mis en œuvre, par exemple pour les fondations.

Des diagnostiqueurs techniques vont également intervenir pour s'assurer que les locaux, s'ils sont déjà existants, sont conformes. Les techniciens de la construction vont pour leur part contrôler les performances énergétiques futures des bâtiments. Il y a donc une multitude d'intervenants sur ce type d'opérations. C'est là une véritable interprofessionnalité de fait ; chacun ayant une place parfaitement identifiée et un rôle prédéfini à jouer. Il n'y a pas de problématique de compréhension des missions de chacun sur ce type de dossier. C'est un point très important.

Concernant l'interprofessionnalité, la loi Croissance et Activité du 6 août 2015 permet à présent la création de structures d'exercice pluriprofessionnel. Pour l'instant, de telles structures n'ont pas encore été mises en place à ma connaissance. Je pense que pour chacune des professions disposant de règles déontologiques qui lui sont propres, ce type de structure pluriprofessionnelle est extrêmement difficile à mettre en place, compte tenu des particularités propres à chaque profession.

Par exemple, le notaire détient dans sa comptabilité les fonds de ses clients, ce qui n'est pas le cas de l'avocat qui doit obligatoirement passer par un compte Carpa. Une vraie problématique se pose donc déjà pour les flux financiers. Par ailleurs, la notion de secret professionnel est différente entre un avocat et un notaire. Pouvoir concilier l'ensemble de ces règles au sein d'une seule et même structure d'exercice pluriprofessionnelle me paraît extrêmement difficile.

Le deuxième frein à la mise en place de ces structures est lié aux correspondants traditionnels des professionnels du droit et du chiffre. Par exemple, un notaire associé à un avocat au sein d'une structure pluriprofessionnelle se ferme automatiquement la porte des autres avocats avec lequel il a l'habitude de travailler. Même chose pour l'avocat qui peut collaborer plus difficilement avec d'autres notaires. Chaque professionnel, qui est aussi un chef d'entreprise, est attentif à son indépendance.

Propos recueillis par Boris Stoykov et Jean-Paul Viart
redaction@affiches-parisiennes.com



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